Для многих потенциальных покупателей жилья выбор дома, который нуждается в небольшом (или большом) ремонте, — это больше, чем романтическая идея. Фиксирующий верх может помочь вам вписаться в дом или район, который иначе вы не смогли бы себе позволить. Вы можете выбрать свой собственный дизайн, выбрать понравившуюся отделку и наслаждаться осознанием того, что вы внесли свой вклад в преобразование.
Чтобы получить ипотечный кредит на верхнюю часть фиксатора, требуется несколько дополнительных шагов. Вам нужно будет понимать стоимость вашего дома, а также объем и стоимость необходимого ремонта. Вам понадобится план, как сделать ремонт. И вам нужно будет найти и претендовать на правильное финансирование. Как всегда, ваш кредитный рейтинг и история будут играть роль в том, сможете ли вы успешно профинансировать дом своей мечты, а также ремонт, который сделает его мечтательным. Но ваш кредитный рейтинг — это только один фактор, который кредиторы будут учитывать при определении вашего права на получение кредита, и только один элемент, который может помочь вам решить, какое финансирование подходит именно вам.
Покупка фиксирующего верха создает особые проблемы с финансированием. Обычная ипотека часто не является идеальным выбором. Например, если ваш верхний фиксатор не имеет рабочих коммуникаций или непригоден для жилья по иным причинам, обычный банк или финансовая компания могут отказаться от предоставления кредита. Кроме того, обычные ипотечные кредиты обычно не включают скидку на капитальный ремонт. Если вам нужен обычный кредит, вам обычно нужно найти другие источники средств для ремонта, например, использовать часть наличных, которые вы запланировали для первоначального взноса; использование промежуточного финансирования приобретения и усовершенствования; или найти отдельное финансирование, например потребительские кредиты, для покрытия расходов на ремонт.
В качестве альтернативы существуют ипотечные программы, разработанные специально для элитной недвижимости. Как правило, они поддерживаются правительством и предлагаются частными кредиторами, такими как банки и кредитные союзы. С помощью кредита на ремонт вы можете добавить бюджет ремонта к цене покупки и профинансировать весь проект с помощью одного кредита. Процесс кредитования может быть немного более сложным, требуя оценки до и после ремонта, оценок подрядчиков, многочисленных проверок и специальных счетов условного депонирования для средств на ремонт. Но преимущества очевидны:у вас будет финансирование, необходимое для завершения ремонта и модернизации, а также могут быть встроенные резервы на случай непредвиденных расходов. Вы также можете включить стоимость аренды жилья во время ремонта в сумму ссуды и даже можете получить помощь в получении ссуды с далеко не идеальной кредитной историей.
Вот четыре программы кредитования на ремонт:
Федеральное жилищное управление страхует ссуды для покупателей жилья, в том числе ссуды FHA 203 (k), которые включают финансирование ремонта. Поддержка FHA может быть отличной альтернативой для покупателей жилья с низким или умеренным доходом и менее чем звездной кредитной историей. С другой стороны, эти кредиты имеют ограничения на сумму, которую вы можете занять. Вам потребуется как минимум 3,5% первоначальный взнос и вы должны платить за ипотечное страхование в течение всего срока кредита.
Министерство по делам ветеранов США гарантирует ссуды ветеранам и соответствующим членам семьи. Вам понадобится стабильный источник дохода, адекватный кредит (как правило, «хороший» или лучше) и сертификат соответствия требованиям. Если вы соответствуете требованиям, ваша процентная ставка может быть ниже, чем та, которую вы заплатили бы по традиционной ипотеке без ипотечного страхования и без обязательного первоначального взноса.
Fannie Mae HomeStyle ® Кредиты на ремонт позволяют финансировать различные виды ремонта и модернизации, включая ремонт крыши и озеленение, а также покупку дома. В паре с Fannie Mae Community Seconds ® финансирования, ипотека HomeStyle Renovation может финансировать до 105% комбинированной суммы кредита к стоимости вашего ремонта.
Freddie Mac также предлагает CHOICERenovation ® . кредитные гарантии, которые работают с рядом ипотечных кредитов Freddie Mac с фиксированной и регулируемой процентной ставкой. Вы можете добавить до 75 % от прогнозируемой стоимости вашего дома после ремонта на ремонт и модернизацию.
Вообще говоря, чем выше ваш кредитный рейтинг, тем лучше будет ваш выбор при покупке ипотечного кредита. Более высокий кредитный рейтинг, скорее всего, даст вам одобрение кредита; это также обычно приносит вам более низкую процентную ставку.
При этом минимальные требования к кредитному рейтингу для кредитов на реконструкцию, поддерживаемых государством, перечисленных выше, не являются астрономическими. Некоторые даже предназначены для покупателей жилья, у которых может не быть кредитного рейтинга, чтобы претендовать на традиционную ипотеку. Например, при первоначальном взносе в размере 10% минимальный кредитный рейтинг для кредита FHA составляет 500 или 580, если ваш первоначальный взнос составляет менее 10%. Требования к кредитному рейтингу для кредитов VA варьируются в зависимости от кредитора, но обычно «хороший» балл 670 является разумной отправной точкой. Ссуды Fannie Mae и Freddie Mac имеют минимальный кредитный рейтинг 620, но более высокие баллы облегчают получение квалификации и почти необходимы, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% до 25%. Узнайте у своего кредитора об их требованиях.
Наличие достаточного кредитного рейтинга является лишь одним из факторов одобрения ипотечного кредита. Кредиторы также будут смотреть на соотношение вашего долга к доходу, чтобы убедиться, что ваш доход достаточен для покрытия ваших непогашенных платежей. Хотя для верхней части фиксатора может быть доступно 100% финансирование, авансовый платеж откроет двери для большего количества вариантов финансирования. Более крупный первоначальный взнос в размере 20% или более не только облегчит получение кредита, но также может снизить процентную ставку. Наконец, кредиторы также хотят знать, что у вас есть ресурсы, на которые можно опереться, если ваш доход прервется, поэтому вам помогут сбережения и инвестиции.
Точно так же, как кредиторы будут оценивать вашу заявку, вам нужно будет оценить, какой кредит лучше всего подходит для вас. Кредиты на ремонт имеют множество ограничений и требований. Из-за сложности и дополнительного риска, связанного с верхним фиксатором, может помочь работа со знающим ипотечным брокером или кредитным специалистом, который поможет вам пройти через процесс финансирования.
Ваша ипотека, скорее всего, будет самым большим кредитом, который вы когда-либо финансировали, — самой высокой суммой в долларах и самым длинным сроком кредита. По этой причине даже небольшая разница в процентной ставке может привести к существенной экономии в течение срока действия кредита. Для иллюстрации:30-летняя ипотека на сумму 500 000 долларов США под 3,25% стоит около 283 000 долларов США в виде общих процентов. Если ваша процентная ставка подскочит всего на 1,25%, общая сумма процентов за 30 лет превысит 412 000 долларов, или еще 129 000 долларов.
Иногда разница между более доступным кредитом и недоступным кредитом составляет всего несколько баллов в вашем кредитном рейтинге. Если вы планируете купить дом в ближайшем будущем, возможно, стоит подготовить кредит для получения ипотечного кредита.
Выбор дома, нуждающегося в ремонте, требует смелости. Но дополнительный риск и тяжелая работа могут окупиться. Хотя процесс финансирования фиксаторов верха немного сложнее, существуют варианты финансирования, даже для покупателей с некоторыми проблемами кредита.