Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) должны завершить 2021 год в качестве одного из самых эффективных секторов фондового рынка, если не произойдет неожиданная катастрофа в конце года. А инвесторы, работающие в лучших REIT, могут быть привлечены к продуктивному 2022 году.
Основная причина, по которой REIT остаются столь популярными среди инвесторов из года в год, - это надежная сила их дивидендов. Помните:REIT обязаны выплачивать не менее 90% своей налогооблагаемой прибыли в качестве дивидендов (в обмен на некоторые щедрые налоговые льготы). И даже после года значительного роста цен на акции акции компаний по продаже недвижимости продолжают предлагать впечатляющую доходность. Средняя доходность REIT в настоящее время составляет 2,9%, что более чем вдвое превышает среднюю доходность 1,3% для S&P 500. Многие из лучших на рынке REIT приносят еще больший доход.
Но есть и другие катализаторы, конкретно указывающие на высокие показатели REIT в 2022 году.
Основным драйвером роста является укрепление экономики США, которое, в частности, приводит к увеличению заполняемости и арендной платы за недвижимость в промышленности, жилищном строительстве и торговых центрах.
«По мере нормализации коммерческой деятельности и повседневной жизни спрос на коммерческую и жилую недвижимость будет продолжать восстанавливаться», - говорит State Street Global Advisors. «В сочетании с более высокой инфляцией арендной платы в 2022 году это поддерживает рост дивидендов REIT и потенциальное повышение стоимости».
Действительно, в отличие от большинства других предприятий, инвестиционные фонды в сфере недвижимости обычно получают выгоду от инфляции. Это из-за структуры аренды REIT, которая допускает частое повышение арендной платы, а также повышение арендной платы, связанное с индексом потребительских цен (ИПЦ). Инфляция также увеличивает стоимость активов REIT, что делает их портфели более ценными.
Имея это в виду, вот 12 лучших REIT для покупки на 2022 год. Эти 12 имен выделяются щедрыми дивидендами, низкой оценкой стоимости, перспективами роста или, в большинстве случаев, комбинацией этих и других качеств.
Данные по состоянию на 15 декабря. Дивидендная доходность рассчитывается путем пересчета в год самой последней выплаты и деления на цену акции. Акции указаны в порядке, обратном доходности.
Американская башня (AMT, 274,35 долл. США) - один из крупнейших в мире владельцев и операторов вышек сотовой связи с несколькими арендаторами и соответствующей инфраструктуры. REIT владеет 219 000 узлов связи по всему миру, с большой концентрацией вышек сотовой связи в Индии (75 000 вышек сотовой связи), США (43 000), Бразилии (23 000), Германии (14 700), Испании (11400) и Мексике (10 100).
Вышки сотовой связи могут быть очень прибыльными, поскольку они могут поддерживать нескольких арендаторов в одной структуре. REIT оценивает рентабельность инвестиций (ROI) в 3% для башен с одним арендатором, 13% для башен с двумя арендаторами и 24% для башен с тремя арендаторами.
Спрос на пространство вышек сотовой связи неуклонно растет в результате растущего проникновения на рынок беспроводных устройств, увеличения использования данных на одно устройство и роста трафика мобильных данных. AMT ожидает, что все эти тенденции будут стимулировать рост рынка, выражающийся двузначными числами, до 2026 года.
American Tower успешно использовала беспроводную волну, обеспечивая среднегодовой рост доходов на 15%, ежегодный прирост средств от операций на 14% (FFO, важный показатель прибыльности REIT) на акцию и годовой рост дивидендов более чем на 20% с 2012 г. . Помимо неуклонно растущих дивидендов, American Tower предлагает сверхбезопасный коэффициент выплат 51%.
Но что действительно выделяет AMT как один из лучших REIT для покупки на 2022 год, так это то, как он готовится к росту.
REIT сделал важный шаг в изменении позиционирования 5G, недавно предложив 10,1 миллиарда долларов для CoreSite, которому принадлежат 25 центров обработки данных и который за пять лет обеспечил двузначный годовой рост доходов. American Tower планирует ускорить процесс разработки CoreSite и позиционировать свои два бизнеса с дополнительными предложениями продуктов и лидерством на рынке 5G.
«История роста AMT сохраняется после приобретения CoreSite», - говорит аналитик Argus Research Ангус Келлехер-Фергюсон (покупка), который повысил свои скорректированные оценки FFO (AFFO) для компании на 2021 и 2022 годы. «После сделки American Tower по-прежнему будет одной из лучших историй роста среди всех REIT, подпадающих под покрытие Argus, поскольку CoreSite обеспечивает сильный профиль роста».
