Неблагоприятное владение - это процесс, с помощью которого лицо может получить право собственности на объект недвижимости, заняв его. Имущество должно быть занято в течение определенного периода времени, который зависит от штата. В Нью-Джерси период времени и другие обязательные элементы неправомерного владения мячом изложены в Разделе 2A:14–31 Кодекса Нью-Джерси. Если противный владелец преобладает в своем иске, первоначальному собственнику не возмещается ущерб.
Если лицо, владеющее домом или пустой землей, устанавливает забор, строит подъездную дорожку или размещает конструкцию за границей своей собственности - на собственности, принадлежащей кому-то другому, - он может получить право собственности после сохранения права владения в течение длительного периода времени. . Согласно Разделу 2A:14-31, если собственность представляет собой неосвоенную лесную зону, период неблагоприятного владения составляет 60 лет. Срок эксплуатации всего остального имущества составляет 30 лет.
Из-за очень длительного периода времени, необходимого для требования неправомерного владения в Нью-Джерси, противный владелец может установить, что установленный законом срок соблюден путем закрепления. Привязка означает, что лицо, заявляющее о праве собственности в результате неправомерного владения, может использовать прошлые документы или публичные записи, чтобы установить, что 30- или 60-летний период владения начался с предыдущего владельца.
Например, если человек построил забор в двух футах от границы своей собственности и оставался там в течение 12 лет перед продажей, а новый владелец сохранил забор, новый владелец может подать прошение о праве собственности в результате неправомерного владения через 18 лет. Это потому, что оккупация началась 30 лет назад, когда забор был построен во время владения первоначальным владельцем.
Противный владелец должен установить элементы враждебного владения, чтобы получить титул в Нью-Джерси. Элементы включают непрерывное, враждебное, открытое и печально известное, исключительное и фактическое владение. «Непрерывное» означает, что владение мячом должно быть постоянным и регулярным; спорадического использования земли недостаточно для установления неправомерного владения. «Враждебный» означает, что противный владелец использует собственность, зная, что она не является законным владельцем собственности. Противоборствующий собственник может установить «открытое и печально известное» владение, используя землю так, как это может видеть каждый, включая фактического владельца, например, ухаживать за газоном или размещать на земле сарай или другое строение. Элемент «исключительного» владения требует, чтобы противный владелец был единственным владельцем собственности. Это означает, что землей не пользуется даже фактический собственник. Наконец, «фактическое владение» означает, что противный владелец должен использовать землю, например, для сбора урожая, а не просто требовать ее.
Единственное исключение из права собственности посредством неправомерного владения в Нью-Джерси - это когда федеральное правительство или правительство штата владеют рассматриваемой собственностью. Имущество, находящееся в общественном пользовании, например школа и прилегающая территория или шоссе, защищено от любых претензий неправомерного владения. Кроме того, лесные массивы, находящиеся в федеральной или государственной собственности, даже если они неосвоены и не используются, также не подлежат передаче враждебным владельцам.
