Повышение процентных ставок и сокращение количества торговых центров оказали давление на инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) за последние несколько лет. Хорошей новостью является то, что многие REIT - компании с особыми налоговыми льготами, которые предоставляют инвесторам доступ к недвижимости - теперь торгуются по выгодным ценам.
Это делает сейчас подходящее время для широкого перехода к этому классу активов, традиционно благоприятствующему выплате дивидендов, через паевые инвестиционные фонды и фонды, торгуемые на бирже.
REIT, которые владеют и часто управляют недвижимостью, такой как квартиры, офисные здания, торговые центры и промышленные объекты, получают определенные налоговые льготы, но взамен должны ежегодно передавать 90% своего дохода акционерам. Это делает их хорошими доходными играми; в настоящее время средняя доходность REIT составляет 4%, что выше, чем доходность большинства акций или высококачественных облигаций.
Они сейчас тоже выглядят дешево. В то время как фондовый индекс Standard &Poor's 500 торгуется примерно в 24 раза с учетом 12-месячной прибыли, сектор S&P US REIT переходит из рук в руки по соотношению цена-доход от операций (FFO, важный показатель прибыльности REIT). из 16.
Доля REIT от 5% до 10% является хорошим диверсификатором для портфеля акций и облигаций. В то время как повышение процентных ставок считается плохой новостью для REIT, поскольку облигации конкурируют с ними за деньги инвесторов и поскольку большая часть отрасли недвижимости зависит от денег из облигаций, REIT исторически демонстрировали некоторую устойчивость в периоды повышения ставок. P>
Инвесторы могут легко получить доступ к широкому кругу секторов этой отрасли, вкладывая средства в фонды недвижимости и ETF. Вот шесть ведущих фондов REIT прямо сейчас:
Данные по состоянию на 27 июля 2018 г.
Vanguard является пионером индексации - составления группы активов с использованием основанного на правилах индекса, такого как S&P 500, а не команды менеджеров, просто выбирающей инвестиции по своему желанию. И REIT - это одна из многих областей инвестиционной вселенной, которую Vanguard покрывает своими недорогими индексными фондами.
REIT - это небольшой уголок рынка, и такие тупики теоретически являются хорошим местом для активно управляемых фондов, чтобы побить простые индексы. Но фонд Vanguard превышал 64% активно управляемых фондов REIT за последние 10 лет. В среднем он приносил на семь десятых процентного пункта больше в год, чем средний активный фонд REIT за это время.
Это также дешевый способ владеть связкой REIT и получать доход 3,5%. Акции класса «Инвестор» взимают всего 0,26%, или 26 долларов в год на каждые вложенные 10 000 долларов. Акции класса Admiral (VGSLX) взимают 0,12% (при минимальных инвестициях в размере 10 000 долларов США), как и акции ETF (VNQ), которые не имеют минимального размера.
На данный момент Буллер любит промышленные и офисные REIT (32,3% фонда), жилые (24,9%) и розничные (16,6%), при этом нишевые складские помещения также получают около 9% активов фонда. Саймон является ведущим участником этого фонда, и к нему присоединились такие компании, как REIT Prologis (PLD) и компания Storage King Public Storage (PSA).
FRESX принесла 8% годовых за последние 10 лет, превзойдя индекс S&P REIT в США в среднем на половину процентного пункта в год; он также опережает индекс в среднем на 0,6 процентных пункта ежегодно в течение последних трех лет. Более того, FRESX превзошел средний фонд недвижимости за 15 из 20 лет, которые Буллер был у руля. Частично это связано с приличными дивидендами, доходность которых в настоящее время составляет 2,7%.
Фонд сложно назвать пуленепробиваемым. В 2007 году компания Fidelity Real Estate Investment потерпела крах, упав на 21% и заняв нижний дециль среди конкурентов. В 2008 году он потерял еще больше - 38%… но на самом деле это было немного выше среднего среди конкурентов.
Однако Буллер - терпеливый инвестор. В среднем ценные бумаги остаются в фонде около четырех лет.
Практически каждый фонд недвижимости немного отличается от своих аналогов. Т. Rowe Price Real Estate (TRREX, $ 27,62), например, имеет тенденцию содержать более «традиционные» REIT (жилые, офисные, розничные, гостиницы) и меньше специализированных REIT, таких как те, которые имеют дело с вышками сотовой связи и центрами обработки данных. Например, два крупнейших холдинга - это пара квартирных домов:AvalonBay Communities (AVB) и Equity Residential (EQR).
