Рынок коммерческой недвижимости был настолько сильным в последние несколько лет, что одно лишь повышение стоимости недвижимости превратило маржинальные сделки в непредвиденные доходы. Атмосфера на рынке с низким уровнем риска и высокой доходностью заставила сегодняшних инвесторов в недвижимость поверить в то, что негабаритные показатели доходности являются новой нормой.
Но недвижимость, как и фондовый рынок, имеет свою долю взлетов и падений. А теперь, после периода рекордных максимумов, ослабление фундаментальных показателей приводит к падению цен на недвижимость.
Баланс между риском и доходностью стал предметом пристального внимания тех, кто использует инвестиции в коммерческую недвижимость для получения пассивного дохода и долгосрочного богатства. Опытные инвесторы в недвижимость стекаются к «качественным» инвестициям - другими словами, к более безопасным классам активов, - которые будут работать в сложных условиях.
Инвестиции в коммерческую недвижимость разделены на четыре основных класса активов:
В середине 2014 года наша инвестиционная компания приобрела жилую башню с добавленной стоимостью в районе метро Сиэтла. Имущество страдало от десятилетий плохого управления и отложенного ремонта; В результате заполняемость и арендная плата были существенно ниже рыночных. Экономический ренессанс Сиэтла только что начался. Мы подсчитали, что наши общие затраты - покупка, реабилитация и репозиционирование - позволят нам существенно снизить затраты на покупку основного актива в худшем месте на тот момент. Наш капитальный бюджет составлял 35 000 долларов США на единицу, что окупалось за счет существенного увеличения арендной платы и роста чистой прибыли. В то время риск был уравновешен прогнозируемой прибылью, которую можно было получить на быстро растущем рынке.
Сегодня класс активов этой собственности изменился с добавленной стоимости на базовую. Его рыночная стоимость значительно превышает наши общие затраты, поскольку стратегическая покупка, сильный менеджмент, внимание к дизайну и быстрорастущий рынок - все вместе принесло пользу нашим арендаторам и инвесторам.
Наш актив метрополитена Сиэтла иллюстрирует бурно хорошие времена, которые пережила инвестиционная недвижимость после экономического спада. Согласно Индексу цен на коммерческую недвижимость Green Street, стоимость недвижимости на некоторых рынках с 2009 года увеличилась примерно вдвое. Но ситуация меняется, и некоторые инвесторы, надеясь продлить период высоких прибылей, игнорируют новые связанные с этим риски.
Как правило, недвижимость основного и дополнительного секторов является наиболее безопасным местом для обеспечения стабильных денежных потоков во время замедляющегося или сокращающегося экономического цикла. Купили бы мы нашу сделку в Сиэтле по сегодняшним ценам добавленной стоимости, если бы она была в состоянии 2014 года? Скорее всего, ответ будет «нет», учитывая риск. Затраты на рабочую силу и материалы для ремонта в 2019 году на 20-25% выше, чем пять лет назад, и рост рынка стабилизируется.
Эти недавние изменения рынка открывают новые возможности для покупки «качественных» активов категории «плюс плюс» по привлекательной цене. По словам Нила Шиммеля, генерального директора Investors Management Group, «недвижимость с добавленной стоимостью является горячей тенденцией в течение нескольких лет. Многосемейные инвесторы по всей стране гонятся за старинными активами в отдаленных пригородах, что подтолкнуло цены ближе к тому, где торгуются активы «плюс плюс». Это отличная новость для покупателей, которые хотят получить безопасность основных активов по конкурентоспособной цене ».
В городах с избыточным предложением или слабым спросом недвижимость типа «ядро плюс» обычно превосходит рынок, предлагая наилучшую отдачу от арендной платы арендатора. Эти инвестиции могут приносить более низкую прибыль по сравнению с более спекулятивными сделками, но хорошо сданные в аренду основные активы в желаемых городских центрах исторически сохраняли свою ценность в периоды спада в сфере недвижимости.
Многие объекты недвижимости, купленные в начале этого цикла и проданные в период с 2016 по 2018 год, достигли высоких годовых показателей доходности (более 20%) и удвоения инвестированного капитала. Сегодня такая прибыль, скорее всего, будет достигнута только за счет повышенных рисков сделки.
Я призываю инвесторов применять более дисциплинированный подход к оценке местоположения, ценообразования и внутренних качеств недвижимости, чтобы снизить волатильность доходности. На данном этапе цикла переход к качественной доходной недвижимости может означать меньшую нестабильность в бурной инвестиционной среде.
