«Зачем идти в торговый центр, если можно делать покупки в Интернете, верно?»
Аналитики и обозреватели рынка в Сингапуре и во всем мире рисовали безнадежную картину для розничных инвестиционных фондов недвижимости (REIT) в течение последних нескольких лет с тех пор, как электронная коммерция стала популярной, ссылаясь на снижение покупательского трафика и продаж арендаторов. .
Тем не менее, мы думаем, что торговые центры никуда не денутся. Подумайте об этом — когда вы в последний раз заходили в торговый центр? Мое предположение, вероятно, где-то на этой неделе.
Дело в том, что нам по-прежнему нравится посещать такие магазины, как Uniqlo, в торговом центре, а школьники будут по-прежнему с удовольствием тусоваться в его кинотеатрах, а после посещать McDonalds!
Конечно, эти опасения небезосновательны.
Инвесторам было бы разумно покупать REIT, которые являются финансово стабильными, поддерживаются богатыми спонсорами и чье руководство постоянно работает над инновациями, чтобы привлечь внимание.
На ум приходят два крупнейших и наиболее известных розничных REIT — CapitaLand Mall Trust, CMT (SGX:C38U) и Frasers Centrepoint Trust, FCT (SGX:J69U). Оба недавно опубликовали результаты за первый квартал 2019 года.
В этой статье я оценю их обоих с точки зрения потенциала роста, управления и оценки, чтобы увидеть, какой из них предлагает лучшую сделку для инвесторов в 2019 году.
Давайте начнем с рассмотрения некоторых основных чисел.
По результатам первого квартала 2019 года распределение на единицу (DPU) и доходность распределения для двух REIT были следующими:
Хотя доходность распределения 4,8% и 5,0% не впечатляет инвестора, получающего дивиденды или доход, это высококачественные, очень стабильные REIT, которые вряд ли потеряют ценность в долгосрочной перспективе.
Тем не менее, за последние несколько лет они увеличили свою доходность, что должно привлечь некоторых инвесторов. Стоит отметить, что рост дивидендной доходности для FCT является более последовательным по сравнению с CMT.
Успех любой REIT заключается не только в том, какая недвижимость находится в портфеле, но и в том, как управляющие обеспечивают устойчивость дохода от аренды. Для розничных REIT хорошие управляющие недвижимостью должны быть в состоянии постоянно привлекать высокий уровень покупательского трафика при одновременном повышении арендных ставок - и все это при удовлетворении арендаторов и покупателей.
Это достигается за счет множества факторов, некоторые из которых мы оценим и сравним здесь.
Во-первых, хорошее управление должно постоянно повышать арендные ставки, сохраняя при этом высокую заполняемость своих торговых центров, поскольку арендаторы — это то, что является движущей силой доходов розничных REIT.
Глядя на результаты 2018 финансового года, мы видим, что CMT повысила арендные ставки в среднем на 0,7%, а общая заполняемость портфеля составляет 99,2%, которая сохраняется с 2017 финансового года. У FCT, с другой стороны, средний возврат арендной платы составил 3,2 %, а заполняемость увеличилась до 94,7 % с 92,0 % в 2017 году.
Во-вторых, оба торговых центра приступили к AEI или инициативам по увеличению активов.
Это просто причудливый способ сказать, что они сделали «ремонт» в своих торговых центрах. Цель состоит в том, чтобы, как говорится в годовом отчете CMT за 2018 год, «привлечь посетителей, повысить качество покупок и создать ценность для наших ритейлеров».
Мы сразу видим это в отчете FCT за 2018 финансовый год — например, рост покупательского трафика на 11,5% в Нортпойнт-Сити. Это произошло в основном из-за завершения строительства северного крыла AEI. На самом деле, если вы останетесь на Севере, как я, вы сможете физически увидеть разницу, даже не полагаясь на цифры!
Наконец, многим людям нравится смотреть на коэффициент заемных средств для REIT, поскольку мы не хотим, чтобы наши менеджеры REIT чрезмерно использовали свои позиции. Тем не менее, в Сингапуре REIT ограничены лимитом заемного капитала в 45%, поэтому я бы не слишком беспокоился о том, сколько долга они берут на себя.
Важным моментом, на который я хотел бы обратить внимание, является то, есть ли у наших менеджеров достаточно средств, чтобы в обязательном порядке погасить свои долги. Таким образом, я бы проверил коэффициент покрытия процентов.
Это соотношение показывает, сколько доходов они должны покрыть свои долги.
Как вы можете видеть, оба розничных руководства REIT проделали хорошую работу по поддержанию высокого годового дохода по сравнению с ежегодными выплатами долга. Например, в первом квартале 2019 года у FCT была 8,8-кратная сумма прибыли для покрытия своих долгов, а у CMT - 7,7-кратная. В соответствии с рекомендациями Investopedia, мы хотим, чтобы процентный охват был в 3 и более раз
Два REIT очень хорошо понимают, что ландшафт розничной торговли меняется, поэтому они приступили к AEI и находятся в процессе переосмысления потребительского опыта в торговом центре.
