Резюме

После финансового кризиса падение цен на недвижимость стало проблемой не только для традиционных ипотечных заемщиков и кредиторов, но и для Федерального жилищного управления (FHA) и его программы обратной ипотеки. В результате Министерство жилищного строительства и городского развития (HUD) предприняло несколько шагов, чтобы сделать программу несколько более ограничительной, снизив лимиты займов и увеличив страховые взносы для заемщиков, поддерживающих программу.

В большом объявлении в этом месяце HUD объявил о новом раунде изменений, которые объединят кредиты HECM Saver и Standard, изменят основные лимиты, влияющие на максимальный размер кредита, который могут брать потребители, и в целом снова увеличат затраты на обратные ипотечные кредиты. Кроме того, программа обратной ипотеки HECM станет гораздо более ограничительной в отношении суммы, которую можно взять за один раз, а в начале следующего года будет введен новый процесс финансовой оценки, чтобы дополнительно гарантировать, что заемщики обратной ипотеки имеют средства для уплаты налогов на недвижимость и страховки. чтобы избежать дефолта по кредиту.

С точки зрения финансового планирования, эти изменения, возможно, являются хорошим шагом, помогающим сократить безответственное заимствование, и, по иронии судьбы, могут оказать незначительное влияние на клиентов специалистов по финансовому планированию, которые уже имеют тенденцию быть несколько более состоятельными и более активными в своих пенсионных стратегиях (в то время как воздействие будет более значительным для тех, кто уже находится в тяжелом финансовом положении). С другой стороны, новые более высокие затраты на многие виды ссуд и новые ограничения на основные суммы, которые могут быть особенно сдерживающими для состоятельных людей с более дорогими домами, могут сделать обратную ипотеку несколько менее привлекательной для специалистов по финансовому планированию, даже если обратить вспять сдвиги в ипотечной индустрии, чтобы больше сосредоточиться на типах клиентов, с которыми обычно работают специалисты по планированию.

Автор:Майкл Китсес

Майкл Китс – руководитель отдела стратегии планирования в Buckingham Wealth Partners – готовом поставщике услуг по управлению состоянием, в котором работают тысячи независимых финансовых консультантов.

Кроме того, он является соучредителем XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder и New Planner Recruiting, бывшим редактором-практиком журнала финансового планирования, ведущим Financial Advisor Success подкаст и издатель популярного блога о финансовом планировании Nerd’s Eye View через свой веб-сайт Kitces.com, посвященный расширению знаний в области финансового планирования. В 2010 г. Майкл был отмечен одной из наград FPA «Сердце финансового планирования» за самоотверженность и работу по развитию профессии.

Изменения, касающиеся обратной ипотеки

На прошлой неделе HUD опубликовал новые рекомендации, которые изменят несколько ключевых положений обратной ипотеки в будущем. Как подробно описано в письмах об ипотеке 2013–27 и 2013–28, основные изменения в обратной ипотеке HECM FHA включают:

• Объединение кредитов HECM Saver и HECM Standard в один стандартный кредит
• Корректировка авансовой премии по ипотечному страхованию (MIP) до 0,50 % от оценочной стоимости (ранее 0,01 % для Saver и 2,0 % для стандартных кредитов)
• Ограничение доступа только к 60 % от основного лимита при закрытии или в первый год
  • Исключение, допускающее заимствование более 60%, если «обязательные обязательства», включая затраты на закрытие, суммы рефинансируемых существующих залогов, просроченный федеральный долг и другие статьи, превышают этот порог (в этом случае максимальная сумма ограничивается этими обязательными обязательствами). обязательств плюс дополнительные 10 % до порога PLF)
• Дополнительный авансовый MIP в размере еще 2 % (доведение суммы до 2,5 %), если в соответствии с обязательными обязательствами при закрытии или в течение первых 12 месяцев используется более 60 % доступного основного лимита.
• Новые таблицы основных предельных факторов (PLF), которые более благоприятны, чем текущие PLF для HECM Saver, но менее благоприятны, чем HECM Standard

Дата вступления в силу этих новых правил — конец сентября, и они будут применяться к любым новым кредитам, начиная с 30 сентября или после этой даты. Таким образом, любые заемщики с обратной ипотекой, желающие соответствовать существующим правилам HECM Standard и HECM Saver, должны подать заявку и получить присвоенный номер дела FHA (что также означает, что они должны пройти необходимое консультирование HECM) не позднее 28 сентября (поскольку 29 сентября является Воскресенье и системы FHA недоступны для присвоения номеров случаям в этот день).

