Денежные потоки Рэйчел составляют 10 000 долларов США в месяц благодаря ее портфелю передвижных домов.
Когда большинство людей думают об инвестициях в недвижимость, мобильные дома, вероятно, не приходят на ум. На самом деле, с технической точки зрения, мобильные дома — это личная собственность, а не недвижимость.
Тем не менее, это второстепенная ниша в сфере недвижимости, которая дает знакомую возможность получения наличных денег, заключающуюся в покупке здания и сдаче его в аренду для получения прибыли.
Рэйчел Эрнандес инвестирует в мобильные дома уже более 10 лет. Свой первый передвижной дом она купила за 3600 долларов США, затем перепродала его за 10 000 долларов по договору аренды с правом собственности и с тех пор не оглядывалась назад.
Рэйчел — автор книги Приключения в мобильных домах. и она ведет блоги и подкасты о своей работе на AdventuresInMobileHomes.com.
Настройтесь, чтобы услышать:
Что еще можно выгодно сдать в аренду? Вот несколько идей!
Введите адрес электронной почты, чтобы загрузить полный список сейчас:
Пожалуйста, введите Ваше имя. Пожалуйста, введите действительный адрес электронной почты. Подцепить!Успех! Список нестандартных идей по аренде скоро будет в вашем почтовом ящике. (Если через 5-10 минут не появится, проверьте спам/промоакции.)
Что-то пошло не так. Пожалуйста, проверьте свои записи и повторите попытку.Вы также будете получать мои лучшие советы по работе на стороне и еженедельный информационный бюллетень. Отказаться в любое время.
«Скажу вам, что конкуренции не так много», — начала Рэйчел.
Но не каждый может зайти и купить мобильный дом в парке или сообществе мобильных домов. Вам необходимо получить разрешение от управляющего парком, чтобы вести бизнес в его парке.
Это та часть, которая может занять некоторое время, так как общение и знакомство с владельцами парка — это то, как вы находите лучшие предложения.
Еще одна причина, по которой Рэйчел предпочитает инвестировать в мобильные дома, а не в другие виды недвижимости, заключается в том, что мобильные дома, ну, мобильные.
У вас гораздо больше гибкости в том, куда вы инвестируете, и вы даже можете переместить дом, если действительно хотите.
Стратегия денежных потоков с мобильными домами аналогична инвестициям в дома на одну семью, двухквартирные дома и т. д. Вы хотите купить мобильный дом, привлечь арендатора и работать с положительным денежным потоком.
Основное отличие с точки зрения инвестиций заключается в том, что передвижные дома обычно стоят намного меньше, чем традиционные семейные дома.
«Первая сделка, которую я заключила в передвижном доме, заключалась в том, что я купила дом с двумя спальнями и одной ванной, и я заплатила за дом всего 3600 долларов наличными», — рассказала мне Рэйчел.
Семья Рэйчел переехала в дом в течение двух недель. Они заплатили ей 1000 долларов в качестве платы за переезд и 250 долларов в месяц в течение следующих 4,5 лет.
Рэйчел также продала этот дом на колесах, получив приличную прибыль в размере 10 000 долларов США.
Если вы ищете передвижные дома для продажи рядом с вами, есть несколько вещей, которые следует иметь в виду, если вы собираетесь сравнивать цены с тем, что платит Рэйчел:
Рэйчел объяснила, что сейчас она обычно имеет дело только с более новыми и большими мобильными домами, поскольку ей нравится работать с большими семьями.
«Я плачу от 10 000 до 15 000 долларов наличными за недвижимость, которую покупаю сейчас, — сказала мне Рэйчел.
Рэйчел также сказала, что важно понимать, что когда вы покупаете мобильный дом, вы покупаете личное имущество. Вы не покупаете землю под домом, как при покупке недвижимости, например семейного дома.
Это означает, что вы должны платить ежемесячную плату управляющему парком, известную как «плата за участок», где расположен дом.
