Скорее всего, вам понадобится письмо об отказе от права собственности при покупке или продаже квартиры или дома в кондоминиуме, принадлежащих ассоциации домовладельцев, обычно известной как ТСЖ. Покупатель и ипотечный кредитор хотят знать, имеет ли продавец задолженность перед ТСЖ, чтобы расходы можно было оплатить при закрытии сделки. Продавец хочет знать точную сумму, которую он будет должен при закрытии сделки при продаже или выплате ипотеки. Письма Estoppel являются обязательными заявлениями, которые не позволяют ТСЖ позже опровергнуть факты или изложить противоположную информацию.
ТСЖ могут увеличивать сборы, взимать специальные взносы и привлекать домовладельцев к ответственности за невыплаченные взносы. Покупатель, рассматривающий дом в рамках ТСЖ, имеет право на такую информацию, поскольку она может повлиять на желательность или доступность дома. Покупатели, продавцы и ипотечные кредиторы в равной степени могут запросить у ТСЖ письма об истоппеле или свидетельство об отказе от права возражения перед закрытием сделки. ТСЖ может взимать плату за выдачу письма. Размер сбора зависит от законов штата, регулирующих ТСЖ и отдельные ассоциации. Кто оплачивает комиссию за письмо об отмене, зависит от переговоров между покупателем и продавцом.
Письма об эстоппеле ТСЖ также раскрывают случаи нарушения домовладельцами правил ассоциации, известных как Соглашения, Условия и Ограничения (CC&R), а также подзаконные акты. Ограничения ТСЖ часто ограничивают строительство и реконструкцию квартир или участков для одной семьи. Нарушения и штрафы за несанкционированные улучшения собственности указаны в письме об отказе от права собственности. Затем покупатель и ипотечный кредитор покупателя могут подробнее изучить проблему, узнать, была ли она решена и были ли уплачены штрафы, и могут убедиться, что дом соответствует требованиям ТСЖ до закрытия.
Не существует шаблонного шаблона для писем об эстоппеле. Информация, представленная в письме, варьируется в зависимости от штата и ТСЖ, при этом некоторые ассоциации требуют более подробной информации в письме, чем другие. Во Флориде, например, письмо должно содержать как минимум подпись сотрудника ТСЖ или уполномоченного агента, суммы начисления и любые деньги, причитающиеся ТСЖ. По данным Davis-Stirling.com, веб-сайта юридических ресурсов для ТСЖ Калифорнии, язык в письмах об эстоппеле в Калифорнии сильно различается. Письма об эстоппеле могут включать в себя точный лимит платы за письма, например 250 долларов, или просто указывать, что плата не должна превышать «разумную стоимость» ассоциации.
Ипотечный кредитор покупателя может потребовать свой собственный вариант письма об эстоппеле, который может содержать больше информации, чем предлагает письмо ассоциации. Чтобы защитить свои собственные финансовые интересы, кредиторы могут запросить сертификат ТСЖ, который включает в себя такие данные, как размер резервов ТСЖ, уровень просрочек домовладельцев, процент незанятых собственниками единиц жилья в застройке, а также любые ожидающие или неудовлетворенные судебные решения против ТСЖ. Эта информация помогает кредитору определить, является ли ТСЖ финансово надежным.