В дополнение к вышеуказанным изменениям правил, которые вступят в силу 13 января 2014 года, заемщики HECM с обратной ипотекой также должны будут пройти финансовую оценку. Цель оценки состоит в том, чтобы определить, способен ли заемщик в разумных пределах поддерживать требуемый налог на имущество и страховые платежи домовладельцев, учитывая их другие доходы, активы и обязательства, а также кредитный отчет. Если будет установлено, что заемщик не сможет разумно поддерживать эти платежи, тогда потребуется, чтобы эти платежи были взяты из самой обратной ипотеки и депонированы; в частности, учитывая суммы в долларах и временные горизонты (возможно, на всю ожидаемую жизнь заемщика!), это может фактически означать, что весь  сумма обратной ипотечной ссуды расходуется только на обязательство потенциально поддерживать налоги на имущество и пожизненное страхование домовладельцев.

Практические последствия новых правил обратной ипотеки

Основная цель, лежащая в основе новых правил обратной ипотеки, относительно проста:уменьшить частоту использования обратной ипотеки в качестве ссуды последней инстанции для людей, которые уже находятся в бедственном финансовом положении, так что они просто заканчивают тем, что истощают деньги и заканчивают дефолт с потерей права выкупа. так или иначе. В то время как обратные ипотечные кредиты не могут быть лишены права выкупа из-за неуплаты кредита, поскольку платежей нет, обращение взыскания все же может быть инициировано, если заемщик не поддерживает имущество и не платит налоги на имущество и страхование домовладельца, что, к сожалению, вероятно. сценарий, если заемщик уже находится в тяжелом финансовом положении; на самом деле, как ранее обсуждалось в этом блоге, ранее в этом году в Ипотечном письме 2013-01 для HUD было принято решение об ограничении единовременных стандартных кредитов HECM, которое также было принято для решения проблемы растущего числа обратных дефолтов по ипотечным кредитам. По сути, целью новых правил является переход от использования обратной ипотеки в качестве крайней меры к более активному и более раннему использованию в процессе выхода на пенсию в рамках последовательной стратегии; другими словами, как часть более комплексного подхода к финансовому планированию.

Однако, к сожалению, на практике применение новых правил может также сделать обратную ипотеку менее привлекательной или осуществимой для некоторых специалистов по финансовому планированию по двум основным причинам. Во-первых, это новая первоначальная стоимость MIP в размере 0,50% (в дополнение к другим затратам на закрытие); в прошлом специалисты по финансовому планированию часто опасались использовать обратные ипотечные кредиты из-за огромных 2% аванса MIP, а введение HECM Saver несколько лет назад практически без авансового MIP (комиссия всего 0,01%) сделала кредиты гораздо более привлекательным, как подробно описано в выпусках The Kitces Report за октябрь и ноябрь 2011 года. Объединение кредитов HECM Standard и Saver в один кредит с первоначальным MIP 0,50% исключает возможность для планировщиков использовать HECM Saver раньше и снизить первоначальные затраты, что может быть значительным, учитывая, что MIP основан не на сумме кредита. (например, плата за создание), но от оценочной стоимости имущества (до максимальной суммы иска в размере 625 500 долларов США в 2013 году); Другими словами, если вы берете взаймы 100 000 долларов США на недвижимость стоимостью 500 000 долларов США, 0,50% аванса MIP составляет не 0,50 % от суммы кредита в 100 000 долларов, а 0,50 % от стоимости недвижимости в 500 000 долларов, или 2 500 долларов США (что на самом деле составляет 2,5 % от суммы кредита). в этом примере!)

