Оптовые продажи REO Foreclosures в вашем районе за очень небольшие деньги.
Если ваш район загружен REO Foreclosures, вы могли бы получать приличный дополнительный доход или постоянный доход с недвижимостью.
Решите, в какую область вы хотели бы инвестировать, в которой используется REO Foreclosures. Вы должны убедиться, что в интересующем вас районе есть не только недвижимость REO, но и много денег, которые покупают только инвесторы. Вы можете узнать об этом из общедоступных документов или через Службу множественных списков (найдите агента по недвижимости, который поможет вам с этим, если у вас нет собственного доступа). Сохраните эту информацию для дальнейшего использования.
Найдите себе компанию с правом собственности на инвестора или поверенного, который может сделать ваше одновременное закрытие (или двойное закрытие). Если вы не знаете, где его найти, вам придется спросить других инвесторов, кого они используют, или присоединиться к вашему местному инвестированию в недвижимость. клуб. (Многие клубы недвижимости отпустят вас в первый раз бесплатно ... просто спросите.)
Как только вы найдете свой целевой район, спросите местных арендодателей, будут ли они заинтересованы в другом арендуемом имуществе в этом районе и сколько они готовы за него заплатить. Вы можете найти местных арендодателей, позвонив по указателям «Сдается» в районе, поговорив с агентами по недвижимости и поговорив с арендодателями на встречах местного клуба инвесторов в недвижимость.
Помните шаг 1, когда вы должны были попросить агента по недвижимости помочь вам нацелить вас на область, где покупатели покупают за наличные? Что ж, вы собираетесь попросить этого агента по недвижимости вернуться на несколько месяцев назад и дать вам список всех продаж за наличные, которые имели место в вашей целевой области для REO Foreclosures. Эта информация не только даст вам список всех покупателей за наличные, но также расскажет, сколько эти инвесторы готовы платить за определенные типы недвижимости в вашем целевом районе.
Хорошо, теперь, когда у вас есть список покупателей и титульная компания или поверенный, теперь вы можете начать поиск недвижимости REO Foreclosure для размещения предложений. В большинстве случаев все банки будут размещать свою недвижимость у агентов по недвижимости. Итак, помните того агента по недвижимости, с которым вы имели дело? :-) Да, вы собираетесь попросить их ежедневно предоставлять вам списки повторного обращения взыскания. Лучше всего ориентироваться на объекты недвижимости, которые были на рынке какое-то время, потому что, когда они впервые появляются на рынке, возникает огромная конкуренция. Но вначале ориентируйтесь на ВСЕ объекты недвижимости REO Foreclosure, которые поступают на рынок, на случай, если ваш рынок не такой конкурентный, как мой.
Назначьте встречу со своим агентом по недвижимости, чтобы попасть в недвижимость REO Foreclosure, которая вас интересует. Проверьте недвижимость и определите, сколько работы требуется (если вы не знаете никаких цифр ремонта, не волнуйтесь ... Я до сих пор этого не делаю;-), серьезно, не знаю.) Вы можете попросить своего агента по недвижимости помочь с этим, или вы можете взять с собой друга-подрядчика, или вы можете просто предположить, что ему нужна полная работа на внутреннем уровне. После того, как вы увидите достаточно домов на продажу и даже увидите достаточно проданных, вы сможете сами оценить объем необходимой работы. (Я действительно не шучу, когда говорю, что до сих пор не знаю данных о ремонте. Хотя я неплохо умею гадать ... Обычно в пределах 5 000 долларов.)
Теперь, когда у вас есть вся необходимая информация, вы собираетесь сделать предложение (это помогает в первую очередь убедиться, что у вас есть покупатели. Так что приступайте к работе над этим списком покупателей, хорошо?)
Имея дело с обращением взыскания с банком REO, они не разрешают уступки, поэтому вы будете одновременно закрывать свои сделки.
Чтобы определить предлагаемую цену, вы собираетесь просмотреть информацию, предоставленную вашим агентом по недвижимости, с наличными, проданными в этом районе, и сравнить эти свойства с той, которую вы только что просмотрели. Вы знаете по продажам и из разговоров с другими инвесторами, сколько денег инвесторы будут платить за такую недвижимость, поэтому теперь вам просто нужно вычислить свою прибыль, а затем определить свою МАКСИМАЛЬНУЮ покупную цену.
