В соответствии с соглашением об ипотеке с денежной суммой покупатель берет взаймы большую часть покупной цены участка недвижимости и выплачивает продавцу всю покупную цену единовременно. По земельному договору покупатель уплачивает покупную цену продавцу без привлечения стороннего кредитора.
В соглашении об ипотеке с уплатой выкупа продавец получает полную оплату и передает право собственности на недвижимость в день закрытия сделки. Правовой титул переходит к покупателю - хотя в некоторых штатах кредитору передается физическое владение документом, подтверждающим правовой титул, - и кредитор имеет закладную на имущество. По земельному договору продавец сохраняет за собой право собственности на недвижимость вместе с правом собственности до тех пор, пока покупатель не внесет последний взнос.
Большинство ипотечных кредиторов являются банками, и банки используют стандартные условия ипотечного кредитования в отношении таких вопросов, как первоначальные платежи, платежи в рассрочку и процентные ставки. Чем лучше кредит покупателя, тем выгоднее будут эти условия. Покупатели, использующие земельные контракты, часто не могут получить коммерческий кредит, а многие не могут позволить себе первоначальный взнос. Поскольку продавец, финансирующий покупку, обычно не является кредитным учреждением, условия контракта на землю могут быть гораздо более гибкими, чем условия соглашения об ипотеке.
Если покупатель с ипотечным кредитом на покупку недвижимости не выполняет своих обязательств по погашению, кредитор может выставить недвижимость на аукционе для погашения ипотечной задолженности. Если выручка от продажи превышает сумму долга и стоимость аукциона, излишек возвращается покупателю. Эта сумма может быть значительной, если покупатель не выполнит свои обязательства после многих лет выплаты взносов и, таким образом, накопил значительный капитал в доме. Когда покупатель по земельному контракту не выполняет свои обязательства, покупатель не имеет права собственности на дом и не может получить компенсацию ни одной из уплаченных им платежей.
В случае дефолта покупателя с ипотечным кредитом кредитор должен возбудить процедуру обращения взыскания, прежде чем выселить покупателя. Даже после того, как собственность будет продана с аукциона, многие штаты предоставляют покупателю «право выкупа» - период времени, обычно от одного до трех лет, чтобы вернуть собственность, заплатив новому владельцу определенную сумму денег, установленную законом штата. . Если покупатель по земельному контракту не выполняет свои обязательства, продавец просто требует судебного постановления о выселении и требует от местных властей физического выселения покупателя, если он отказывается уехать добровольно. Покупатель не имеет права выкупа, поскольку он никогда не владел недвижимостью.
