Рефинансирование, при котором выплачивается текущая ипотека за счет поступлений от новой ссуды, позволяет вам задействовать собственный капитал вашего дома или получить более выгодные условия ссуды. Рефинансирование для обналичивания собственного капитала влечет за собой право на получение суммы кредита, превышающей ваш текущий остаток по ипотеке. Рефинансирование без выплаты наличных позволяет вам изменить процентную ставку и продлить или сократить срок погашения. Рефинансирование включает в себя многие из тех же издержек закрытия, что и покупка ипотеки.

Кредитор заказывает оценку дома

Первое, что делает ипотечный кредитор, когда дает вам право на рефинансирование, - заказывает оценку жилья . Ваш дом является залогом, обеспечивающим выплату кредита, поэтому кредитор проверяет, что дом имеет достаточно высокую стоимость, чтобы покрыть новый долг. Приемлемая стоимость кредита рефинансирования или LTV обычно колеблется от 95 до 80 процентов, что соответствует собственному капиталу от 5 до 20 процентов. LTV - это разница между стоимостью дома и суммой кредита. Независимый оценщик проводит осмотр недвижимости и анализирует недавние данные о продаже сопоставимых домов, чтобы определить стоимость вашего дома. Обычно вы платите за оценку дома авансом, хотя некоторые кредиторы позволяют добавить комиссию в размере примерно 400 долларов США к затратам на закрытие рефинансирования.

Кредитор дает вам знать ваши варианты

Кредитор рассчитывает максимальную сумму, которую вы можете взять в долг, и советует вам варианты рефинансирования после проверки вашего дома, кредита и финансов . Ваша способность заимствования зависит от отношения долга к доходу, или DTI и кредитный рейтинг _._ DTI - это процент от ежемесячного валового дохода, используемый для оплаты жилищных расходов, включая основную сумму, проценты, налоги и страхование, или PITI. Второй, не менее важный показатель DTI, измеряет процент дохода, который идет на общие расходы, включая жилье и текущие долги, такие как автокредиты и счета по кредитным картам. Рекомендуется жилищный DTI 28 процентов или меньше и общий DTI 36 процентов. В целом, чем ниже ваш DTI и LTV, тем больше вариантов рефинансирования и тем лучше условия рефинансирования.

Совет

Наиболее распространенные виды рефинансирования:

• Ставка и срок или без вывода денег рефинансирование, которое просто позволяет получить более выгодные условия ипотеки. Например, вы можете получить более низкую процентную ставку, перейти с ипотеки с регулируемой ставкой на ссуду с фиксированной ставкой и получить 15-летний срок погашения вместо 30-летнего срока.
• Вывод денег рефинансирование, которое позволяет вывести собственный капитал из вашего дома, но обычно приводит к более высоким ежемесячным платежам.
• Оптимизация рефинансирование, которое требует минимального кредитного анализа, оформления документов, а иногда и никакой оценки. Как правило, оптимизация рефинансирования должна снизить ваш ежемесячный платеж.

Раскрытие затрат на закрытие

Кредиторы предоставляют достоверную оценку сборов, связанных с рефинансированием, в течение 3 рабочих дней с момента подачи заявления. Вы можете использовать эту оценку для совершения покупок и сравнения комиссий по ссуде между кредиторами и сторонними службами, такими как титул и условное депонирование. Так же, как процентные ставки и условия рефинансирования являются предметом переговоров, многие затраты на закрытие сделки могут быть предметом переговоров, например, комиссия за выдачу кредита или баллы . Однако вы не можете торговаться с некоторыми расходами, такими как предоплата или просроченные налоги на имущество, подлежащие уплате при закрытии.

Совет

Перед тем, как перейти к закрывающему столу, попросите эскроу-компанию предоставить копию отчета об урегулировании HUD-1. Дайте себе достаточно времени, чтобы сравнить окончательные затраты на закрытие HUD-1 с первоначальной оценкой добросовестности кредитора. Вы можете оспорить определенные сборы, которые изначально не были раскрыты или которые существенно изменились без предварительного раскрытия информации.