Это становится обязанностью арендаторов, как только они находятся в доме и платят арендную плату.
Передвижные дома стоимостью от 10 000 до 15 000 долларов США, которые Рэйчел покупает, приносят примерно 500–600 долларов США в месяц в качестве арендной платы.
Она имеет несколько арендаторов по электронным платежам, а также принимает денежные переводы или кассовые чеки. Ее арендаторы выписывают менеджерам парка отдельный платеж за арендную плату, которая обычно составляет около 400 долларов США в месяц.
Рэйчел любит нанимать арендаторов на 15 лет с правом выкупа. Это означает, что они могут расплатиться за дом и купить его сразу в любое время, если захотят.
Однако не все в конечном итоге доберутся до конца срока аренды или купят дом. Рэйчел иногда приходится возвращать дома, а также были случаи, когда она подавала на арендаторов в суд.
Существуют различные причины, по которым люди отстают или не выполняют свои платежи. Рэйчел сказала, что главная причина, по которой она столкнулась с неплатежами арендаторов, связана с разводом и тем, что арендаторы расходятся.
Рэйчел сказала, что дефолты и другие проблемы с платежами соответствуют «правилу 80/20», исходя из ее опыта. Только 20 % ее жильцов доставляют ей какие-либо проблемы, а они составляют 80 % всех проблем.
Как объяснила Рэйчел, все ее лучшие сделки заключались в налаживании отношений с управляющими парками, создании сетей в сообществах мобильных домов и в результате в общем молве.
Если вы начинаете сегодня, она дала несколько советов, которые помогут вам завоевать расположение сообщества мобильных домов:
Рэйчел посетила более 200 парков в своем районе, когда начинала. Она всегда рекомендует людям начинать рядом с домом и объезжать, осматривая каждый парк передвижных домов в их районе.
Посмотрите, какие чувства вы испытываете к паркам. Если вам не нравится его внешний вид, идите дальше. Если у вас сложилось хорошее впечатление о парке и вы можете себе представить, что покупаете там передвижной дом, представьтесь владельцу парка, управляющему или тому, кто управляет парком.
Рэйчел сказала, что при обращении к управляющим парка важно не представляться инвестором. Вы хотите завоевать доверие, а не заставить их думать, что вы здесь только для того, чтобы делать деньги.
По словам Рэйчел, налаживание отношений с управляющими парками — это своего рода «искусство».
Вы хотите быть первым в их списке людей, которым они звонят, когда выставляется дом на продажу. Рэйчел объяснила, что это представительная отрасль, познакомьтесь со всеми людьми, работающими в парках, и в долгосрочной перспективе это окупится.
Одним из преимуществ мобильного дома является то, что вы можете буквально взять его и перевезти в другой парк.
Рэйчел несколько раз переезжала в один из своих домов. Если она увидит дом, который ей очень нравится, но он находится в парке, с которым ей не очень нравится работать, она перенесет дом в другой парк.
Однако для того, чтобы перевезти мобильный дом, требуется некоторый опыт и знания. Коммунальные услуги нужно подключать, есть логистика, а это стоит денег.
«Я не рекомендую никому делать это, если они только начинают», — сказала мне Рэйчел.
Мобильные дома классифицируются как личная собственность, поэтому это не то же самое, что пойти и получить ипотечный кредит, как в случае с недвижимостью.
Рэйчел платит за свои дома наличными, но сказала, что если вам нужны деньги, вам, вероятно, придется искать необеспеченный личный кредит.
Рэйчел поделилась тем, что она делает, чтобы найти арендаторов после того, как купила мобильный дом, она;
Рэйчел сказала, что предпочитает делать все сама, а не нанимать помощников. Это личное дело, и часть построения отношений с владельцами/менеджерами парка состоит в том, чтобы лично увидеться в парке.