Давайте рассмотрим некоторые из ключевых изменений, которые CMT и FCT вносят, чтобы гарантировать, что они сохранят свое доминирующее положение на рынке и продолжат расти.
Для FCT их рост осуществляется по трем направлениям:AEI, приобретения и активное управление арендой. Ничего особенного. Они понимают, что их целевым рынком являются горожане и домохозяйства, составляющие массовый рынок. Таким образом, якорные арендаторы, такие как Cold Storage, Kopitiam, NTUC и Uniqlo, составляют большую часть чистой арендуемой площади (NLA) и валового дохода от аренды (GRI).
Большая часть роста FCT происходит за счет постоянной оптимизации состава арендаторов для удовлетворения потребностей потребителей массового рынка. Тем не менее, FCT также готова расти за счет предстоящих приобретений Waterway Point и Northpoint City South Wing у своего спонсора, Frasers Property Limited. (Обновление от 16 мая 2019 г.:FCT выдает права на приобретение Waterway Point, ссылаясь на это как на приобретение, направленное на DPU)
Для CMT все выглядит немного иначе. Его менеджеры идут на смелые шаги – чтобы сохранить соответствие вкусам и запросам потребителей. Его цель состоит в том, чтобы дифференцировать себя через уникальный опыт. В его годовом отчете много говорится об «инновациях», «омниканальном» присутствии и желании предоставить больше возможностей для образа жизни и основанных на опыте платформ с использованием технологий.
Например, CMT спроектировала «физическое» (физическое плюс цифровое) торговое пространство на Plaza Singapura под названием «NomadX», в котором есть концептуальные магазины «включай и работай», такие как аутлет Taobao. Недавно отремонтированный торговый центр Funan — еще один отличный пример, который включает в себя автоматизированные технологии и эмпирические концепции в своих традиционных торговых центрах.
Как мы видим, CMT и FCT делают все для роста совершенно по-разному. Тем не менее, мы видим, что у CMT больше возможностей для роста выручки и прибыли за счет использования преимущества «phygital» тенденции и закрепления лояльности клиентов и арендаторов с помощью таких программ, как StarPay (запущен в 2018 г.), CapitaVouchers, CapitaStar и CapitaCard.
Один из самых простых способов оценить, недооценен ли REIT, — использовать Price-to-NAV. Значение Price-to-NAV меньше 1 означает, что мы, по сути, покупаем REIT по цене ниже стоимости одной акции его портфеля недвижимости. Сторонники доктора Богатства хорошо знакомы с этим методом инвестирования.
Ниже я построил график соотношения цены к NAV для CMT и FCT, используя данные с сайта Shareinvestor.com.
Как вы можете видеть, оба REIT выше значения Price-to-NAV, равного 1. К сожалению, это не обязательно означает, что они переоценены. Поскольку оба розничных REIT очень стабильны и поддерживаются сильными спонсорами, они обычно продаются с премией. Однако мы видим, что FCT составляет всего 1,14, а CMT — 1,17 в 1 квартале 2019 года. Это означает, что FCT относительно немного дешевле, чем CMT.
Еще один способ, которым мы можем взглянуть на это, — это их цена к AFFO. Скорректированные денежные средства от операций (AFFO) — это показатель истинных остаточных денежных потоков, оставшихся у компании после вычета ВСЕХ расходов и капитальных затрат. Это похоже на свободный денежный поток, если мы оцениваем акции.
На приведенном выше графике мы видим, что отношение цены к AFFO для CMT также неизменно выше, чем для FCT, что указывает на то, что FCT относительно дешевле в той же группе аналогов. Это соответствует нашему первому показателю Price-to-NAV, который дал нам такой же вывод.
Более того, отношение цены к AFFO для CMT немного увеличилось с 2014 года, примерно с 25 раз до нынешних 33,12 в 1 кв. рост был намного быстрее, в то время как AFFO не рос такими же темпами.
Хотя CMT и FCT — это два очень похожих розничных REIT с сильным финансовым положением и компетентным управлением, мы видим некоторые ключевые различия, которые могут привести к тому, что инвестор предпочтет один REIT другому.
CMT доминирует в более центральных районах, тогда как FCT имеет свои сильные стороны в пригородных районах. Инвесторы, которым нужен потенциально более высокий рост капитала и DPU, могут обратиться к CMT, но также должны иметь в виду, что колебания DPU могут быть более частыми и непредсказуемыми. С другой стороны, инвесторы, которые предпочитают стабильность DPU и не возражают против более медленного роста, могут склоняться к FCT. Более того, как я показал с помощью P/NAV и P/AFFO, кажется, что FCT относительно дешевле, чем CMT.
В конечном счете, инвесторы должны спросить себя, что они больше всего ценят в REIT — каждая «хорошая сделка» будет разной для каждого инвестора.
Сообщите нам в комментариях, какой REIT ВЫ бы выбрали и почему!
*Отказ от ответственности:автор владеет акциями CMT и FCT. Информация в этой статье не является финансовым советом. Он носит общий характер и не относится конкретно к вам. Вы несете ответственность за свои собственные инвестиционные исследования и инвестиционные решения.
