Я был домовладельцем 24 из последних 25 лет. Исходя из этого, вы можете подумать, что я сторонник домовладения, а не аренды. Это не так. Чем старше я становлюсь, тем больше понимаю, что в извечном извечном вопросе «лучше арендовать или купить» нет правильного ответа? дебаты. Иногда покупка дома имеет смысл. Иногда аренда — более разумный выбор.

В редакционной статье июньского номера журнала Личные финансы Киплингера за 2007 год. Найт Киплингер писал:"Арендная плата часто обходится дешевле. Годовая стоимость владения недвижимостью, будь то дом или квартира, обычно превышает стоимость аренды после уплаты налогов". Я согласен.

Сегодня давайте рассмотрим несколько способов оценить решение об аренде или покупке с финансовой точки зрения.

Соотношение цены и арендной платы

Один из способов определить, что лучше арендовать или купить, — это рассчитать соотношение цены и арендной платы (или соотношение P/R). Это число дает вам приблизительное представление о том, справедливы ли цены на дома в вашем районе. Вычислить соотношение P/R очень просто. Все, что вам нужно сделать, это:

1. Найдите два похожих дома (квартиры или квартиры):один на продажу, другой в аренду.
2. Поделите цену продажи одного места на годовую арендную плату за другое. Полученное число представляет собой соотношение P/R.

Например, предположим, что вы нашли на продажу дом стоимостью 200 000 долларов в хорошем районе. Вы найдете аналогичный дом в следующем квартале, сдаваемый в аренду за 1000 долларов в месяц (что составляет 12 000 долларов в год). Разделив 200 000 долларов на 12 000 долларов, вы получите коэффициент P/R 16,7. Но что означает это число? ?

Публикация в The New York Times Дэвид Леонхардт говорит:«Коэффициент арендной платы выше 20 означает, что ежемесячная стоимость владения значительно превышает стоимость аренды». Я знаю, это немного неясно. Леонхардт утверждает, что чем выше соотношение P/R, тем больше смысла в аренде и тем меньше смысла в покупке.

Нормальный диапазон соотношения P/R по всей стране составляет от 10 до 14 (это означает, что аренда дома стоимостью 200 000 долларов будет стоить от 1200 до 1600 долларов). В 1990-е годы, незадолго до пузыря на рынке недвижимости, общенациональное соотношение P/R обычно составляло от 14 до 15 (около 1100–1200 долларов за аренду дома стоимостью 200 000 долларов). Во время жилищного пузыря прошлого десятилетия соотношение цены и арендной платы в стране выросло до 22,73 (в 2005 году), а затем до 24,50 (в 2007 году), прежде чем рынок рухнул. Поскольку большинство людей спешили покупать дома, цифры говорили о том, что им следует арендовать жилье.

Основываясь на этой информации, я бы сказал следующее:

• Когда соотношение цены и арендной платы ниже 12, обычно лучше покупать, чем арендовать.
• Когда соотношение цены и арендной платы составляет от 12 до 15, финансовое решение является неясным.
• Когда соотношение цены и арендной платы превышает 15, вам, вероятно, выгоднее арендовать жилье.

Общенациональные цифры, конечно, не отражают всей картины. Хотя соотношение цены и арендной платы по стране может составлять около 20, фактические цифры в вашем городе могут сильно отличаться.

Соотношение цены и арендной платы в городах США

Раньше мне было трудно найти текущие показатели соотношения цены и арендной платы. Однако недавно я узнал, что у Zillow есть специальная страница для исследования данных о жилье. Отсюда вы можете загрузить множество различных таблиц, касающихся цен на продажу и аренду домов, включая ежемесячную информацию о цене аренды с октября 2010 года по сегодняшний день. Если вы хотите переехать, это отличный ресурс, позволяющий узнать, куда ваши деньги на жилье пойдут больше всего!

Ради удовольствия я потратил девяносто минут, играя с соотношением цены и арендной платы, используя данные Zillow. (Что я могу сказать? Я ботаник!) Я скачал их список средних цен на жилье и среднемесячной арендной платы, а затем рассчитал соотношение P/R для 48 крупных городских районов. (По ряду причин это несколько произвольный выбор городов.) Вот мой список соотношений цены и арендной платы в США по состоянию на январь 2018 года.



Если вы переезжаете в Скрэнтон на новую работу в Dunder Mifflin Paper Company, скорее всего, вы захотите купить дом. Но если вы направляетесь в район залива, лучше всего арендовать жилье.

Я несколько скептически отношусь к точности этих цифр — в конце концов, они взяты с сайта, стремящегося привлечь покупателей жилья, — но найти более подробную информацию сложно. Насколько мне известно, нет надежного источника, который регулярно генерирует эту статистику. (Лично я считаю, что цифры из подобных статей более точны. Однако эта статья также устарела на восемнадцать месяцев и не объясняет ее методологию.)

Обратите внимание, что соотношение цены и арендной платы в целом по городу действительно имеет значение, только если вы переезжаете из другого города. В противном случае на самом деле важно соотношение цены и арендной платы для конкретной недвижимости, которую вы планируете купить или арендовать.

Цена дома и семейный доход

Еще один способ оценить стоимость жилья — сравнить ее с доходом вашей семьи. С 1984 по 2000 год средние цены на жилье примерно в 2,8 раза превышали средний годовой доход семьи. (Другими словами, типичный дом стоил примерно в три раза больше, чем семья зарабатывала за год.) В начале 1970-х годов цены на жилье примерно в 2,3 раза превышали средний семейный доход. Во время пузыря на рынке жилья это соотношение подскочило до 4,2.