Вы захотите поговорить со своим агентом по недвижимости о заключительных расходах, потому что они сократят вашу прибыль, и вам нужно будет знать их, чтобы помочь вам определить свою МАКСИМАЛЬНУЮ покупную цену, чтобы вы по-прежнему могли получать прибыль. Затраты на закрытие или урегулирование различаются в зависимости от региона, поэтому вам действительно придется обсудить эту информацию с вашим агентом по недвижимости.
После того, как вы вычислили все свои цифры, включая прибыль, вы собираетесь сделать предложение.
Например, предположим, что инвесторы платят 40 000 долларов за недвижимость, такую как REO Foreclosure, на которую вы смотрели, и вы хотите получить прибыль в размере 5 000 долларов, а ваши затраты на закрытие сделки составят около 500 долларов. Если принять во внимание все это, максимальная цена покупки составит 34 500 долларов. (40 000–5000 долларов прибыли - 500 долларов на закрытие сделки =МАКСИМАЛЬНАЯ закупочная цена.)
Но не начинайте с этого. Начните немного ниже, потому что, если вы начнете с высокой, вам будет сложно спуститься вниз, но если вы начнете с более низкой цены, вы можете постепенно подняться до своей МАКСИМАЛЬНОЙ цены, если потребуется.
Некоторые оптовики используют метод формулы, и это означает, что они используют формулу для определения своей МАКСИМАЛЬНОЙ закупочной цены. Они определяют стоимость дома после ремонта (то, что он стоит после ремонта), умножают это значение от 65% до 70% (вам придется настроить это в зависимости от вашего рынка), а затем вы вычитаете затраты на ремонт и ваша прибыль, которая будет равна вашей максимальной цене покупки.
Пример:Предположим, что по сделке с домом на 40 000 долларов, отремонтированный дом будет стоить 100 000 долларов. А для дома нужно сделать работы на 45000 долларов. Вы все еще хотите собрать 5000 долларов. Вот как вы вычисляете, какова ваша МАКСИМАЛЬНАЯ покупная цена, используя формулу:100 000 долларов США x 70% =70 000 долларов США - 45 000 долларов США (ремонт) =25 000 долларов США - ваша МАКСИМАЛЬНАЯ покупная цена. (Я нашел, используя формулу
Поскольку вы определили цену предложения, вам нужно будет внести задаток своему агенту по недвижимости. Это должно показать банку, что вы серьезно относитесь к своему предложению. На самом деле, чем больше вы ставите, тем серьезнее вы кажетесь банку. Однако имейте в виду, что если вы откажетесь от сделки по какой-либо причине, не предусмотренной условиями вашего контракта, вы потеряете эти деньги (поэтому вы не хотите, чтобы они были такими высокими). Я рекомендую при работе с REO выкупает залог, чтобы вложить от 500 до 1000 долларов в качестве задатка, но если вам удастся уйти с рук со 100 долларами ... дерзайте!
Ваш агент по недвижимости примет ваш чек, и, скорее всего, брокер поместит его на счет условного депонирования до расчета / закрытия.
Если вы новичок в инвестировании в недвижимость, вы можете выбрать различные непредвиденные обстоятельства в своем соглашении о своей собственности. Например, проверка собственности, проверка красок на основе свинца, непредвиденных обстоятельств ипотеки, радоновая проверка и т. Д.
Однако предупреждаем:чем больше непредвиденных обстоятельств вы выберете, тем менее привлекательным будет ваше предложение для банка.
Я обычно не выбираю никаких непредвиденных обстоятельств и знаю, что мои задатки сильно подвержены риску в этом сценарии (потому что я даже не выбираю непредвиденные обстоятельства по ипотеке). Когда вы делаете это, это наиболее привлекательное предложение. вы можете добиться, имея дело с REO Foreclosures, банку потребуется так называемое подтверждение наличия средств. Фактически, им потребуется подтверждение наличия средств вне зависимости от того, выберете ли вы непредвиденные обстоятельства или нет, просто к сведению.
Доказательство наличия средств - это всего лишь доказательство того, что у вас есть деньги на покупку этой собственности. Если у вас есть кредитная линия, кредитная карта, такая сумма в банке или у друга или члена семьи, у которого есть какие-либо из этих вещей с такой суммой денег на своем счете, вы можете использовать это в качестве доказательства наличия средств. В противном случае вы можете получить письмо, подтверждающее получение средств, от так называемой компании по финансированию транзакций. (Просто погуглите "транзакционное финансирование", чтобы получить список мест, с которыми можно поговорить.)
