До 31 декабря 2022 г. компании Experian, TransUnion и Equifax будут предлагать всем потребителям в США еженедельные бесплатные кредитные отчеты через AnnualCreditReport.com, чтобы помочь вам защитить свое финансовое здоровье во время внезапных и беспрецедентных трудностей, вызванных COVID-19.
Минимальный кредитный рейтинг, необходимый для покупки дома, может варьироваться от 500 до 700, но в конечном итоге это зависит от типа ипотечного кредита, на который вы подаете заявку, и от вашего кредитора. Хотя можно получить ипотечный кредит с плохой кредитной историей, обычно вам нужна хорошая или исключительная кредитная история, чтобы претендовать на лучшие условия.
Читайте дальше, чтобы узнать, какой кредитный рейтинг вам понадобится, чтобы купить дом, и как улучшить свой кредит перед подачей заявки на ипотеку.
Существует несколько типов ипотечных кредитов, и каждый из них имеет свои требования к минимальному кредитному рейтингу. Кредиторы могут также иметь дополнительные, более строгие критерии, которые они используют для определения вашей кредитоспособности, кроме вашего кредитного рейтинга (подробнее об этом ниже).
Вот чего ожидать в зависимости от типа кредита, на который вы подаете заявку:
Если ваш кредитный рейтинг в отличной форме, у вас может быть несколько различных типов кредита на выбор. Но если ваш кредитный рейтинг считается плохим или удовлетворительным, ваши возможности могут быть ограничены.
Ваш кредитный рейтинг играет роль в определении процентной ставки и условий платежа по ипотечному кредиту. Это потому, что кредиторы используют так называемую модель ценообразования на основе риска для определения условий кредита.
Чем больше вероятность того, что вы будете оплачивать свои счета вовремя, исходя из вашей кредитной истории, тем ниже может быть ваша процентная ставка. Однако с менее чем звездным кредитным рейтингом вы можете в конечном итоге заплатить больше.
Допустим, вы надеетесь получить ипотечный кредит на 250 000 долларов на 30 лет. Если у вас большой кредит и вы имеете право на процентную ставку 4%, ваш ежемесячный платеж составит 1194 доллара США (без учета налога на имущество, страхования домовладельцев и частного ипотечного страхования), и вы будете платить в общей сложности 179 674 доллара США в виде процентов в течение срока действия кредита. .
Но если ваш кредит нуждается в некоторой доработке, и вместо этого вы имеете право на процентную ставку 5%, это увеличивает ваш ежемесячный платеж до 1342 долларов, а общую процентную нагрузку — до 233 140 долларов — разница в 53 466 долларов.
Однако ипотечные кредиторы не просто смотрят на ваш кредитный рейтинг при определении вашей ставки. Они также рассмотрят отношение вашего долга к доходу (DTI) — какая часть вашего валового ежемесячного дохода идет на выплату долга — а также ваш первоначальный взнос и доступные сбережения и инвестиции.
Поэтому, хотя важно работать над своим кредитным рейтингом, прежде чем подавать заявку на ипотеку, не пренебрегайте другими важными областями вашего финансового положения.
Возможно получить одобрение на ипотеку с плохой кредитной историей. Но только потому, что вы можете, это не обязательно означает, что вы должны. Как обсуждалось ранее, даже небольшое увеличение процентной ставки может стоить вам десятков тысяч долларов в течение срока действия ипотечного кредита.
Если вы планируете купить дом и у вас плохая кредитная история, вот несколько советов, которые могут помочь вам получить достойную процентную ставку:
Нет никакой гарантии, что эти действия помогут вам получить ипотечный кредит на хороших условиях, но они могут улучшить ваши шансы.
Если вы думаете о покупке дома в ближайшее время, возможно, стоит потратить некоторое время на подготовку кредита, прежде чем вы официально начнете процесс. Вот действия, которые вы можете начать предпринимать прямо сейчас, некоторые из которых могут относительно быстро улучшить ваш кредитный рейтинг.