Стоит отметить один небольшой удар против AMT, по крайней мере, для стоимостных инвесторов:форвардный коэффициент P / AFFO составляет 28, что намного выше медианного значения по сектору, равного 21.
Если вы предпочитаете большие объемы нишевой недвижимости, Америкольд (COLD, 32,07 доллара США) - один из лучших REIT, который вы можете купить.
Americold - крупнейший в мире инвестиционный фонд недвижимости, специализирующийся исключительно на складских помещениях с регулируемой температурой. Компании принадлежит 246 холодильных складов общей площадью 1,4 миллиарда квадратных футов, которые она сдает в аренду примерно 4000 арендаторам. По оценкам Americold, ей принадлежит 22% рынка холодильных камер США.
Americold обслуживает клиентов, в том числе Kraft Heinz (KHC), Smithfield, Conagra (CAG) и Walmart (WMT), и имеет отношения со своими 25 крупнейшими клиентами в течение 35 лет. Все эти ведущие клиенты используют несколько объектов, и 92% из них приобретают дополнительные услуги.
Инфляция и сбои в рабочей силе негативно повлияли на FFO на 2021 год, и Americold недавно снизила свой скорректированный прогноз FFO на весь год с 1,15 до 1,20 доллара за акцию с предыдущего диапазона в 1,34-1,40 доллара. А в начале ноября компания уволила генерального директора Фреда Бёлоэра.
Тем не менее, снижение на 15% в 2021 году может настроить инвесторов для хорошей покупки в 2022 году.
Аналитики Baird говорят, что они ожидают, что REIT полностью поглотит 8-10% -ное увеличение затрат на рабочую силу в этом году в 2022 году за счет повышения арендной платы и пересмотра условий аренды с долгосрочными клиентами.
«Учитывая длительное восстановление занятости и постоянное давление на рабочую силу и электроэнергию, которое снижает доходность разработки, дополнительная неопределенность при поиске генерального директора может создать мягкость», - говорит Бэрд. «Мы предлагаем добавить значительную слабость для долгосрочных инвесторов».
Выплаты Americold растянуты на данный момент и составят 100% от FFO в 2021 году, но должны упасть до середины 80-х годов в следующем году на основе более высоких консенсус-аналитических оценок FFO на 2022 год.
Цифровая недвижимость (DLR, 170,37 долл. США) - это не просто один из крупнейших цифровых REIT в стране - это одна из крупнейших в стране акций недвижимости.
REIT владеет глобальным портфелем из 291 центра обработки данных, который обслуживает более 4000 корпоративных и государственных клиентов. Эта компания в основном обслуживает фирмы из списка Fortune 500. В число его 20 крупнейших клиентов входят IBM, Meta Platforms (FB), Oracle (ORCL), LinkedIn, JPMorgan Chase (JPM), Comcast (CMCSA) и Verizon (VZ).
Уровень удержания клиентов в среднем составляет около 80% и, вероятно, останется высоким из-за высоких затрат на переключение (от 15 до 20 миллионов долларов), связанных с перемещением мегаватт данных на новый объект. Встроенные эскалаторы от 2% до 4% годовых и стратегические приобретения, поддерживаемые балансом инвестиционного уровня Digital Realty Trust, сделали его одним из лучших REIT за десятилетия. DLR может похвастаться 11% годовым ростом основных FFO на акцию с 2005 года, а также 16 лет подряд среднегодовым увеличением дивидендов на 10%.
FFO REIT на акцию выросла на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в течение первых девяти месяцев 2021 года; Digital Realty повысила годовой прогноз с 6,50 до 6,55 доллара, что с легкостью покрывает годовой дивиденд в размере 4,64 доллара.
В течение сентябрьского квартала REIT сформировало совместное предприятие с Brookfield Infrastructure Partners LP (BIP), расширив свое присутствие в цифровых центрах в Индии, договорилось о создании совместного предприятия с ведущим поставщиком колокационных услуг Нигерии, инвестировало средства в одного из ведущих поставщиков центров обработки данных в Европе и продало 10 компаний в Северной Америке. средства передачи данных за 581 миллион долларов.
Аналитику Уильяма Блэра Джиму Брину (лучше всех, эквивалент Buy) нравится, что DLR фокусируется на международной экспансии, но не упускает из виду развитие в США.