Когда банк много раз соглашается с вашим предложением, у банка будет титульная компания, с которой они захотят закрыть сделку (иногда они будут стимулировать вас, чтобы это тоже произошло). Вы можете одобрить это, но все равно отправите все ваши подписанные документы ВАШЕЙ титульной компании и попросите их сделать «вежливое закрытие» и попросить их также проинформировать об этом титульную компанию банка. Таким образом, вы будете контролировать сделку.
Теперь, когда вы и банк подписали контракт, пора найти своего конечного покупателя! Позвоните по всем указателям «сдается», которые вы видели, где домовладельцы сказали, что они будут заинтересованы в большем количестве сдаваемой в аренду недвижимости в этом районе, и скажите им, что у вас есть что-то по контракту и вы хотите знать, заинтересованы ли они в покупке этого.
Звоните и всем, кого вы добавили в список покупателей!
Также возьмите несколько пустых белых гофрированных пластиковых знаков с металлическими подставками и напишите на них своим толстым черным магическим маркером:
3 сп. / 1 эт. дешевый дом $ 40k НАЛИЧНЫМИ / Надо продать! 555-5555
И их около 20 поставить на том участке, где находится дом. Ваш телефон зазвонит. (Если у вас нет денег, чтобы купить около 20 из них, вы просто собираетесь делать много холодных звонков и в основном исследований. Звонить арендодателям и звонить инвесторам, которые, как вы знаете, купили дом за наличные в последние несколько месяцев .... помните тот список, который вы получили от агента по недвижимости?)
Ваша цель - усердно работать, чтобы найти своего конечного покупателя, чтобы вы могли закрыть свои права выкупа REO и получить деньги!
Как только вы найдете конечного покупателя, вы подписываете с ним договор купли-продажи. В этом договоре купли-продажи вы будете «продавцом», а они - «покупателем». (Я знаю, что вы еще не заключили договор с банком, но, поскольку у вас есть заключенный договор купли-продажи собственности, у вас теперь есть так называемая справедливая заинтересованность в этой собственности, и вы можете рекламировать ее и продавать как «продавец». ) Не забудьте указать здесь правильную продажную цену (более высокую цену!) Кроме того, вам также нужно будет получить задаток от вашего покупателя. Поскольку теперь вы являетесь продавцом, вы хотите, чтобы это значение было как можно более высоким. Итак, вы знаете, что этот покупатель серьезно относится к сделке. На всякий случай попросите их вложить чек задатка на имя вашей титульной компании или адвоката. Они будут хранить его на счете условного депонирования до расчета / закрытия. Обязательно сообщите им, что закрытие произойдет с вашей титульной компанией или поверенным по недвижимости (как только вы доверяете этому покупателю или знаете, что делаете, вы можете решить использовать их титульную компанию или поверенного для закрытия.)
Теперь вы собираетесь направить эти документы о продаже своему юристу и / или титульной компании. Вы можете сообщить им, что это будет одновременное закрытие сделки, над которой вы работаете.
Если по какой-то причине титульная компания заявляет, что вы не можете выполнить одновременное закрытие, вы можете выполнить двойное закрытие и использовать транзакционное финансирование, которое вы искали несколько шагов назад. Они позволяют вам занять их деньги на несколько часов или несколько дней, чтобы завершить сделку. Знайте, сколько они будут брать с вас за деньги, потому что вам придется включить это в свои заключительные расходы.
Придите к заселению и заберите свои 5000 долларов !!! Теперь идите и найдите себе еще больше REO Foreclosures для оптовой продажи!
Вы услышите "НЕТ" или ваше предложение было отклонено. Не беспокойся об этом, продолжай. Чем больше «нет» вы слышите, тем ближе вы к этому «да»! Следите за предложениями REO Foreclosures, по которым вы делаете предложения. Если они не продаются, делайте им предложения каждые 30 дней.
Я не адвокат, поэтому вам всегда следует обращаться за советом к компетентному, дружелюбному к инвестору юристу по недвижимости в вашем районе, чтобы обсудить ваши контракты. Законы могут отличаться от штата к штату, поэтому всегда убедитесь, что в вашей команде есть компетентный и дружелюбный к инвесторам юрист по недвижимости.
автомобиль
телефон
пустые вывески из гофрированного пластика
маркер черной магии
От 100 до 1000 долларов на вашем банковском счете
