Договоры на землю с рассрочкой платежа, также известные как договор подряда, представляют собой разновидность финансирования владельцев недвижимости, которая позволяет покупателю и продавцу пропустить процесс утверждения банком и работать напрямую друг с другом. Земельные контракты - это распространенный способ покупки и продажи собственности в штате Мичиган, и хотя каждый земельный контракт может отличаться из-за гибкого характера сделки, есть общие черты, которых следует ожидать каждой стороне.
Типичный земельный договор в Мичигане и других местах требует, чтобы продавец держал документ на свое имя в качестве залога, пока он временно финансирует покупку для покупателя. Поставщик обычно хочет получить ссуду на 30 лет с выплатой в виде шарика через пять или 10 лет. Они договариваются о цене, процентной ставке и первоначальном взносе, который в среднем невелик и составляет от 1 до 10 процентов. Покупатель также соглашается поддерживать недвижимость и производить необходимый ремонт, а также платить налоги на недвижимость и страхование. Сделки фиксируются в окружном регистраторе.
Средние условия контракта на землю в Мичигане предусматривают 30-летнюю амортизацию, при которой покупатель должен выплатить всю причитающуюся сумму после окончания периода финансирования со стороны продавца. Обычно это достигается за счет рефинансирования покупателя. Платежи, которые покупатель производит в течение срока, накапливают для нее справедливую долю; этот капитал используется для рефинансирования банковской ссуды, и продавец получает полную оплату. Когда это происходит, продавец передает право собственности покупателю.
Если покупатель не выполняет свои обязательства, штат Мичиган предоставляет продавцу права конфискации при условии, что это положение записано в договоре купли-продажи. Конфискация позволяет покупателю просто вернуть собственность продавцу, если он задерживает платежи и не может их выплатить. У покупателя есть 90 или 180 дней, чтобы исправить невыполнение обязательств, в зависимости от суммы денег, которую она внесла в контракт. Если она не может исправить дефолт, собственность возвращается продавцу, и продавец сохраняет произведенные платежи в качестве заранее оцененных убытков.
Мичиган также предоставляет поставщикам право изъять имущество в несудебном порядке, если договор купли-продажи содержит положение о силе продажи. Это означает, что продавцу не нужно обращаться в суд, чтобы вернуть дом. Продавец также может лишить права выкупа в судебном порядке в соответствии с законодательством штата Мичиган, но это медленнее и дороже. Большая разница между конфискацией и потерей права выкупа заключается в том, что в случае конфискации покупатель может стать действующим, просто уплатив просроченный остаток (и затем может остаться в собственности, при условии, что он остается текущим). Исчезновение права выкупа ускоряет выплату полного баланса; и, кроме того, может заставить покупателя нести ответственность за любой недостаток, который не устраняется продажей собственности.
Мичиган также обеспечивает защиту продавцов на случай, если продавец не сможет предоставить четкое название после выполнения контракта (то есть продавец полностью платит продавцу). Покупатель может получить судебное постановление, предписывающее продавцу предоставить дело. Покупатель также может расторгнуть земельный договор и потребовать возврата всех денежных средств, внесенных в собственность. Наконец, покупатель может потребовать дополнительной денежной компенсации.
