Будьте осторожны при рассмотрении вопроса о том, стоит ли продавать в течение периода защиты листинга после даты истечения срока действия вашего листинга, поскольку вы можете быть должны комиссию предыдущему брокеру по листингу. Помимо тщательного изучения языка вашего соглашения о листинге, вам может потребоваться проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы определить, можете ли вы продать после истечения срока листинга без уплаты комиссии. Количество времени, которое вы ждете, и то, как вы найдете покупателя, может повлиять на то, должны ли вы комиссию своему бывшему листинговому брокеру. Срок ожидания может длиться несколько месяцев или быть отмененным.

Хвост двуличия

Положение о защите листинга в соглашении о листинге недвижимости защищает интересы брокера. Это препятствует сговору между покупателями и продавцами. Недобросовестные продавцы могут воспользоваться услугами брокера для получения предложений покупателей, а затем пойти за спиной брокера и продать одному из этих покупателей, не уплачивая комиссию за листинг. Защищенный период времени, известный как «хвостовой» период, - это период времени, в течение которого продавец должен подождать после истечения срока действия листингового соглашения, прежде чем заключить соглашение с покупателем. Этот период зависит от контракта и брокера, но обычно длится 90 дней. Харви Джейкобс из Washington Post рекомендует как можно более короткий период ожидания, например 30 дней.

Кто привел покупателя?

Хвостовой период часто понимают неправильно. Это не обязательно мешает вам продать свой дом, но может ограничить круг лиц, которым вы можете продать, не задолжав своему бывшему брокеру комиссию. Как правило, продажа покупателю, приобретенному брокером или который активно осматривал ваш дом в течение периода листинга, может дать листинговому брокеру право на получение комиссии. Хотя формулировки в листинге контрактов различаются, во многих из них указывается, что это влечет за собой.

Когда что-то может залипнуть

Если вы решите продать свой дом до истечения «хвостового» периода в вашем листинге, вам, возможно, не придется платить комиссию, если вы продаете покупателю, которого встретите после истечения срока листинга, который приходит к вам без какой-либо помощи брокера. Например, вы можете найти покупателя самостоятельно через Интернет или по рекомендации друга после истечения срока листинга. Однако, если этот покупатель связан кровью, браком или бизнесом с покупателем, который ранее осматривал дом или делал на нем предложение в течение периода листинга, вам, возможно, придется доказать отсутствие сговора.

Чем конкретнее, тем лучше

Неопределенность в защитной оговорке контракта может сработать в вашу пользу, если вы решите продать в заключительный период. Суды обычно используют формулировку контракта против стороны, которая его составила, поэтому, если брокерская фирма написала контракт без подробных деталей, суд также может прочитать контракт в соответствии с интерпретацией продавца. Например, в деле Теннесси 2007 года суд вынес решение в пользу продавца, который продал свой дом покупателям, осматривавшим недвижимость через день после истечения срока действия листинга. Поскольку брокерская фирма составила проект контракта, в котором говорилось, что пункт применяется к покупателям, осматривавшим дом в течение периода листинга, а письменное продление листинга не производилось, продавец не должен был платить комиссию.