«Примерно 75% из 270 мегаватт девелоперской компании Digital Realty находится за пределами Соединенных Штатов», - говорит он. «Тем не менее, компания все еще развивается на ключевых рынках США, таких как Эшберн, Санта-Клара и Хиллсборо, и компания продолжает предлагать колокацию на всех своих основных рынках колокации в Соединенных Штатах».
Просто обратите внимание, что цифровая недвижимость находится в быстрорастущей отрасли и торгуется таким же образом. DLR торгуется почти в 27 раз выше оценок AFFO, что на 27% больше, чем в остальном секторе.
Plymouth Industrial REIT (PLYM, 29,89 долл. США) владеет распределительными центрами, складами и промышленными объектами, расположенными в основном вдоль основных логистических коридоров США на вторичных рынках, включая Канзас-Сити, Индианаполис, Чикаго, Кливленд и Колумбус.
Фрагментированный характер промышленной недвижимости на вторичных рынках помог REIT приобрести свой текущий портфель за 55% восстановительной стоимости. За последние пять лет Плимут совершил покупку недвижимости на сумму около 900 миллионов долларов.
Помимо более низких затрат на покупку, ориентация REIT на вторичные рынки создала возможности для роста арендной платы выше среднего. В Плимуте было заключено 4,7 миллиона квадратных футов новых договоров аренды, которые начались в течение первых девяти месяцев 2021 года при повышении арендной ставки на 9,7%.
Текущий портфель недвижимости REIT состоит из 152 объектов, представляющих 26,6 миллиона квадратных футов арендных площадей. В течение сентябрьского квартала PLYM собрала 99,7% арендной платы, приобрела 10 зданий общей площадью 3,4 миллиона квадратных футов и сгенерировала основную FFO на акцию в размере 43 центов - без изменений по сравнению с прошлым годом из-за более высокого количества акций, которое компенсировало рост приобретений. Плимут рассчитывает, что к концу 2021 года базовая FFO за год на акцию составит от 1,70 до 1,74 доллара. Аналитики считают, что в 2022 году эта цифра составит 1,90 доллара США.
«Забегая вперед, мы повысили нашу цель приобретения на 2022 год до 375 миллионов долларов (с 325 миллионов долларов) и снизили ожидаемую норму приобретения до 6,5% (с 7,1%)», - говорят аналитики B. Riley Securities, которые считают, что акции можно покупать. «Мы ожидаем, что в дополнение к внешнему росту PLYM сможет обеспечить значительный рост арендных ставок».
Этому REIT пришлось сократить дивиденды во время пандемии, снизив в июне выплаты с 37,5 цента на акцию до 20 центов. Но в 2021 году он начал восстанавливать часть этой позиции, поднявшись на 5% до 21 цента, а его коэффициент выплат сейчас составляет довольно безопасные 48%. Между тем, акции выглядят по разумной цене, в 17 раз превышающей оценку AFFO.
После почти десятилетия относительно невысокой производительности UMH Properties (UMH, 25,57 долл. США), судя по всему, изменился за счет значительного улучшения продаж и роста прибыли.
Этот REIT является ведущим в стране владельцем / оператором промышленных жилых комплексов. Он владеет 127 промышленными жилыми комплексами, содержащими 24 000 жилых домов в 10 штатах, которые сдаются в аренду домовладельцам. Помимо домашних участков, UMH владеет портфелем из 8 700 сдаваемых в аренду домов и планирует увеличивать свой портфель сдаваемых в аренду квартир на 800–900 домов в год.
Имея 3300 существующих свободных участков, которые нужно заполнить, и почти 1800 акров, доступных для строительства участков для сдачи в аренду еще 7300 домов, UMH имеет много возможностей для роста. REIT также активно покупает жилые кварталы; За последние шесть лет им было куплено 29 жилых кварталов, представляющих почти 6300 жилых участков.
Промышленное жилье REIT, как UMH, извлекают выгоду из устойчивого роста числа домохозяйств, владеющих домами на одну семью, и роста цен на жилье, что делает производство жилья более доступным вариантом для тех, кто впервые покупает жилье.
UMH также имеет множество жилых комплексов, расположенных недалеко от месторождений природного газа Марселлус и Ютика-Шейл. Активизация разработки этих месторождений привлекает тысячи нефтяников, нуждающихся в жилье. Уровень загрузки портфеля UMH неуклонно растет с 2016 года и в настоящее время превышает 86%.
