Собственность, не имеющая выхода к морю, нежелательна для владельцев собственности, потому что ее использование ограничено. Города или округа могут непреднамеренно создать собственность, не имеющую выхода к морю, когда строится новая автомагистраль без въезда или выезда рядом с участком собственности, например, сельскохозяйственными угодьями. Некоторые возможные средства правовой защиты существуют, но это всегда влияет на стоимость земли.
Земельный участок, не имеющий выхода к морю, - это земельный участок, к которому нет законных подъездных дорог. Недвижимость, не имеющая выхода к морю, окружена землей, которая принадлежит другим со всех сторон. Собственность, не имеющая выхода к морю, обычно возникает в результате того, что землевладелец разделил свою собственность на один или несколько участков без дорог общего пользования между ними.
Оценка стоимости вакантной земли предполагает оценку прилегающей территории и самой земли. Размер земельного участка, форма, состояние, наклон, простота застройки и зонирования - все это влияет на его стоимость. Например, объект недвижимости может быть зонирован как жилой и коммерческий, или просто жилой, или как дом на одну семью, так и многоквартирный дом. Другие характеристики влияют на стоимость участка земли, например, если из дома открывается вид на океан, стоимость будет увеличиваться. Кроме того, на стоимость земли влияет стоимость сопоставимых объектов недвижимости в этом районе.
Земельные участки, не имеющие выхода к морю, имеют значительно меньшую стоимость из-за отсутствия доступа. Кроме того, в некоторых городах не разрешается строительство на участках, не имеющих выхода к морю, что еще больше снижает их стоимость. Поскольку при оценке участка земли учитывается очень много факторов, землевладельцы должны работать с опытным оценщиком, чтобы определить конкретную стоимость своего участка земли.
Сервизы используются в сфере недвижимости для создания ограниченных прав собственности для третьих лиц. Третье лицо получает право использовать чужую собственность для конкретно определенной цели, даже если земля ему не принадлежит. Владелец собственности может решить предоставить своему соседу сервитут, если его земля блокирует доступ соседа к дороге для въезда и выезда собственности.
Владельцы участков, не имеющих выхода к морю, могут посчитать целесообразным узнать об истории земли и выяснить, правильно ли и юридически была разделена собственность. Они могут нанять адвоката и проверить недвижимость на предмет возможных существующих сервитутов, которые были нарушены владельцами соседней собственности. Например, один владелец участка, не имеющего выхода к морю, обнаружил, что сосед построил озеро над сервитутом на входе и выходе или входе и выходе. С помощью Кортни Б. Харден, поверенного по гражданским спорам, владелец земли смог убедить соседа согласиться на подъездную дорогу, построенную на другой части его собственности.
