Я завтракал в Toa Payoh, когда подслушал разговор между агентом по недвижимости и менеджером по связям с банком.

Агент по недвижимости взволнованно рассказал о «горячем» рынке аренды недвижимости, сославшись на клиента, который заплатил большие деньги за аренду дома, даже не просмотрев его. . Хотя в ее тоне я чувствовал некоторое недоверие, это чувство совпадает с тем, что я слышал от других агентов по недвижимости.

Рынок жилой недвижимости переживает бум, и толпы людей собираются на презентациях новых товаров.

По данным URA, количество новых продаж частного жилья во 2 квартале 2020 года составило 1679. Это не было большим числом по сравнению с предыдущими кварталами. Но это все равно впечатляет, учитывая Covid-19 и два месяца работы Circuit Breaker, которые у нас были во втором квартале.

Если бы наши дети посмотрели на эту диаграмму через 10 лет, они, вероятно, не поняли бы, что она совпадает с одной из самых страшных пандемий в истории или во время одной из самых страшных рецессий в истории Сингапура.

Вы можете почесать голову, задаваясь вопросом, почему это происходит.

Почему покупатели настроены так оптимистично в условиях глубокой рецессии?

Я не могу доказать причины такого поведения, но могу предложить некоторые варианты на тот случай, если вам нужно решить это в своей голове.

1. Деньги слишком дешевы, чтобы их игнорировать

Процентные ставки достигли нового минимума:SIBOR (3 месяца) снизился до 0,44% в конце июля 2020 года по сравнению с примерно 1,6% до пандемии. Это почти в 4 раза меньше!

Жилищные кредиты на частную собственность связаны с движениями SIBOR. Они также снизились примерно до 1,29% для частной собственности.

Почему важны кредиты?

Потому что недвижимость требует больших капиталовложений, и вряд ли кто-то сможет раскошелиться на миллионы, чтобы заплатить за нее. Следовательно, люди берут взаймы в значительной степени, чтобы позволить себе это.

Низкие процентные ставки имеют по крайней мере два эффекта для стимулирования спроса на недвижимость.

1. Во-первых, это снижает ежемесячный платеж по ипотеке и становится "доступным" для тех, кто ранее был немного занижен в цене.
2. Во-вторых, инвесторы могут получить большую арендную маржу и потенциально реализовать более выгодную продажу в будущем благодаря дешевому долгу.

Мыслительный процесс может быть таким:"банки практически раздают деньги, просто займите и купите недвижимость!"

Я бы, конечно, ошибся на всякий случай и предупредил бы людей, чтобы в таких случаях не перенапрягали свои финансы. Мы не можем предполагать, что ситуация останется статус-кво в будущем. Следовательно, наличие некоторого буфера позволяет застраховаться от некоторых сценариев, которые могут обернуться хуже — потеря дохода, болезни, рост процентных ставок, отсутствие арендаторов и т. д.

Но я также не хочу быть мокрым одеялом.

Дерзайте, если вы справились со своими задачами и уверены, что у вас все получится, независимо от того, что может произойти дальше.

2. ВФХ

Covid-19 вынудил тех, кто может работать удаленно, работать из дома. Вы можете рассматривать это как привилегию или проклятие (в зависимости от того, бегают ли вокруг вас дети ).

Тем не менее, это выявило экономический разрыв, который ранее был незаметен; часто именно белые воротнички могут работать удаленно. Рабочий обычно должен находиться на месте, чтобы управлять машиной или обслуживать клиентов.

Ниже представлен опрос, проведенный в Массачусетсе. Оно показало, что 75 % людей с доходом более 150 000 долларов США работали удаленно, по сравнению с 44 % среди тех, у кого доход был ниже 50 000 долларов США. . У меня нет данных по Сингапуру, но я считаю, что разница должна быть примерно такой же.

Это также говорит о том, что домашняя обстановка становится еще более важным фактором для этих «белых воротничков», поскольку они едят, спят, играют и теперь работают в одном и том же месте.

Следовательно, может иметь смысл обновить их собственность — иметь больше места для размещения домашнего офиса и воспользоваться возможностью, чтобы украсить окружающую среду” звучит неплохо, когда деньги «дешевы».

Белые воротнички также находятся в группе доходов, которые с большей вероятностью могут позволить себе дом или имеют достаточно высокую зарплату, чтобы претендовать на кредит.

Следовательно, Covid-19 мог стать неожиданным стимулом для продаж частных жилых домов.

Как извлечь выгоду из бычьего рынка недвижимости, не покупая недвижимость

Было интересно отметить, что правительство Сингапура не ослабило меры по охлаждению собственности. даже после того, как Covid-19 разрушил экономику. Это означает, что власти проявляют осторожность, и их данные, вероятно, показывают, что рынок недвижимости был устойчивым.