За последние четыре года UMH увеличила выручку на 60%, чистую операционную прибыль сообщества на 67% и нормализовала денежные средства от операций на 59%. Выручка REIT выросла на 10% в течение первых девяти месяцев 2021 года, операционная прибыль от аналогичной собственности увеличилась на 15%, а нормализованный FFO на акцию подскочил на 30%. UMH также завершил квартал в отличном финансовом состоянии. Задолженность невысока и составляет 20% от рыночной капитализации, а отношение чистого долга к скорректированной EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации) немного ниже аналогичных показателей - 4,8.
«Спрос на готовое (доступное) жилье остается высоким, и ожидается, что вероятные источники финансирования строительства и строительства жилья продолжат расширяться с учетом смены руководства в FHFA», - говорят аналитики Wedbush, оценивая акции как лучше. Среди других причин, по которым UMH может стать одним из лучших REIT для покупки в 2022 году:благоприятные тенденции в росте аналогичной собственности REIT, а также дополнительный потенциал роста, связанный со сделкой о совместном предприятии с участием трех сообществ Флориды, о которой было объявлено в декабре.
UMH выплачивает дивиденды каждый год с 1998 года и сигнализирует о своих перспективах улучшения, увеличив дивиденды на 5,5% в 2021 году. Это было первое увеличение дивидендов REIT с 2009 года.
Промышленный олень (STAG, 45,54 доллара США) владеет и управляет промышленными объектами с одним арендатором на всей территории США. В частности, он владеет 517 объектами недвижимости, занимающими 103,4 миллиона квадратных футов арендуемой площади и оцененной в 8,7 миллиарда долларов.
Компания STAG выросла за счет увеличения арендной платы и приобретений и планирует к 2021 году рост числа аналогичных магазинов примерно на 3,5% - если он достигнет этой цели, это станет самым высоким показателем роста числа аналогичных магазинов в истории компании. В 2021 году REIT выиграл от аренды эскалаторов, сокращения времени простоя между арендными договорами и от 75% до 80% удержания арендаторов. Прогнозируемый объем закупок на уровне 1,1–1,2 млрд долларов в 2021 году также будет самым высоким за всю историю этого REIT.
Электронная коммерция стала мощным катализатором роста. По оценкам STAG, 40% ее портфеля занято в сфере электронной коммерции. Amazon.com (AMZN) является его крупнейшим арендатором, занимающим 3,6% портфеля. Среди других крупных арендаторов - Eastern Metal Supply, GXO Logistics (GXO), FedEx (FDX) и American Tire Distributors.
STAG предлагает солидный баланс, семилетний рост дивидендов и консервативный коэффициент выплат по FFO в размере 70%. По сравнению с другими лучшими REIT в этом списке, это вряд ли воровство в 21 раз больше, чем оценка AFFO, но акции по-прежнему имеют умеренную цену.
Пайпер Сэндлер включила Stag в свой «REIT Heavyweights», в котором выделяются 25 компаний, которые превзошли своих конкурентов по восьми конкретным показателям, что свидетельствует о способности хорошо работать в различных операционных средах. «Ориентируясь на [промышленную недвижимость], STAG разработала инвестиционную стратегию, которая помогает инвесторам найти мощный баланс дохода и роста», - говорят аналитики Piper.
Essential Properties Realty Trust (EPRT, 27,39 долл. США) инвестирует в чистую арендуемую недвижимость с одним арендатором в 45 штатах. (Чистая аренда относится к структуре аренды, при которой арендатор оплачивает все расходы на недвижимость.)
EPRT владеет 1397 объектами недвижимости площадью 12,4 миллиона квадратных футов, сданными в аренду примерно 300 арендаторам. Его арендаторы представляют 17 различных отраслей и в основном представляют собой предприятия сферы услуг, такие как медицина / стоматология, ремонт автомобилей, повседневные обеды и обучение детей; многие из них устойчивы к электронной коммерции. Средневзвешенная загрузка портфеля составила 99,9% в сентябре 2021 года.
В среднем EPRT платит за недвижимость 2,2 миллиона долларов. Такой небольшой размер облегчает продажу и повторную сдачу в аренду этих объектов, а REIT снижает затраты на привлечение арендаторов за счет работы с операторами, работающими с несколькими объектами.