Она также сказала, что, проводя агитацию в парке и вокруг него, вы получите меньше, но гораздо больше потенциальных клиентов, чем реклама в Интернете.
Рэйчел помнит, что тратила гораздо больше времени, когда только начинала свой бизнес.
«В основном я работала по 80 часов в неделю», — сказала мне Рэйчел.
Нетворкинг важен на начальном этапе. Знакомство со всеми парками в ее районе, встреча с менеджерами и участие в жизни сообщества заняли некоторое время.
В настоящее время она тратит гораздо меньше времени на повседневное ведение бизнеса. Рэйчел чаще всего вызывают к действию, когда арендаторы въезжают или выезжают, или когда необходимо вызвать ремонтную бригаду.
У арендодателей всегда есть несколько кошмарных (или забавных) историй, если они сдавали недвижимость в аренду в течение длительного времени.
Один случай, который бросается в глаза Рэйчел, — это обнаружение опоссума в ванне. Ей пришлось вычерпать его в ведро и выпустить в местном парке.
Рэйчел сказала, что у нее есть несколько домов, которые она сейчас ремонтирует и которые ей нужно вернуть.
После этого следующим шагом, который она собирается сделать, является покупка земли для передвижных домов. Она уже поговорила с дилерами мобильных домов о предоставлении земли для их клиентов.
Рэйчел сказала, что ей очень нравится заниматься покупкой земли, так как это менее утомительно, чем покупка домов, и пользуется таким же спросом.
Что еще можно выгодно сдать в аренду? Вот несколько идей!
Введите адрес электронной почты, чтобы загрузить полный список сейчас:
Пожалуйста, введите Ваше имя. Пожалуйста, введите действительный адрес электронной почты. Подцепить!Успех! Список нестандартных идей по аренде скоро будет в вашем почтовом ящике. (Если через 5-10 минут не появится, проверьте спам/промоакции.)
Что-то пошло не так. Пожалуйста, проверьте свои записи и повторите попытку.Вы также будете получать мои лучшие советы по работе на стороне и еженедельный информационный бюллетень. Отказаться в любое время.
Бизнес Рэйчел по аренде мобильных домов с возможностью выкупа похож на суету с землей, о которой мы говорили ранее. Объявленная как «лучшая модель пассивного дохода», она на самом деле требует тонны предварительной работы по поиску сделок — обычно через прямую почтовую рассылку, а не личное общение с менеджерами парков мобильных домов.
Однако после этого вы сможете собирать чеки относительно без проблем в течение многих лет.
Эта стратегия недвижимости на самом деле не требует, чтобы вы владели какой-либо собственностью. На самом деле, это может быть более дешевый способ начать работу.
Как это работает:вы подписываете договор аренды на 12 месяцев и (с согласия арендодателя) разворачиваетесь и указываете его как краткосрочную аренду на Airbnb или других платформах. Вы получаете прибыль от разницы между суммой, которую вы можете получить в виде краткосрочной арендной платы, и вашей фиксированной месячной арендной платой.
В аренде арбитража есть искусство и наука, и он вызывает большие споры на узких рынках аренды. Тем не менее, некоторые предприимчивые хозяева Airbnb сообщают о шестизначной прибыли, путешествуя по миру.
Краудфандинговые сайты онлайн-недвижимости, такие как Fundrise. делать для очень пассивных инвестиций и иметь низкие минимумы. В обмен на более высокую доходность вы жертвуете частью ликвидности, которая была бы у традиционных инвестиционных фондов недвижимости.
Инвесторы могут настраивать автоматические кредиты на недвижимость через Groundfloor. или PeerStreet . Согласно моей панели управления PeerStreet, мой аккаунт заработал 6,9%.
Это, пожалуй, самые пассивные инвестиции в недвижимость, и вы можете купить акции через любую брокерскую компанию. Если вы только начинаете, обратите внимание на современного брокера, например M1 Finance. .
«Успех — это путь, а не пункт назначения».
