За последние несколько лет акции резко выросли:доходность акций США в 2023 году составила 26%, а в 2024 году — 24%. Международные акции взяли верх в 2025 году, заработав 6% в первом квартале и 12% во втором квартале. Между тем, рынок недвижимости столкнулся с препятствиями в связи с быстрым ростом процентных ставок на 4% в 2022 году. Прямые инвесторы столкнулись с проблемами, связанными с перспективой рефинансирования долга с плавающей процентной ставкой по более высоким ставкам, а синдикаты отчаянно требовали капитала и снизили прогнозируемую доходность. Несмотря на то, что ФРС снизила процентную ставку в общей сложности на 0,5% за последние несколько месяцев 2025 года, неудивительно, что аппетит к недвижимости среди владельцев WCI и других людей намного ниже, чем пять лет назад.
Тем не менее, опытные инвесторы знают, что FOMO не должно быть мотивацией для инвестирования и что лучшая прибыль часто приходит от вложения денег в хорошие инвестиции после периода более сдержанной доходности. Если вы подумываете об инвестициях в частную недвижимость, позвольте мне дать вам небольшой опытный совет.
Первое, что вам следует знать, это то, что это потребует гораздо больше работы, чем создание портфеля из 3-5 индексных фондов на нескольких инвестиционных счетах. Чтобы добиться успеха, профессионалам с высокими доходами не обязательно инвестировать в недвижимость, а тем более в частную недвижимость. Есть много мультимиллионеров, у которых есть простые, но диверсифицированные и недорогие портфели. Если есть что-то привлекательное в частной недвижимости, например
знайте, что вам лучше оценить его настолько, чтобы справиться с некоторыми дополнительными расходами и хлопотами — по крайней мере, при покупке инвестиций и во время уплаты налогов. Вы откажетесь от некоторого регулирования, некоторой ликвидности и, возможно, даже от некоторой диверсификации. Вы будете платить более высокие комиссии. Оно того стоит.
Мой второй совет — уже будьте богатыми. Это не игра для начинающего инвестора, только что вышедшего из резидентуры. Если вы все еще выплачиваете студенческие кредиты, вам, вероятно, не место в большинстве хороших частных инвестиций в недвижимость. Это всего лишь функция диверсификации и минимума инвестиций. Например, если вы хотите, чтобы 20% вашего портфеля было вложено в недвижимость, фонды, которые вы хотели бы использовать, предлагают минимум 100 000 долларов США, и вы думаете, что три — это минимальное количество различных управляющих фондами, которое вам нужно для адекватной диверсификации, а это означает, что вам нужен портфель в 1,5 миллиона долларов, прежде чем вы войдете в эту игру.
Некоторые могут достичь этого с более низкими минимальными инвестициями или более высокой долей недвижимости, но по большей части в эту игру играют мультимиллионеры. Частную недвижимость лучше всего использовать, когда вы богаты, а не для того, чтобы разбогатеть. Некоторые люди пытаются войти «раньше», имея недиверсифицированные портфели, управляемые неопытными операторами. Угадайте, как это работает в большинстве случаев.
Подробнее здесь:
Сравнение частных кредитных фондов недвижимости
18 недостатков частного инвестирования в недвижимость
Большинство пассивных частных инвестиций в недвижимость требуют, чтобы их инвесторы были аккредитованными инвесторами, поскольку эти инвестиции обычно устойчивы и требуют меньшего регулирования, чем публично торгуемые компании. Юридическое определение аккредитованного инвестора – это, как правило, тот, кто имел доход не менее 200 000 долларов США за каждый из последних двух лет или имеет инвестиционные активы на сумму не менее 1 миллиона долларов США. Я считаю это определение неадекватным. Вот мой:
Заемные средства на недвижимость могут постоянно падать до нуля. Вам нужно иметь возможность владеть достаточным количеством таких устройств, чтобы это не вызывало у вас реальных проблем, когда это произойдет.
В нашем курсе «Инвестирование в недвижимость без ажиотажа» я представляю концепцию спектра недвижимости или континуума. Инвестировать в недвижимость можно разными способами, но, пожалуй, самое главное – сопоставить ваш метод с вашим уровнем интересов и знаний.
Например, я думаю, что построение небольшой империи краткосрочной аренды, особенно в сочетании с работой заместителя, — это самый быстрый путь для врача к достижению финансовой независимости. Но это, конечно, не для всех. Это требует некоторой предпринимательской инициативы и некоторого риска. Это вторая работа, по крайней мере, на какое-то время. Если вам нравится ликвидность и диверсификация и вы не против отказаться от контроля, налоговых льгот и доходов, вы, как и я, можете оказаться на правой стороне спектра. Другие будут посередине или даже слева. Как и при выборе места жительства, самое главное – подходит ли оно. Если вы хотите иметь высокий уровень контроля над своими инвестициями, вам не понравятся фонды недвижимости/REIT, будь то частные или публичные акции.
