Первоначально это должна была быть серия из двух частей, в которой обсуждались плюсы и минусы покупки дома в отличие от инвестирования. Целью не было выбрать победителя или проигравшего как такового. (В конце концов, один из основных принципов книги «Разбогатей медленно» заключается в том, что вы действительно должны делать то, что работает для вас.) Вместо этого цель состояла в том, чтобы подчеркнуть сильные и слабые стороны обоих вариантов на случай, если по какой-то причине вы окажетесь перед выбором.
Статья Холли Джонсон «Стоит ли вам покупать дом или (инвестировать?)» была первой; и она сказала, что, если бы ей пришлось сделать такой выбор, она «вложила бы деньги в будущее и отказалась бы от дома в одну минуту в Нью-Йорке». Я намеревался объяснить преимущества противоположной стороны гипотезы.
Но ты украл мой гром! Так много людей оставили отличные комментарии в ответ на сообщение Холли, что я подумал, что было бы лучше объяснить, что по какой-то причине осталось неясным или неясным. Мы оба начали с оглядки в прошлое.
На протяжении всей истории два вида деятельности выдержали испытание временем как лучшие способы заработать деньги:
Если вы посмотрите на список миллионеров Америки и на то, что они сделали, чтобы туда попасть, вы увидите, что наиболее распространенным путем к статусу миллионера в Америке была недвижимость.
Конечно, есть Уоррены Баффетты, которые сделали это, инвестируя в акции, и есть Цукерберги и Гейтсы, которые сделали это, основав новые компании и приведя их к богатству. Но большинство миллионеров с более низким статусом заработали свое состояние на недвижимости.
Для этого есть причина. Как всегда говорил мой папа:«Каждый должен где-то жить». Население мира увеличивается, а Мать-Земля — нет. Поэтому нетрудно увидеть, что математика спроса и предложения работает в пользу инвестиций в недвижимость.
Подумайте о том, что если вы хотите накопить богатство, то единственное, что вы можете сделать, — это ограничить свои расходы. Посмотрите на свой бюджет. Каковы ваши самые большие расходы? Жилье. Будь то арендная плата или платеж по ипотеке, если ваш дом не полностью оплачен, скорее всего, нет ничего, на что вы потратите больше денег, чем это. (Ну ладно, если вы берете в аренду два «Феррари» и «Мерседес», ваши машины могут стоить вам дороже, но тогда вы признаете, что вы нетипичный человек.)
Джефф изложил эту концепцию в комментариях к статье Холли:
Моя ипотека закончится, а аренда никогда не закончится. Когда я покупаю, я фиксирую свою цену. Стоимость жилья может расти и падать, но моя ипотека от этого не меняется, я должен то, что я должен, даже если цены вырастут на 20 % или упадут на 20 %.
Когда вы думаете о своем будущем, что может обеспечить вам большую безопасность, чем жилье по вашему выбору… без без арендной платы или ипотечного кредита ?
Посмотрите вокруг на пенсионеров, которые живут комфортно, и посмотрите на их финансы. Девять из десяти будут иметь оплаченный дом. Они не только зафиксировали цену на жилье на период действия ипотеки, но и фактически свели расходы к нулю по сравнению с арендной платой после полной выплаты ипотеки.
Вы не сможете туда попасть, если не купите дом.
На мой взгляд, одна из главных причин покупать дом в первую очередь заключается в том, что он требует (неизбежных) затрат, чтобы стать активом. Как и во всех инвестициях, эта разница обычно поначалу довольно мала, потому что вначале большая часть вашего ежемесячного платежа в ипотечный банк составляет проценты. Однако со временем все большая и большая часть этой ежемесячной суммы переходит из расходов в актив, то есть в стоимость вашего дома.
Для меня это не что иное, как красота; и, на мой взгляд, это главная причина, по которой сюда попадают люди, которые обеспечены на пенсии.
Эк был одним из немногих, кто назвал кредитное плечо преимуществом покупки дома перед инвестированием собственных денег:
Во-вторых, еще одним большим преимуществом владения собственным домом является кредитное плечо. Если бы в 1940 году у вас было 30 тысяч для инвестиций, то, исходя из типичного соотношения евро 80/20, вы могли бы купить дом стоимостью 600 тысяч. Вы бы предпочли, чтобы 600 тысяч росли немного меньшими темпами или 30 тысяч росли более высокими темпами?
Но судя по тому, что об этом упоминалось всего в трех комментариях, я подумал, что было бы неплохо объяснить эту концепцию.
Большинству из нас известно, что долг – это скорее зло, чем добро… за исключением, конечно, случаев покупки дома. Одна из важных вещей, которая делает покупку дома первым шагом к финансовой безопасности большинства людей, — это долг. Ипотека на жилье, как правило, является самым дешевым кредитом, поэтому бремя выплаты процентов относительно минимально.