Отсутствие REIT для центров обработки данных, в частности, сдерживало TRREX в последние несколько лет. У фонда также несколько невысокая доходность - 2,3%. Тем не менее, менеджер Дэвид Ли, как и Буллер из Fidelity, руководил этим фондом - и руководил им хорошо - в течение 20 лет. Предложение Fidelity опередило фонд T. Rowe в среднем на 1,5 процентных пункта за последние 10 лет. Но фонд Т. Роу менее волатилен, чем фонд Fidelity. TRREX имеет тенденцию удерживать позиции намного дольше, в среднем 10 лет - явный плюс для инвесторов, которым нужен стабильный портфель.
Инвесторы, заинтересованные в географической диверсификации, могут обратить внимание на iShares Global REIT ETF . (REET, 25,53 долл. США) - биржевой фонд, сочетающий международные и внутренние REIT.
В этом случае около 65% REET инвестируется в такие американские REIT, как Simon Property Group, Prologis и Public Storage. Остальные распространены среди развитых стран, включая Японию, Австралию и Великобританию. Единственные два иностранных REIT, которые вошли в топ-10, - это французская розничная компания Unibail-Rodamco-Westfield SE (UNRDY) и гонконгская компания Link REIT, занимающаяся торговлей и офисными помещениями, которая является крупнейшим в Азии инвестиционным трастом в сфере недвижимости.
Как и в случае с большинством иностранных акций, иностранные REIT, а также этот глобальный фонд отставали от своих американских собратьев за последние три года в среднем на полпроцента в год. Вам также следует беспокоиться о международных проблемах, таких как валютный риск.
Тем не менее, иностранная диверсификация действительно является хорошей преградой на случай, если недвижимость США сделает шаг назад. Доходность 4% тоже не к чему чихать.
Компания Vanguard Global ex-U.S. Индексный фонд недвижимости (VGXRX, 23,50 долл. США) - лучший выбор, если вы хотите строго международную экспозицию.
В отличие от iShares Global REIT ETF, бывшая американская компания Vanguard. Фонд не имеет отношения к американским REIT. Кроме того, он имеет гораздо больше контактов с компаниями по недвижимости из развивающихся стран, поэтому вы также можете получить доступ к быстрорастущим частям мира. Развитые страны, включая Японию (22,2%), Гонконг (12,9%), Австралию (8,2%) и Великобританию (7%), по-прежнему доминируют в активах под управлением, но Китай (10,9%), ЮАР (2,1%) и Филиппины. (1,4%) относятся к числу стран, которые придают фонду примерно одну пятую веса на развивающихся рынках.
Как и многие индексные фонды, он также взвешен по рыночной капитализации, что означает, что крупнейшие акции в сфере недвижимости, такие как Unibail и гонконгская Sun Hung Kai Properties, являются крупнейшими активами.
Иностранные REIT часто приносят более высокую доходность, чем REIT в США; Другими словами, доходность VGXRX составляет 4,7%.
Стоимость акций класса "Инвестор" составляет 0,34%, при этом требуется минимум 3000 долларов США. Акции класса Admiral, VGRLX (минимальная инвестиция:10 000 долларов США), и ETF, VNQI, стоят всего 0,14%.
Cohen &Steers известна своим вниманием к инвестиционным фондам в сфере недвижимости. И его акции Cohen &Steers Realty (CSRSX, 63 доллара США) - это старомодный паевой инвестиционный фонд со всеми его положительными и отрицательными сторонами.
Трое менеджеров изучают все, от базовой стоимости каждой собственности REIT до макроэкономических перспектив коммерческой недвижимости. На основе этого процесса команда формирует портфель из 40-60 REIT. В зависимости от точки зрения менеджеров фонд переоценивает или недооценивает подсекторы недвижимости. Офисы (14%), квартиры (13%) и центры обработки данных (12%) сейчас являются лидерами, а промышленность (6%) и инфраструктура (4%) относятся к более мелким отраслям.
Возврат был хорошим. За последние 10 лет доходность фонда составила 8,3% годовых - в среднем на 0,7 процентных пункта в год, чем индекс REITs All Equity от FTSE NAREIT.
Однако есть пара недостатков. Во-первых, коэффициент расходов 0,97% является препятствием по сравнению с конкурентами по сверхнизким ценам. Кроме того, активы фонда выросли до 4,3 миллиарда долларов, что сделало его одним из крупнейших активно управляемых фондов REIT, что затрудняет торговлю более мелкими REIT.
С другой стороны, коэффициент расходов 0,97% не является особенно высоким для активно управляемого паевого инвестиционного фонда, но по-прежнему является значительным препятствием для конкурентов, торгующих сверхнизкими индексами.
Стив Голдберг - советник по инвестициям в Вашингтоне, округ Колумбия.