Подробнее здесь:
Как начать инвестировать в недвижимость
7 худших способов инвестировать в недвижимость
Я поражен тем, как много людей выбирают индивидуальное синдицирование в качестве своей первой инвестиции в недвижимость. Типичная минимальная инвестиция для синдикации составляет 50 000–100 000 долларов США. Типичная минимальная инвестиция для частного фонда также составляет 50 000–100 000 долларов США. Если это действительно ваш первый раз, почему вы думаете, что вам лучше иметь один объект недвижимости (например, при синдикации), а не дюжину (как в случае с фондом)? Даже если вам нравится такой уровень контроля, действительно ли вы к нему готовы? Как насчет того, чтобы сделать вашу первую индивидуальную синдикацию четвертой частной инвестицией в недвижимость вместо первой?
Одна из вещей, которая отвлекает людей от скучного старого индексного портфеля к инвестициям в частную недвижимость, — это проформа, предполагающая, что инвестиции принесут 18% прибыли. Я бы предостерег вас ОТ инвестиций с использованием такой проформы для вашей первой инвестиции. Потенциально высокая доходность достигается за счет принятия на себя высокого уровня риска. Это может быть рыночный риск, риск развития, риск того, что план создания добавленной стоимости не сработает, относительно высокий риск кредитного плеча или риск переменной процентной ставки. Эти риски действительно проявляются в сфере недвижимости; просто спросите людей, которые требуют капитального ремонта в 2025 году из-за того, что в 2021 году они взяли на себя большую сумму долга с плавающей процентной ставкой.
Почему бы не взять на себя немного меньший риск при первых инвестициях? Если вы хотите инвестировать в акционерный капитал для получения налоговых льгот, почему бы не поискать синдикаты (или, еще лучше, фонды), которые имеют более низкое соотношение долга к стоимости и/или только долг с фиксированной ставкой? Возможно, вы зарабатываете всего 10 % вместо 13 %, но иногда возврат ваш основной капитал важнее, чем возврат on ваш директор.
А еще лучше, рассмотрите возможность инвестирования в долг. Хоть убей, я не могу понять, почему все больше людей не интересуются частными долговыми фондами недвижимости. Вот моя личная доходность от этого класса активов за последние несколько лет:
Он имел доходность, подобную акциям, с гораздо меньшей волатильностью, обеспеченную реальной собственностью в первой позиции залога. Что не нравится? (Ответ — налоговая неэффективность, если вам интересно, но, по крайней мере, есть вычет по 199А.) Единственный вопрос, который возникает у большинства людей, когда они видят это:«Что произошло в 2019 году?» Ответ в том, что один из моих частных долговых фондов стал публичным. Поскольку его доходность была намного выше, чем у сопоставимых государственных инвестиций, и была аналогична доходности публично торгуемых фондов, я полагал, что цена значительно вырастет, как только он будет размещен на бирже. Так оно и было, и через пару месяцев я продал его с довольно хорошей прибылью, увеличив доходность за 2019 год до уровня, превышающего тот, который можно было бы ожидать от долговых инвестиций в недвижимость.
Вы также можете выбрать фонд, который предлагает немного больше ликвидности, чем большинство других, на случай, если вы обнаружите, что вам действительно не нравится этот материал. С некоторыми фондами вы продержитесь 7-10 лет, а другие отпустят вас через год. Почему бы не выбрать такой в качестве первого?
Лишь немногие частные компании по недвижимости имеют такой длинный послужной список, как мне хотелось бы. В нашем списке спонсоров и в нашем портфолио есть только один проект, относящийся к 20 веку. Вы не хотите быть чьим-то первым инвестором. The White Coat Investor не предлагает услугу проверки инвестиций в недвижимость. Компании платят нам за знакомство, а не за рекомендацию. Но чем дольше они были в нашем списке, тем больше WCI инвестировали в них, не посылая нам достаточно жалоб, чтобы исключить их из нашего списка. Это чего-то стоит.
Нет никакой гарантии, что инвестиции кого-то из нашего списка не могут достичь нуля (и так оно и есть), но если вы только начинаете, почему бы не начать с кого-то, в кого, как вы знаете, многие люди инвестировали в течение длительного периода времени? В нашем списке есть одна компания, предлагающая инвестиции «под ключ», одна компания, предлагающая синдицирование, и несколько компаний, предлагающих фонды (как акционерные, так и долговые) — именно с этого следует начинать большинству частных пассивных инвесторов в недвижимость. Спонсоры конференции WCI рассказывали мне, что участники говорили им:«Я посмотрю, будете ли вы еще здесь в следующем году, прежде чем я вложу деньги». Большая часть некомпетентности и мошенничества проявляется в течение первых двух лет существования компании. Почему бы на всякий случай не пропустить этот период времени?