Вот где математика становится убедительной, и она коренится (в первую очередь) в инфляции. Цены на жилье в долгосрочной перспективе выросли в большинстве мест. Это то, что мы любим, не так ли? Это повышение курса также называется инфляцией… но именно такая инфляция нам подходит.
А кредитное плечо – это то, как мы заставляем инфляцию работать на нас. Вот математика:
Допустим, вы покупаете дом за 100 000 долларов (чтобы цифры были круглыми) и вкладываете 20 000 долларов. Тогда предположим, что за 30-летний период инфляция в среднем составит 3 процента. Скорее всего, ваша ставка по ипотеке будет на пару пунктов выше этой, скажем, 5 процентов. На первый взгляд это звучит как плохая сделка, потому что вы платите больше, чем получаете в результате повышения курса, вызванного инфляцией. Но подождите.
По истечении первого года (опять же, просто используя приблизительные цифры) вы получите проценты в размере 5 процентов от 80 000 долларов США:это 4 000 долларов США. (После уплаты налогов их стало меньше, но давайте пока проигнорируем это.)
В том же году стоимость вашего дома вырастет на 3000 долларов (3 процента от 100 000 долларов). Вы можете думать, что заработали 3 процента, но нет, это не так. Вы вложили всего лишь 20 000 долларов собственных денег, чтобы получить признание, поэтому реальная прибыль от ваших денег за первый год составила (3 000 долларов США х 20 000 долларов США =) 15 процентов!
Сколько инвестиций вам это дадут?
Конечно, это чрезмерное упрощение, но цель состоит в том, чтобы показать с помощью математики то, что многие люди знают интуитивно:ваш дом часто является вашей лучшей инвестицией.
Почему бы сначала не сделать лучшую инвестицию?
Ури упомянул одно из наиболее широко известных преимуществ домовладения:
Давайте не будем забывать о льготном налоговом режиме, который получают жилые дома. есть вычет по налогу на прибыль по процентам по ипотеке, который будет самым высоким в первые годы ипотеки — эти сбережения можно положить прямо в свой инвестиционный фонд. И есть исключение из налога на прирост капитала для первых 250 тысяч (500 тысяч, если вы состоите в браке) прибыли. конечно, некоторые финансовые инвестиционные инструменты также пользуются благоприятным режимом.
Многим людям нравится использовать льготы по подоходному налогу, которые вы получаете в Соединенных Штатах, как причину, почему покупка дома — лучший способ, чем откладывать деньги на пенсию. Это правда, что для многих людей вычет, который вы получаете по подоходному налогу, является помощью, но зачастую он не так велик, как вы думаете.
Если вы подаете простую налоговую декларацию, как это делает большинство наемных работников, вы просто получаете стандартный вычет, и вычет по процентам по ипотеке исчезает.
Кроме того, если вам посчастливилось заработать много денег, вычет процентов по ипотеке исчезнет.
Таким образом, на практике налоговые льготы не являются таким уж веским поводом для покупки дома, как это представляют сторонники. Но при определенных обстоятельствах это может помочь.
Моя жена и я всегда пользовались налоговыми льготами, потому что мы никогда не зарабатывали столько денег, а также по другим причинам, таким как благотворительные пожертвования и тому подобное, что позволяло нам каждый год подавать детализированные налоговые декларации, из которых мы получали вычет по процентам.
Если вы не унаследовали жилье, за которое было оплачено, вам придется платить за жилье. Если не купишь, придется арендовать. Мы знаем две пары в Калифорнии, которые снимают одно и то же жилье более 20 лет.
За это время их арендная плата выросла почти вдвое. Если бы они купили, их выплаты не увеличились бы вдвое. Даже если бы они взяли 100-процентный кредит в то время, когда это было обычным явлением и ставка была переменной, их выплаты все равно не увеличились бы вдвое.
Инфляция убивает благосостояние арендаторов и кладет настоящие доллары в карманы домовладельцев — двойной удар. На мой взгляд, это веская причина сделать дом своей первой инвестицией.
Но есть несколько предостережений, которые следует учитывать...
Если вы избежите этих двух предостережений, я считаю, что поиск способа купить этот первый дом как можно скорее, скорее всего, станет основой вашей инвестиционной карьеры.
Возможны ли вы использовать свой дом? Вы бы сделали это? Какие условия мешают вам сделать дом своей первой инвестицией?
Сиди дома муж
Как сообщить о криптовалюте в ваших налогах за 5 шагов
Список фондов акций, которые упали больше всего и меньше всего во время этого рыночного краха
Социальные гранты для помощи в покупке автомобиля семьям с низким доходом
Более дешевая альтернатива политике компании по аренде автомобилей на время отпуска — Денежный совет № 139.