Ранее я писал о потенциальном буме недвижимости в Сингапуре и о том, как вы можете воспользоваться им, не покупая недвижимость. Я уже предлагал инвестировать в акции агентств недвижимости, а об акциях застройщиков расскажу в этом посте.

Кратко о процессе разработки недвижимости

Это длительный процесс:

1. Застройщик должен подать заявку на землю или попытаться заблокировать существующую собственность,
2. затем пригласить архитекторов для разработки шедевра,
3. Наконец, продажи начинаются после того, как рекламные материалы и маркетинговые материалы собраны. Здесь они работают с агентствами недвижимости для продвижения квартир.
4. Платежи будут взиматься по мере строительства здания. Нет ничего удивительного в том, что вы вносите депозит сейчас и ждете завершения проекта через 4 года.

Из-за такого длительного процесса разработчикам сложно точно уловить цикл собственности (купить дешево и продать дорого ) из-за длительных сроков застройки.

Поскольку повальное увлечение недвижимостью снова набирает обороты, было бы лучше посмотреть на существующие объекты недвижимости, выставленные на продажу, и на соответствующего застройщика, стоящего за ними. (Поскольку мы делаем это упражнение, чтобы найти потенциальные инвестиционные идеи, мы сосредоточимся только на застройщиках, перечисленных в SGX. )

Мы просматриваем ключевые цифры, чтобы определить потенциальных победителей в этом цикле:

Список новых объектов, запущенных общедоступными разработчиками

Я нашел 12 проектов, выставленных на продажу в настоящее время и принадлежащих зарегистрированным разработчикам.

1. Далви Хаус – КОП (SGX:5I1)
2. The M – Wing Tai (SGX:W05)
3. Linq — BBR (SGX:KJ5)
4. Ателье — Bukit Sembawang Estates (SGX:B61)
5. The Avenir – GuocoLand (SGX:F17) 40 %, Hong Leong Realty 40 % и Intrepid 20 %
6. Копар – Чип Энг Сенг (SGX:C29)
7. Ван Холланд – братья Кох (SGX:K75)
8. Hyll on Holland – Far East Consortium Properties, 80 %, и Koh Brothers (SGX:K75), 20 %
9. Clavon – UOL (SGX:U14) – 80 % и UIC – 20 % (SGX:U06)
10. Кэрнхилл 16 – Тионг Сенг (SGX:BFI) – 60 % и Ocean Sky Int (SGX:1B6) – 40 %
11. Leedon Green – Yanlord Land (SGX:Z25) и MCL Land (дочерняя компания Hongkong Land)
12. Пенроуз – CDL (SGX:C09) – 40 % и Хонг Леонг – 60 %.

Этот список сам по себе не говорит нам о вкладе разработчиков в доход. , из этих проектов.

Нам нужно оценить показатели продаж и сравнить их с существующим доходом разработчиков.

Как я оценил показатели продаж

На данном этапе сложно оценить объем продаж по двум причинам:

• Объем продаж по-прежнему низкий.
• Продажные цены не могут быть разглашены и могут варьироваться в зависимости от единиц и переговоров с покупателями.

Следовательно, я упрощу оценку, взяв общую площадь (GFA) x ориентировочную цену за квадратный фут (psf). .

Вот результаты по сравнению с доходом разработчиков в 2019 году:

Проекты, имеющие большое значение для разработчиков

Вы, возможно, заметили, что для небольших компаний продажа недвижимости, как правило, оказывает огромное влияние на их доход. Это не должно вызывать удивления.

4 разработчика, которые могут получить>100 % влияния на доход

Это:

• КОП (SGX:5I1),
• Винг Тай (SGX:W05),
• BBR (SGX:KJ5),
• Океанское небо, международный (SGX:1B6)

(обратите внимание, что я использую выручку для простоты и согласованности. В случае совместных предприятий продажи будут признаваться не как выручка, а как статья прибыли/убытка в их отчете о прибылях и убытках. )

Винг Тай — самый известный из этих четырех.

Сообщалось, что Wing Tai продала 70% The M 24 февраля 2020 года. Но Wing Tai не публиковала никаких финансовых отчетов с 31 декабря 2019 года. Следовательно, мы пока не знаем фактических финансовых последствий.

Их последнее заявление касалось прогноза прибыли:

На простом английском языке; Wing Tai ожидает более низкой прибыли от своей инвестиционной недвижимости (из-за более низких оценок, вызванных экономическими перспективами ). Но за исключением этого неденежного влияния, прибыль была бы выше.

Это означает, что, хотя они ожидают более низкой прибыли в 1 полугодии 2020 г., они оставались прибыльными в период Covid-19 и автоматического выключателя.

Хорошие продажи в 2020 финансовом году

Сообщалось, что 25 % The M было продано к 30 июня 2019 г. Это означает, что 45 % продаж были совершены в 2020 финансовом году.

Я ожидаю более высоких продаж, когда Wing Tai опубликует свои результаты 30 июня 2020 года.

Балансовая стоимость одной акции Wing Tai превышает 4 доллара, в то время как цена акции составляет всего 1,65 доллара на момент написания. Но недооцененные акции, как правило, не любят, особенно во времена, когда в моде акции быстрого роста.

Когда мы анализируем недооцененные акции, мы ищем потенциальные катализаторы, которые могут помочь раскрыть их истинную стоимость. Для застройщиков одной из таких возможностей является продажа значительно прибыльного проекта.

Потенциальные риски

Было бы неразумно смотреть только на плюсы. Есть две основные проблемы, которые могут повлиять на работу Wing Tai.

Во-первых, они могут сообщить о резком падении прибыли от своей инвестиционной собственности. , из-за заниженной оценки недвижимости, вызванной экономическими перспективами.

Еще одна проблема, которая может снизить производительность Wing Tai,  — их розничный бизнес. . Он сталкивался с проблемами со стороны конкурентов в области электронной коммерции еще до того, как разразился Covid-19.

Wing Tai управляет розничными магазинами в ЮВА. для таких брендов, как Adidas, Fox Kids and Baby, Topshop, Burton Menswear London, G2000, Uniqlo, Cath Kidston, Miss Selfridge, Wallis, Dorothy Perkins, TFG London, Warehouse, DPAM и Topman. Из них я с оптимизмом смотрю на Uniqlo только потому, что лично покупаю одежду в их магазинах.

Если вы хотите быть уверены в их эффективности, дождитесь официальных финансовых результатов Wing Tai, прежде чем принимать решение.

Заключение

Я считаю, что рынок недвижимости снова нагревается, учитывая различные точки отсчета. Но для большинства покупка недвижимости может оказаться слишком большой ставкой. Вместо этого мы можем рассмотреть акции застройщиков.

Многие из этих акций недооценены — продаются намного ниже балансовой стоимости.

Но стоимостные акции годами не приносили прибыли, и шансы купить и удержать стоимостную ловушку увеличились. Следовательно, на данном этапе важно искать катализаторы, которые могли бы помочь раскрыть их ценность. Одним из таких катализаторов является поиск разработчиков, которые могут извлечь значительную выгоду из существующих проектов.

Я составил список проектов и сравнил их с выручкой разработчиков выше. Wing Tai кажется потенциальной игрой, но кто знает, в списке могут быть и другие, которые тоже могут преуспеть.

Всего наилучшего!