Вторая проблема заключается не только в том, что первоначальный MIP выше (для планировщиков, которые обычно использовали бы кредит HECM Saver), но и в том, что фактические лимиты кредита, позволяющие столкнуться с «только» 0,50% MIP, значительно ниже. Например, согласно «старым» правилам PLF HECM Saver для 70-летнего человека при ставке 4% составлял 0,548, что означало, что если у этого человека было имущество на 300 000 долларов, он мог занять до 164 400 долларов. Согласно новым правилам, PLF будет более благоприятным 0,564 для максимальной суммы займа в размере 169 200 долларов США. Однако, как отмечалось ранее, 0,5% MIP применяется только в том случае, если заемщик берет не более 60% от максимальной суммы кредита, что означает обеспечение кредита 0,50% MIP в качестве аванса (или использование кредита с фиксированной ставкой, который требует полный авансовый платеж) ограничивает его до 101 520 долларов США, что на целых 38,2 % меньше суммы кредита вдобавок увеличение MIP с 0,01% до 0,50%. Другими словами, чтобы фактически получить доступ к «только» 0,50% аванса MIP по кредиту с фиксированной процентной ставкой или другому сценарию, который требует полной выдачи авансом, заемщик фактически может занять только 60% (лимит) из 56,4% ( PLF) от их оценочной стоимости, или всего 33,84% от стоимости дома.

К счастью, «полная» максимальная сумма кредита в размере 169 200 долларов США остается доступной для тех, кто намеревается использовать ее для выплаты пожизненных платежей или применить обратную ипотеку в качестве кредитной линии (хотя, к сожалению, они будут «застревать» в обязательном порядке). использовать кредит с плавающей процентной ставкой!). Тем не менее, для тех, кто намеревался использовать кредит для получения аванса, возможно, для рефинансирования текущей ипотеки, чтобы освободиться от обязательств по денежным потокам, лимиты кредита резко сокращены, чтобы получить «только» 0,50% MIP и рефинансировать те же 164 400 долл. США поскольку HECM Saver после вступления в силу новых правил повысит авансовый MIP с 0,01% до колоссальных 2,5% (поскольку обязательные выплаты для рефинансирования существующего кредита будут составлять более 60% PLF!)!

Третья проблема заключается в том простом факте, что общие основные лимиты максимального кредитования ниже. Для тех, кто был готов заплатить прежний MIP в размере 2,0% авансом за кредит HECM Standard, «старый» PLF для 70-летнего человека под 4% составлял 0,663, в то время как новый PLF снова составляет всего 0,564. Чтобы выразить это в долларовом выражении, человек с недвижимостью за 300 000 долларов может получить обратную ипотеку только на сумму 169 200 долларов вместо 198 900 долларов по текущим правилам, что означает уменьшение лимита заимствования примерно на 14,9%. Хорошая новость заключается в том, что для тех, кто не нуждается в полной сумме вперед (и может соответствовать ограничению 60% от PLF в первый год), кредит будет, по крайней мере, дешевле, с MIP в размере всего 0,50% (новые правила) вместо 2,0% (старые стандартные правила HECM); с другой стороны, для тех, кто хочет получить максимальный кредит, например, чтобы помочь рефинансировать существующую ипотеку выше порога 60% от PLF, лимит заимствования будет на 14,9% ниже, даже если первоначальный MIP увеличен с 2,0% до 2,5%.

Немедленные (и ограниченные) возможности до вступления в силу новых правил

Учитывая довольно сжатые сроки, пока новые правила не вступят в силу — заявки на обратную ипотеку должны быть поданы всего в ближайшие несколько недель — временное окно ограничено для тех ситуаций планирования, на которые новые правила могут оказать наибольшее влияние. Основные возможности планирования, которые следует рассмотреть, включают:

• Рефинансирование традиционных ипотечных кредитов в кредиты HECM . Для тех, кто хочет избавиться от ипотечного денежного потока на пенсии, не ликвидируя портфель для погашения ипотеки, обратная ипотека очень привлекательна. Тем не менее, некоторые клиенты могут быть не в состоянии рефинансировать с помощью обратной ипотеки, когда вступят в силу новые, более низкие PLF, а для тех, чье рефинансирование будет составлять более 60% новых PLF, кредит должен быть предоставлен до того, как новые правила вступят в силу. чтобы избежать значительного авансового платежа в размере 2,5 %.
• Использовать обратную ипотеку для покупки . Хотя сроки могут быть ограничены просто из-за того, что покупка новой недвижимости может быть закрыта, любой, кто намеревается использовать HECM для финансирования покупки дома престарелых, может попытаться получить кредит до 28 сентября, чтобы гарантировать текущие PLFs и авансовые платежи MIP (согласно правилам HUD, если процесс предоставления кредита начинается до 28 сентября, он может быть закрыт до 31 декабря).
• Открыть резервную кредитную линию для обратной ипотеки . Недавнее исследование, проведенное Солтером, Пфайффером и Эвенски, показало, как использование обратной ипотеки в качестве «резервной» кредитной линии для финансирования пенсионных расходов в годы, когда рынок падает (и затем погашение кредитной линии после восстановления рынка) может улучшить выход на пенсию. устойчивость доходов. Те, кто интересуется этой стратегией, обычно использовали бы кредит HECM Saver, поэтому новые PLF могут фактически позволить более высокий  кредитной линии для подхода (поскольку новые PLF выше, чем старые PLF Saver), но завершение кредита до 28 сентября позволит клиентам избежать нового 0,5 % авансового MIP.
• Более выгодные выплаты пожизненного дохода . Для тех, кто заинтересован в использовании обратных ипотечных «пожизненных» платежей, которые обеспечивают доход на всю жизнь, завершение транзакции до 28 сентября либо позволяет получить пожизненный доход дешевле (для тех, кто соответствует кредитным лимитам HECM Saver с MIP всего 0,01%). ) или для большего дохода (для тех, кто использует стандарт HECM с более высокими затратами, но и более высокими PLF).

Примечательно, что реальность такова, что в прошлом многие пользователи программ обратной ипотеки не были так сосредоточены на некоторых расходах, включая авансовый ПМИ, в немалой степени потому, что затраты на закрытие (включая ПМИ) часто включались в сама ссуда, и многие заемщики, ищущие обратную ипотеку в прошлом, находились в тяжелом финансовом положении и в любом случае имели мало (если вообще были) альтернатив. Вместо этого основное внимание уделялось простому заимствованию максимально возможной суммы. Кроме того, некоторые предположили, что заемщиков неуместно «поощряли» брать максимально полные заимствования из-за спроса со стороны покупателей облигаций вторичного рынка (которые сочли гарантированные государством обратные ипотечные облигации более привлекательными по сравнению с другими безрисковыми альтернативами!).

Однако в дальнейшем, поскольку обратные ипотечные кредиты задуманы как более активный инструмент, хорошо вписывающийся в процесс финансового планирования, увеличение затрат и отказ от опции HECM Saver могут сделать этот инструмент немного менее привлекательным для многих специалистов по финансовому планированию. , особенно если цель заключалась в том, чтобы просто использовать его в качестве резервной кредитной линии, которая в любом случае может даже не использоваться. Это дает немедленную возможность планирования – воспользоваться текущими правилами до того, как они изменятся, – но также означает, что в будущем обратные ипотечные кредиты с более высокими затратами должны будут взвешиваться более тщательно. С другой стороны, лимиты основной суммы будут, по крайней мере, немного выше (хотя и с более высокой стоимостью) для плановиков, которые ранее рекомендовали бы кредиты HECM Saver.

С другой стороны, учитывая, что специалисты по финансовому планированию, как правило, в любом случае работают с несколько более состоятельными клиентами и участвуют в процессе упреждающего планирования, учитывающего способность клиента финансировать свои пенсионные цели, вполне вероятно, что новые правила финансовой оценки окажут незначительное влияние на обратное право на ипотеку для большинства клиентов финансового планирования. Кроме того, для некоторых клиентов, которые могут быть затронуты, их основная цель, возможно, заключалась в том, чтобы просто использовать обратную ипотеку для покрытия налогов на имущество и страхования домовладельцев в любом случае - чтобы помочь управлять своим общим денежным потоком выхода на пенсию - что означает, что даже с финансовой оценкой, результатом будет просто требование использовать обратную ипотеку так, как она и предполагалась. Тем не менее, многие «традиционные» пользователи обратной ипотеки могут счесть новые правила финансовой оценки в 2014 году более строгими, что может даже заставить некоторых кредиторов обратной ипотеки еще больше сосредоточиться на работе со специалистами по финансовому планированию, чьи клиенты могут соответствовать требованиям и использовать стратегии обратной ипотеки. более активно, как им хочется, даже несмотря на то, что планировщики могут немного сопротивляться из-за более высоких затрат.