Essential Properties активно управляет своим портфелем. Компания приобрела 253 объекта недвижимости за 653 миллиона долларов в течение первых девяти месяцев 2021 года. Примерно 86% этих сделок были сделками продажи с обратной арендой со средневзвешенными сроками аренды 15,3 года. REIT также продал 36 участков за 55 миллионов долларов и получил прибыль от продажи недвижимости почти в 9 миллионов долларов.
Имея неиспользованные заемные ресурсы на сумму более 400 миллионов долларов, Essential Properties располагает достаточным количеством сухого порошка для приобретений.
Essential Properties начала выплачивать дивиденды в 2018 году и ежегодно увеличивала дивиденды. Последнее увеличение выплат было примерно на 4% в июне. Между тем, выплата составляет 74% от FFO.
Перспективы роста делают EPRT одним из лучших REIT для покупки в 2022 году. Компания рассчитывает завершить 2021 год с 18% скорректированным ростом FFO на акцию; Вдобавок к этому, в 2022 году он прогнозирует улучшение еще на 13%, что также должно помочь увеличить дивиденды.
«Мы по-прежнему рассматриваем EPRT как один из лучших REIT для чистой аренды, который обеспечит двузначный рост в течение следующих нескольких лет, учитывая его небольшой размер, качественный список арендаторов, низкую долговую нагрузку и активность внешнего роста», - говорит Реймонд Джеймс. акции на рынке лучше.
Еще одна фирма, занимающаяся чистой арендой, отметившая лучшие REIT на 2022 год, - Store Capital . (STOR, 34,03 доллара США), владеющей недвижимостью с одним арендатором на всей территории США.
Этот REIT нацелен на клиентов среднего размера, таких как Camping World (CWH), Bass Pro Shops и Spring Education Group, которые обычно приносят более 50 миллионов долларов годового объема продаж и треть своих продаж получают от постоянных клиентов.
STOR владеет 2 788 объектами недвижимости, которые сдаются в аренду 538 арендаторам и заполняются на 99,4%. А поскольку более 215 000 предприятий по всей стране соответствуют описанию целевой аудитории, Store Capital имеет множество возможностей для роста.
Компания использует прямой подход к приобретению недвижимости, который позволяет снизить затраты на покупку, обеспечить высокое качество портфеля и заполнить конвейер приобретений. В сделке REIT находится недвижимость на сумму около 13 миллиардов долларов. Эта стратегия прямого приобретения помогла Store обеспечить ежегодный рост скорректированного FFO на акцию на 5,1% и годовой прирост дивидендов на 6,8% за семь лет.
Обеспечению безопасности портфеля способствует аренда на срок, превышающий средний, при этом средневзвешенный оставшийся срок аренды для Магазина составляет 13,5 лет. Дополнительную безопасность обеспечивает баланс инвестиционного уровня REIT, который показывает 39% -ный левередж и долг всего в 3,4 раза выше EBITDA, что меньше среднего чистого показателя аренды, равного 5,0.
STOR планирует достичь 5% -ного годового роста за счет сочетания эскалации арендной платы, консервативных выплат и увеличивающейся продажи недвижимости. REIT прогнозирует FFO на 2021 год в размере 1,99 доллара на акцию и увеличение на 9% в 2022 году до диапазона 2,15–2,20 доллара на акцию.
Store Capital не имеет большого опыта роста дивидендов, с семью годами непрерывного повышения, но он сохранил свой коэффициент выплат на стабильном уровне около 82%. Между тем, акции STOR торгуются с дисконтом примерно 19% по сравнению с аналогами в отрасли.
И не меньше, чем Уоррен Баффет благосклонно относится к Store Capital:STOR - единственный REIT в портфеле Berkshire Hathaway.
Железная гора (IRM, 49,53 долл. США) построил свой первоначальный бизнес на физическом хранении и измельчении записей, хотя в течение многих лет переходил на хранение цифровых данных.
Этот REIT имеет непревзойденный масштаб физических записей, в нем хранятся документы примерно для 225 000 клиентов, включая 95% компаний из списка Fortune 1000. В этом бизнесе Iron Mountain может похвастаться 98% -ным уровнем удержания клиентов, постоянным органическим ростом и средними 15-летними отношениями с клиентами.
Iron Mountain использует надежные денежные потоки от физических хранилищ для создания возможностей хранения цифровых данных. В настоящее время REIT управляет 15 центрами обработки данных с потенциальной мощностью в области информационных технологий 445 мегаватт и обслуживает более 1300 клиентов. Примерно 144,7 мегаватт мощности центра обработки данных уже сданы в аренду, у REIT есть еще 66 мегаватт в стадии строительства и 234,8 мегаватт на стадии разработки.