Знание того, где вы стоите, является первым шагом к подготовке вашего кредита для ипотечного кредита. Вы можете бесплатно проверить свой кредитный рейтинг с помощью Experian, и если он уже находится на уровне 700 или выше, вам может не потребоваться вносить много изменений, прежде чем подать заявку на предварительное одобрение.
Но если ваш кредитный рейтинг настолько низок, что вы рискуете получить одобрение с невыгодными условиями или вообще получить отказ, вам лучше подождать, пока вы не сможете внести некоторые улучшения.
Вы можете получить бесплатную копию своего кредитного отчета от Experian, который обновляется каждые 30 дней, или от каждого из трех национальных агентств кредитной информации еженедельно на AnnualCreditReport.com до декабря 2022 года, а затем каждые 12 месяцев после этого.
Получив отчеты, прочитайте их и обратите внимание на элементы, которые вы не узнаете или считаете неточными. Если вы обнаружите какие-либо неточности, вы можете попросить своего кредитора обновить свою информацию в агентствах кредитной информации или оспорить пункты напрямую с агентствами. Этот процесс может быстро улучшить вашу оценку, если в результате будет удален отрицательный элемент.
Выплата других долгов может не только снизить отношение вашего долга к доходу, но и помочь улучшить ваш кредитный рейтинг. Это особенно актуально, если у вас есть задолженность по кредитной карте.
Уровень использования вашего кредита — сколько у вас задолженности по кредитной карте по отношению к вашему общему доступному кредиту — является важным фактором в вашем кредитном рейтинге. Хотя многие кредитные эксперты рекомендуют использовать кредит на уровне 30% или меньше, жесткого правила не существует — чем ниже, тем лучше.
Поскольку коэффициент использования вашего кредита рассчитывается каждый месяц, когда баланс вашей кредитной карты передается в бюро кредитных историй, ваш кредитный рейтинг может быстро отреагировать, если вы погасите большие остатки по кредитной карте.
Практически каждый раз, когда вы подаете заявку на получение кредита, кредитор тщательно проверяет ваш кредитный отчет. В большинстве случаев вы увидите, что ваш кредитный рейтинг упадет менее чем на пять пунктов за один запрос, если вообще упадет. Но если у вас есть несколько запросов в течение короткого периода времени, это может привести к комбинированному эффекту и еще больше снизить ваш кредитный рейтинг. (Единственным исключением является случай, когда вы подаете заявку на несколько кредитов одного и того же типа, таких как ипотека или автокредит, чтобы сравнить предложения. Если вы сделаете это в течение короткого периода времени, все запросы будут сгруппированы в один, ограничение влияния на ваш кредитный рейтинг.)
Также имейте в виду, что добавление нового кредита может увеличить ваш DTI, что является решающим фактором для ипотечных кредиторов.
Если ваш кредитный отчет включает в себя некоторые существенные негативные моменты, такие как банкротство, счет инкассации или конфискация, для восстановления вашего кредитного рейтинга может потребоваться больше времени, чем в случае больших остатков по кредитной карте или одного просроченного платежа. В этом случае может быть хорошей идеей подождать, пока вы не сможете создать более положительную кредитную историю, прежде чем подавать заявку на крупный кредит.
Ожидание также может иметь смысл, когда рынок жилья горяч или если процентные ставки растут. В зависимости от того, насколько вы гибки, вы можете подождать, пока рынок остынет, предоставив покупателям больше рычагов, чем продавцам, или пока процентные ставки снова не начнут снижаться.
Ипотека – это долгосрочное финансовое обязательство. Но в некоторых ситуациях все еще может иметь смысл попасть в дом с далеко не идеальными условиями.
Например, если вы живете в районе, где платеж по ипотеке будет дешевле, чем плата за аренду, даже кредит с немного более высокой процентной ставкой может сэкономить вам деньги в краткосрочной перспективе. И если владение собственным домом улучшит общее качество вашей жизни, возможно, стоит заплатить немного больше.
Что бы вы ни делали, прежде чем подавать заявку, сделайте своей приоритетной задачей привести свою кредитную историю в порядок и продолжайте следить за своей кредитной историей после покупки, чтобы продолжать создавать и поддерживать хорошую кредитную историю.