Существуют огромные различия в объеме комплексной проверки, которую можно провести в отношении инвестиций. Вы можете проверить данные всех руководителей, поговорить со всеми бывшими инвесторами, позвонить аудитору и просмотреть результаты аудита, а также вылететь и прогуляться по офису и различным объектам недвижимости. Большинство из нас всего этого не делают. Но почему бы не начать с прочтения Меморандума о частном размещении (PPM), уделив особое внимание разделам, посвященным рискам, кредитному плечу, комиссиям и ликвидности? Чем больше из них вы прочитаете, тем лучше вы сможете определить, когда спонсор неопытен или берет на себя больший риск, чем вам хотелось бы. Чтобы найти в Google название компании и ее должностных лиц, используя такие слова, как мошенничество, мошенничество, банкротство, осуждение или приговор, не потребуется много времени. Мы все заслуживаем презумпции невиновности, пока вина не будет доказана, но лучше удивиться до того, как вложить деньги, чем после.
Просмотрите послужной список и задайте вопросы обо всем интересном. Поговорите с другими инвесторами лично или через Интернет. Большинство этих компаний проводят регулярные встречи для инвесторов. Посмотрите их вебинары. Хотя все ваше образование по инвестированию в недвижимость не должно исходить от спонсоров, вы можете многому у них научиться. Убедитесь, что у них есть скин в игре. Хотя им не обязательно разоряться, если вы теряете деньги, вы определенно хотите, чтобы они почувствовали вашу боль. Ищите и спрашивайте о них на онлайн-форумах, в группах Facebook и сабреддитах, например, предлагаемых The White Coat Investor.
Диверсификация защищает вас от того, чего вы не знаете и от того, чего вы не можете знать. Если вы похожи на меня и владеете 12 000 акций через индексные фонды, 12 объектов недвижимости, вероятно, не покажутся вам очень многими. А два-три — это ничто. Мне кажется, что десятки объектов недвижимости — это самый минимум, если только вы не единственный владелец, но даже в этом случае я надеюсь, что вы как можно скорее доберетесь до десятков объектов.
Подробнее здесь:
Вы можете снизить риск, связанный с недвижимостью
Дилемма минимальных инвестиций и диверсификации в сфере недвижимости
История двух спонсоров:как мои инвестиции в недвижимость принесли совершенно разные результаты
Если вы, как и большинство частных пассивных инвесторов в недвижимость, инвестируете в фонды и синдикаты, контроль выходит из ваших рук, как только вы принимаете решение инвестировать. В течение многих лет. Вы могли бы также расслабиться. Вы платите все эти сборы, поэтому вам не придется тратить время на звонки в туалет и беспокойство. Так что не надо. Эти компании регулярно предоставляют множество обновлений, но на самом деле я хочу получать от них известия только в том случае, если что-то идет не так. В любом случае большая часть углубленных обновлений или обновлений вебинаров — это всего лишь возможности продаж для следующих инвестиций. Я не обращаю особого внимания, пока не придет время вложить еще немного денег.
Да, я думаю, что они должны присылать мне что-то каждый квартал, но нет, я, вероятно, не буду читать новости по каждой инвестиции каждый квартал. Я также не читаю годовые и полугодовые отчеты своих индексных фондов. Прочтите это до того, как вложите деньги, а не после. Вероятно, вы можете получить квартальные отчеты предыдущего фонда, чтобы иметь представление о том, как они будут взаимодействовать с вами по поводу нового фонда.
Те, кто не инвестировал в частную недвижимость, склонны называть все инвестиции «синдикатами» или «синдикатами», иногда с каким-то негативным комментарием о том, что все это мошенничество, выкачивающее из вас деньги. Но если вы собираетесь инвестировать непосредственно в реальные синдикаты (то есть в отдельные объекты недвижимости), а не в фонды, вам лучше иметь действительно вескую причину, чтобы провести комплексную проверку на уровне собственности и отказаться от легкой диверсификации. Если вы хотите инвестировать как минимум в дюжину или два десятка объектов недвижимости и используете для этого синдикаты с минимальной суммой в 50 000–100 000 долларов США, вам понадобится довольно большой портфель.
Частная пассивная недвижимость составляет 15% от наших 20% выделенной недвижимости. Остальная часть нашего портфеля вложена в скучные старые индексы и подобные индексам инвестиции. Как вы можете заметить, нам нравится, чтобы наш портфель был одновременно скучным и пассивным, поэтому наш портфель недвижимости имеет тенденцию выглядеть похожим на наш портфель акций. Начав инвестировать в частную недвижимость, постарайтесь увидеть конец с самого начала.
Заинтересованы в изучении частного инвестирования в недвижимость? Обязательно подпишитесь на бесплатный информационный бюллетень White Coat Investor Real Estate, который даст вам важные советы по инвестированию в этот прибыльный класс активов, а также предупредит вас о новых возможностях. Начните проверку с тех, кто поддерживает сайт The White Coat Investor:
* Рассмотрите эти вводные сведения, а не рекомендации. WCI поддерживает финансовые отношения со всеми перечисленными компаниями, большинство из них предназначены для аккредитованных инвесторов, и вы сами несете ответственность за комплексную проверку.
Что вы думаете? Как вы начали заниматься недвижимостью? Как выглядит ваша процедура комплексной проверки? На каком этапе рынка недвижимости вы находитесь?