Эти цифры сами по себе, возможно, не так уж много значат, но они могут дать вам некоторое представление о том, завышена ли цена на жилье в вашем районе. Кроме того, на основании прошлых данных можно с уверенностью предположить, что большинство семей могут с комфортом позволить себе дом, стоимость которого примерно в 2,5 раза превышает их годовой доход. (Итак, если ваша семья зарабатывает 80 000 долларов в год, вы можете позволить себе дом за 200 000 долларов.)

Согласно последним данным Бюро переписи населения США, средний доход домохозяйства в США на конец 2016 года составлял 57 617 долларов США. (Средний доход домохозяйства выше — 73 207 долларов США — но эта цифра искажена за счет людей с высоким заработком, поэтому я предпочитаю использовать медианное значение.)



Используя текущую среднюю цену дома в США в 232 700 долларов, мы видим, что цены на жилье в настоящее время примерно в 4,04 раза превышают типичный доход домохозяйства. Это соотношение не такое высокое, как во время пузыря на рынке жилья, но оно все еще довольно высокое. Исходя из этого, аренда, вероятно, будет иметь наибольший смысл сейчас во многих частях страны.

Мой любимый вопрос:«Арендовать или купить?» Калькулятор

Наконец, я хочу поделиться тем, что мне больше всего нравится сравнивать стоимость аренды и стоимость покупки.

Нью-Йорк Таймс есть отличный калькулятор аренды и покупки это может помочь вам решить, что лучше для вас. Просто введите цифры, соответствующие вашей ситуации, и калькулятор подскажет, сколько времени вам понадобится, чтобы обанкротиться, даже если вы купили дом. Этот калькулятор — потрясающий инструмент. Несмотря на то, что он защищен программным платным доступом (который можно обойти, используя режим инкогнито в браузере), его стоит использовать, если вы пытаетесь принять решение о том, брать в аренду или покупать.

Ради интереса я просчитал цифры для своей ситуации. Прошлым летом мы с Ким купили наш нынешний дом за 442 000 долларов. Если подсчитать всю проделанную нами реконструкцию, наша фактическая стоимость составит около 600 000 долларов. (Святые кошки!) Основываясь на нашей ситуации, газета NY Times Калькулятор говорит, что нам было бы лучше арендовать, если бы мы могли найти аналогичную недвижимость менее чем за 2767 долларов в месяц.



Сканируя текущие объявления, их три Рядом сдаются в аренду дома, подобные нашему (более 1200 квадратных футов, более акра земли). Они приносят от 2900 до 3000 долларов в месяц. Итак, похоже, что покупка или аренда такой недвижимости, как наша, в Портленде, на данный момент является непростой задачей. (Если я подсчитаю фактическую покупную цену нашего дома — 442 000 долларов США — мне придется арендовать его менее чем за 2100 долларов США, чтобы это было более разумным вариантом.)

Итог

Решение арендовать или купить — сложное финансовое и эмоциональное решение. Я считаю, что это позор, когда неподготовленные люди попадают на рынок жилья из-за неуместных представлений о воображаемых выгодах. Домовладение – не панацея. Аренда не является всеобщей глупостью.

Частично проблема заключается в огромном промышленном комплексе недвижимости, каждая часть которого заинтересована в том, чтобы убедить потребителей в том, что чем больше, тем лучше. (Как я упоминал в своей недавней статье об истории домовладения в США, индустрия недвижимости — сравнительно недавнее изобретение, которому едва исполнилось 100 лет. Но за эти сто лет она превратилась в мощную силу в нашей экономике.)

Жилищная индустрия делает все возможное, чтобы распространять определенные мифы о домовладении, такие как:

• Если вы арендуете, вы выбрасываете деньги на ветер. (Это неверно. Как и в случае любого финансового выбора, независимо от того, решите ли вы арендовать или купить, существуют альтернативные издержки.)
• Владение домом — это план вынужденных сбережений. (Также неверно. Да, можно создать капитал в доме, если вы купите его в нужном месте в нужное время и/или останетесь на месте какое-то время. Однако большинство людей не остаются на месте, поэтому в конечном итоге они платят очень много процентов в счет процентов и очень мало - для создания капитала, прежде чем купить более крупное и «лучшее» жилье.)
• Вы должны купить столько дома, сколько можете себе позволить. (Полная чушь. Вам следует тратить как можно меньше. Вместо того, чтобы раздвигать верхние границы вашего жилищного бюджета, как это происходит в большинстве случаев, вам следует стремиться к как можно более низкому уровню.)

Теперь позвольте мне внести ясность. Нет сомнений в том, что покупка дома имеет смысл для некоторых людей, но в основном по нефинансовым причинам. Владение домом дает вам стабильность (вы не находитесь во власти домовладельца) и свободу (вы можете делать с этим местом все, что захотите). Черт возьми, в прошлом году я решил купить восьмидесятилетний «загородный коттедж» на окраине Портленда, поэтому я полностью понимаю неденежные причины желания приобрести его.

Но у аренды есть и преимущества.

Во-первых, у вас есть гибкость; вы можете переехать в любой момент. Во-вторых, вы не несете ответственности, если что-то пойдет не так. Если перед отъездом на отдых в Дулут душ начнет протекать, вам не о чем беспокоиться — вы позвоните арендодателю.

Если вы решите купить дом, сделайте это по правильным причинам:потому что он соответствует вашим целям и сделает вас счастливым. Не делайте этого делайте это, потому что считаете, что это хорошая инвестиция. Ипотека нет пенсионный план — он не сделает вас богатым. Вместо этого думайте об этом как о приобретении образа жизни.

Если домовладение — это образ жизни, который вы хотите и можете себе позволить, покупайте. Если нет, арендуйте.