Инициатива компании Project Summit направлена на оптимизацию операций и в то же время заострение внимания REIT на быстрорастущем цифровом бизнесе. Iron Mountain рассчитывает получить от Project Summit 375 миллионов долларов годовой прибыли на EBITDA от Project Summit к концу 2021 года, а еще 50 миллионов долларов будут реализованы в 2022 году.
До конца третьего квартала 2021 года Iron Mountain арендовала 24 мегаватта цифрового хранилища, а REIT находится на пути к превышению своей первоначальной цели на 2021 год - 30 мегаватт в аренду. Хотя в настоящее время цифровое хранилище составляет лишь около 10% бизнеса REIT, отчисления на прибыль центров обработки данных и сбережения на Project Summit помогают увеличить чистую прибыль Iron Mountain.
Недавняя волна приобретений недвижимости центров обработки данных, в том числе продажа CyrusOne за 15 миллиардов долларов и сделка с CoreSite за 10 миллиардов долларов, сокращает количество крупных игроков в секторе REIT данных и повышает оценку оставшихся цифровых REIT, включая IRM.
Iron Mountain имеет 11-летний опыт выплаты дивидендов, который включает восемь повышений дивидендов и периодические большие специальные дивиденды. В настоящее время доходность по акциям составляет 5,3%, а выплаты по скорректированным FFO составляют 81%. Предостережение для инвесторов заключается в том, что компания планирует удерживать свои текущие годовые дивиденды в размере 2,47 доллара на неизменном уровне до тех пор, пока не будет достигнута цель - 60% скорректированных выплат по FFO.
К середине декабря 2021 года акции IRM выросли почти на 70%. Но Iron Mountain все еще может быть одним из лучших REIT для покупки в 2022 году из-за все еще привлекательного форвардного P / AFFO на уровне 14 - 31% -ный дисконт по сравнению с аналогами. Между тем, пять из семи аналитиков, освещающих акции IRM, называют это "сильной покупкой" или "покупкой". Некоторые ссылаются на прирост в результате расширения центра обработки данных, поддерживаемый регулярными доходами от бизнеса по хранению физических записей, в качестве причин для инвестиций.
Medical Properties Trust (MPW, $ 22,02) управляет больницами, стационарными реабилитационными центрами и учреждениями психиатрической помощи по всему миру и является вторым по величине негосударственным владельцем больниц в отрасли. REIT владеет 442 медицинскими объектами в 34 штатах и 9 других странах, которые сдаются в аренду 52 системам здравоохранения в США и за рубежом. Больницы неотложной помощи составляют основу портфеля, оцениваемого в 21,4 миллиарда долларов.
Крупнейшим арендатором Medical Properties Trust является Steward Healthcare, которая сдает в аренду 36 объектов недвижимости и составляет примерно 2,6% портфеля. Другие крупные арендаторы включают Prospect Medical Holdings (США), Circle Health (Великобритания) и Swiss Medical Network (Швейцария).
Безопасность заложена в портфеле не только за счет кредитного качества его крупных арендаторов, но и за счет чистой структуры лизинга, при которой арендаторы несут все расходы на недвижимость. Аренда REIT имеет начальный срок от 10 до 20 лет и включает в себя эскалаторы годовой аренды с фиксированной или фиксированной ставкой на основе инфляции.
Модель приобретения с продажей с обратной арендой в Medical Properties Trust способствует расширению портфеля, помогая арендаторам больниц высвободить денежные средства, которые можно использовать для улучшения объекта. В сентябре 2021 года REIT продал Macquarie Asset Management 50% акций восьми больниц Массачусетса за 1,3 миллиарда долларов; заключил договор о продаже-аренде пяти больниц Флориды на сумму 900 миллионов долларов и обратной продаже с обратной арендой на сумму 760 миллионов долларов 18 стационарных центров психического здоровья; и приобрела онкологический центр в Португалии за 20,4 миллиона долларов.
Скорректированная FFO на акцию REIT выросла на 12% за первые девять месяцев 2021 года до 1,01 доллара. Medical Properties Trust ориентируется на годовой FFO с корректировкой на текущую ставку в размере 1,81–1,85 долл. США и отношение чистого долга к EBITDA в 6,0 раза.
