Поскольку на карту поставлены значительные суммы, инвесторам в недвижимость, владеющим несколькими объектами недвижимости, разумно искать способы контролировать расходы и минимизировать юридические риски. Для некоторых выходом может быть создание серии LLC.

Что такое Series LLC?

Серийное ООО (сокращенно SLLC) состоит из зонтичного ООО с отдельными ООО под ним. Документы по формированию бизнес-структуры серии ООО позволяют нескольким «сериям» в рамках основного ООО работать как отдельные лица. Сериалы имеют собственные названия компаний, ведут собственные банковские счета и ведут свои записи. Активы, обязательства, операции и доли членства каждой серии отделены от активов, обязательств, операций и долей членства других серий в зонтичной LLC.

Преимущества серии ООО для инвестиций в недвижимость

Структура серии LLC может принести пользу инвесторам в недвижимость, владеющим несколькими объектами недвижимости, несколькими способами. Настроив каждое свойство как отдельную серию в серии ООО, инвесторы могут:

• Уменьшение ответственности – Если на одну серию подадут в суд, другие серии ответственности не несут. Например, если кто-то упадет и получит травму в одном объекте, риску подвергаются только активы серии, созданной для этого объекта.
• Минимизировать расходы – Независимо от того, сколько серий будет частью серии ООО, бизнес платит только один сбор за регистрацию.
• Объединить расчеты по федеральному подоходному налогу – При правильно структурированной серии ООО все серии в ООО могут быть указаны в единой налоговой декларации для серии ООО.

Недостатки серии ООО для инвестиций в недвижимость

Серия ООО подходит не каждому инвестору в недвижимость. К сожалению, не во всех штатах предприятиям разрешено создавать серию ООО.

Штаты и территории США, признающие бизнес-структуру SLLC, включают:

• Алабама
• Делавэр
• Округ Колумбия
• Иллинойс
• Индиана
• Айова
• Канзас
• Миссури
• Монтана
• Невада
• Северная Дакота
• Оклахома
• Пуэрто-Рико
• Теннесси
• Техас
• Юта
• Висконсин
• Вайоминг

Хотя в Калифорнии не создаются отечественные серийные ООО, штат разрешает серийным ООО, созданным в других штатах, регистрироваться в качестве иностранного юридического лица и вести там бизнес.

Еще одним потенциальным недостатком серийных ООО является то, что налоговый режим и требования к отчетности различаются в зависимости от штата. Иногда правила не кристально ясны. Государства могут рассматривать каждую серию как отдельную налоговую единицу или рассматривать основное ООО и все серии как одну единицу.

Как создать серию ООО

Создание серийного ООО аналогично регистрации традиционного ООО. Устав должен быть подан в штате, в котором будет работать основное ООО. Как правило, в этих документах по формированию должно быть отражено, что ООО уполномочено создавать ряды под ним.

Другие задачи, которые могут возникнуть при создании серии ООО, включают:

• Администраторы баз данных файлов – Если отдельные серии в серии LLC будут иметь имена, которые не включают имена и фамилии членов LLC (владельцев), штаты также потребуют подачи DBA (Doing Business As) для вымышленных имен серии.
• Получить EIN – Основное ООО и каждая серия, входящая в его состав, должны получить свой собственный EIN (идентификационный номер работодателя) от IRS.
• Назначить зарегистрированного агента – Серийное ООО должно назначать и поддерживать зарегистрированного агента в каждом штате, где расположены головное ООО и любая серия.
• Настройка корпоративных банковских счетов – Еще одним важным шагом является создание отдельных банковских счетов для главного ООО и каждой серии, чтобы их финансы обрабатывались отдельно.
• Получите необходимые бизнес-лицензии и разрешения – Они будут различаться в зависимости от того, где находится основное ООО и серия под ним.
• Заключение операционных соглашений - Серийное ООО также должно иметь операционное соглашение компании, в котором указывается, как должно управляться основное ООО, а также все роли и обязанности членов и менеджеров. Операционное соглашение SLLC также должно включать формулировку, в которой четко объясняется, что каждая отдельная серия в SLLC является отдельным юридическим лицом и, следовательно, не несет ответственности за судебные иски и долги других серий в LLC.

  Кроме того, каждая серия должна иметь собственное операционное соглашение, определяющее любые применимые к ней уникальные правила. Серийное ООО не обязано регистрировать свои операционные договоры с государством, но бизнес должен хранить их в своих записях. Полезно попросить канцелярию государственного секретаря и местные органы власти предоставить подробную информацию о том, что должно быть сделано в их юрисдикции.

Создавать или не создавать серию ООО для ваших инвестиций в недвижимость

Выбранный вами тип организации повлияет на ваши начальные расходы, налоговые обязательства, юридическую и финансовую ответственность, требования к отчетности и текущие документы о соблюдении требований ведения бизнеса. Прежде чем принять решение о юридической структуре вашего бизнеса, связанного с инвестициями в недвижимость, я рекомендую вам получить профессиональные консультации по юридическим и бухгалтерским вопросам от доверенных специалистов. Наставники SCORE могут помочь вам связаться со знающими ресурсами в вашем сообществе и предоставить вам ценные рекомендации по множеству деловых вопросов.