Хотя законы о арендодателе и арендаторе в США различаются, во всех штатах договор аренды остается в силе после продажи, если иное не указано в самом договоре аренды. Права арендаторов никоим образом не меняются при продаже сдаваемой в аренду собственности. Однако это не означает, что новый домовладелец будет действовать так же, как и бывший домовладелец, просто он должен соблюдать условия аренды.
Срок аренды определяет период, в течение которого аренда остается в силе. Это может быть шесть месяцев, один год или между указанными датами. В зависимости от формулировки договор аренды может быть заключен в конце срока или автоматически стать помесячной арендой. В течение периода аренды ни один арендодатель - старый или новый - не может расторгнуть договор аренды, повысить арендную плату или изменить какие-либо условия без согласия арендатора, если иное не указано в договоре аренды. Однако по окончании срока аренды домовладелец может повысить арендную плату и изменить условия аренды в зависимости от законов штата и местных законов. В большинстве случаев закон требует уведомления за 30 дней для прекращения аренды. Эти правила применяются независимо от того, подписал ли текущий арендодатель договор аренды или здание было продано десятки раз с момента подписания арендатором договора аренды.
Если у вас есть помесячная аренда или нет аренды, домовладелец может повысить арендную плату, изменить условия аренды или расторгнуть аренду в соответствии с законодательством штата или местным законодательством. В большинстве штатов требуется 30-дневное уведомление для повышения арендной платы, изменения условий или прекращения аренды. В некоторых штатах, например в Калифорнии, требуется 60 дней, если арендатор проживает в здании более одного года. В Нью-Джерси и Нью-Гэмпшире выселение может быть только по уважительной причине, например, неуплата арендной платы. В этом случае новый домовладелец не может выселить арендатора просто потому, что он купил здание у собственника, который арендовал его.
Во многих городах в нескольких штатах, особенно в Калифорнии, Нью-Йорке и Нью-Джерси, действуют местные постановления о контроле за арендной платой. В этих городах, независимо от того, существует ли договор аренды, закон ограничивает повышение арендной платы, часто до сумм, примерно равных уровню инфляции, и требует обоснованного основания для выселения. Эти правила применяются независимо от смены владельца. Новый домовладелец в городе с контролируемой арендной платой может изменить некоторые условия аренды, такие как правила проживания, с уведомлением за 30 дней при отсутствии аренды с привязкой к конкретному сроку, но не может повышать арендную плату больше, чем позволяет постановление, или выселять без уважительной причины. .
Особые правила применяются, когда у собственности появился новый владелец из-за отчуждения права выкупа. Национальный закон «Об арендаторах при потере права выкупа» требует, чтобы кредитор, лишающий права выкупа, выполнял договор аренды, а в случае помесячной аренды или аренды без аренды - уведомлять за 90 дней до прекращения аренды. Если закон штата или местный закон требует выселения по справедливой причине, этот закон также применяется.