Лично я, основываясь на том, что я рассказал в предыдущих разделах, считаю, что рынок недвижимости снова накаляется и готов продолжить бычий рост.

Я знаю, что покупка недвижимости может быть недоступной для некоторых людей. Кроме того, это может быть слишком большой ставкой, поскольку стоимость недвижимости может составлять большую часть вашего собственного капитала. Я не советую вам этого делать особенно если это означает чрезмерное использование ваших финансовых возможностей.

Но не все потеряно.

Фондовый рынок может быть посредником на быстро развивающийся фондовый рынок — вы можете инвестировать в:

• агентства недвижимости или
• застройщики

Я буду освещать агентства недвижимости в этом посте и посвятить отдельный для разработчиков (ибо их слишком много).

На SGX зарегистрировано два агентства недвижимости — APAC Realty (SGX:CLN) и PropNex (SGX:OYY).

PropNex первой опубликовала исключительные результаты за 1П2020 — выручка и прибыль выросли на 45% и 151% соответственно по сравнению с 1П2019. Это стало неожиданностью, поскольку большинство не ожидало, что люди будут в настроении покупать недвижимость, когда другие умирают.

Хороший набор результатов еще раз доказал, что интерес к собственности очень силен и этот импульс не ослабевает — из-за этого Covid-19 и Circuit Breaker кажутся несущественными событиями. Цена акций PropNex также подскочила благодаря хорошим результатам и теперь на 13 % выше, чем в начале 2020 года.

PropNex с коэффициентом PE 8 и дивидендной доходностью близкой к 5% не выглядит дорого.

APAC Realty, возможно, не звонит в колокол, но ERA определенно будет. Первая является котируемой холдинговой компанией агентства ERA.

Он является прямым конкурентом PropNex и также сообщил о хороших результатах за 1П2020:выручка и прибыль выросли на 6% и 53% соответственно по сравнению с 1П2019.

APAC Realty потеряла свою выручку в размере 173 млн долларов, что меньше, чем 242 млн долларов у PropNex. Но пока рано говорить о том, кто станет лидером рынка номер один. Возможно, во втором квартале 2020 года у PropNex было больше проектов для продажи.

Цена акций APAC Realty выросла благодаря хорошим результатам, но текущая цена акций в размере 0,38 доллара по-прежнему ниже, чем 0,53 доллара в начале года. Следовательно, он выглядит относительно дешевле по сравнению с PropNex. Но это также может свидетельствовать о том, что PropNex завоевывает долю рынка и/или что APAC Realty несет риск аренды после того, как они приобрели коммерческое здание в Тоа Пайо.

Коэффициент PE, равный 10, и дивидендная доходность 5,3% для APAC Realty также предполагают, что акции совсем не дорогие.

Эти агентства недвижимости должны показать более высокие результаты в ближайшие несколько кварталов, если не произойдет каких-либо неблагоприятных изменений, таких как дополнительные меры по охлаждению, введенные правительством.

Раскрытие информации:у меня крошечная должность в APAC Realty.

Убеждения умирают с трудом

Сказать, что «сингапурцы любят недвижимость», ничего не сказать.

Наоборот, я думаю, что важность недвижимости запечатлена в нашей культуре и передается из поколения в поколение — это не просто желание, а стандартный вариант обеспечения безопасности и богатства. У человека всегда должна быть крыша над головой, а покупка недвижимости — лучший способ разбогатеть.

Несмотря на то, что Covid-19 вызвал один из самых серьезных экономических спадов в Сингапуре с момента обретения им независимости, покупатели купили 1679 новых частных жилых домов во втором квартале 2020 года. Мы выяснили, что причиной такого поведения могут быть низкие процентные ставки и модель WFH.

Важно быть благоразумным, если вы покупаете недвижимость, потому что это дорогостоящий объект, и любая ошибка может дорого обойтись. Вы можете рассмотреть возможность покупки акций агентства недвижимости или застройщика, если хотите оседлать эту волну. То есть, если вы считаете, что рынок недвижимости действительно находится в восходящем тренде.

Быть в курсе! Я расскажу об акциях застройщиков в другой статье. Их так много, что вы, вероятно, найдете интересный счетчик для изучения.

P.S. Если у вас есть капитал и вы хотите владеть несколькими объектами недвижимости, которые позволят вам с комфортом выйти на пенсию, Джефф расскажет, как он увеличил свой портфель недвижимости даже во время пандемии.

Обновление:VTL может принести пользу некоторым из этих акций, и вот почему.