MPW увеличивала дивиденды восемь лет подряд в среднем на 3% в год за последние полдесятилетия. Между тем, его коэффициент выплат составляет консервативные 64% средств от операций. Meanwhile, shares trade for a little more than 16 times adjusted FFO estimates, which is a 22% discount to industry peers.
"The company's tenant base is improving, in large part due to the largest tenant's ability to turn around the operations of some hospitals," say Stifel analysts, who rate the stock at Buy and add that "the current stock price is attractive in absolute terms."
Postal Realty Trust (PSTL, $17.75) is the biggest REIT in an unusual niche:post office properties.
PSTL is the nation's largest owner and manager of facilities leased to the United States Postal Service. The REIT's portfolio currently consists of 926 properties representing 21.3 million square feet of leasing space in 49 states, and it serves as manager for another 397 postal properties. Postal Realty Trust's portfolio is 99.6% leased, has four-year weighted average lease terms, and its rents average $7.92 per square foot.
USPS is a best-in-class tenant that is recession-resistant and makes 100% of rent payments on-time. Since rents represent just 1.7% of annual USPS expenses, the burden the REIT's leases impose on this tenant is minimal.
Since its IPO in 2019, Postal Realty Trust has grown its portfolio by 243%, rental income by 310% and its quarterly dividend by 257%, which includes nine consecutive quarters of rising its payout.
USPS has America's largest retail distribution network and presents enormous opportunities for Postal Realty to grow via site acquisitions. Of approximately 31,000 postal facilities nationwide, nearly 26,000 are privately owned and thus potential acquisition targets for this REIT.
As e-commerce has grown, postal facilities have emerged as the principal provider of "last mile" delivery services. This has supported 11.9% packing and shipping revenue growth for USPS since 2012.
The REIT closed $19 million of property acquisitions during the September quarter, grew rental income 70%, generated adjusted FFO of $4.8 million, or 27 cents per share, and raised its dividend approximately 5%. Postal Realty Trust will exceed its $100 million acquisition target for a second year in a row and analysts forecast 2021 FFO per share of 96 cents rising to $1.06 next year.
While Postal Realty Trust's dividend payout is on the high side at 93%, its high FFO per share growth should gradually reduce payout over the next two to three years.
"We believe there is a relatively strong moat around PSTL's external growth for the next few years because few institutional investors focus on the space and limited capital sources make large-scale acquisitions difficult," say Stifel analysts, who rate the stock at Buy. "In addition, the ownership of real estate leased to the USPS is very fragmented."
If you want the biggest fish in a still-sizable pond, PSTL is among the best REITs you can buy in 2022.
W. P. Carey (WPC, $79.78) specializes in net lease commercial properties across the U.S. and Europe and is one of the world's largest owners of net lease assets.
W. P. Carey owns 1,264 properties together representing 152 million square feet of leasing space. Its portfolio is weighted towards industrial, warehouse and office properties, with lesser amounts of retail and self-storage.
The REIT leases properties to 358 tenants and enjoys a 98.4% occupancy rate and a 10.6-year average remaining lease term. Its top American tenants include U-Haul, Advanced Auto Parts (AAP) and Extra Space Storage (EXR); top tenants in Europe include DIY retailer Hellweg, auto dealer Pendragon and the Spanish government.
W. P. Carey is better positioned than most REITs to benefit from inflation. That's because 99% of its leases incorporate contractual rent increases, and 59% have rent increases tied to CPI.
While dividend payout is on the high side at roughly 75% of cashflow, W. P. Carey has increased dividends 24 years in a row, indicating its ability to grow even through downturns. Dividends are also supported by an investment-grade balance sheet; importantly, there are no significant debt maturities before 2024.
In a November note to investors, Raymond James analysts highlighted WPC's lowered cost of debt, abundant acquisition opportunities in Europe and the $2.5 billion liquidation of CPA 18, the last of WPC's managed portfolios.
"WPC continues to hit the gas on acquisitions and is sticking to its more differentiated sandbox," say Raymond James analysts. "There continues to be a lot of opportunity in Europe – while Realty Income's (O) expansion overseas is a validation of WPC's strategy, they don't expect O's presence will materially impact competition as there is plenty to buy."
WPC shares are attractively priced at 15 times expectations for adjusted funds from operations, a 24% discount to REIT industry peers. It's also the highest yielder among our best REITs to buy for 2022, at well above 5%.
