Инвестиции в недвижимость обычно служат популярным способом диверсификации инвестиционных портфелей. И это понятно. Инвестирование в недвижимость имеет относительно простое для понимания предложение:
Кроме того, инвестиции в недвижимость могут обеспечить душевное спокойствие, поскольку это материальный актив.
Инвестиции в недвижимость бывают разных видов и требуют разной степени затрат времени, усилий, обязательств и инвестиций. Инвестиции в недвижимость предлагают возможности как для пассивного, так и для активного дохода, который вы можете начать получать стабильно и быстро, если все сделаете правильно.
Продолжайте читать, чтобы узнать, подходит ли вам инвестирование в недвижимость, о разнице между активным и пассивным доходом от инвестиций в недвижимость, а также о различных способах пассивного заработка на недвижимости.
Лучшая платформа для инвестиций в недвижимость
Лучшая инвестиционная платформа CRE для аккредитованных инвесторов
Минимальные инвестиции:10 долларов США. Вознаграждения:Сбор средств:0,15% годовой платы за консультационные услуги. Fundrise Pro:10 долларов США в месяц. выплачивается ежемесячно или 99 долларов в год. выплачивается ежегодно.*
Минимальные инвестиции:5000 долларов США.
Лучшая платформа для инвестиций в недвижимость
Минимальные инвестиции:10 долларов США. Вознаграждения:Сбор средств:0,15% годовой платы за консультационные услуги. Fundrise Pro:10 долларов США в месяц. выплачивается ежемесячно или 99 долларов в год. выплачивается ежегодно.*
Лучшая инвестиционная платформа CRE для аккредитованных инвесторов
Минимальные инвестиции:5000 долларов США.
Некоторые способы инвестирования в недвижимость сопряжены с большим риском, чем другие. Ваши варианты будут зависеть от уровня доступного капитала, наличия времени, временного горизонта инвестиций и других факторов.
Право собственности может варьироваться от прямого владения и управления до прямого владения через стороннего управляющего недвижимостью, краткосрочной аренды, инвестиционных фондов недвижимости (REIT), покупки ценных бумаг с ипотечным покрытием, краудсорсингового владения, парков для передвижных домов, складских помещений, земли и многого другого.
К счастью, первый метод, который обычно используют люди, задумывающиеся об инвестировании в недвижимость, — не единственный вариант, доступный вам как инвестору в недвижимость. . Ниже мы рассмотрим эти альтернативные варианты инвестирования.
Если вы решите инвестировать в недвижимость более пассивно (кроме прямого владения), некоторые преимущества включают в себя:
Сдавать недвижимость напрямую в аренду без третьих лиц, а также переделывать и «переворачивать» дома может быть очень выгодно, но это также активная работа.
Сдавать загородный дом на короткий срок — меньше усилий, чем владеть многоквартирным домом. с арендаторами, где нужно получать деньги каждый месяц, но даже первый вариант может потребовать больших усилий.
Вы можете заплатить сторонней управляющей компании за содержание объекта недвижимости, чтобы сделать этот источник дохода более пассивным. (но с ними еще нужно работать).
К счастью, существует множество способов получения дохода от недвижимости, которые действительно представляют собой методы «установил и забыл». Приведенные ниже инвестиционные стратегии могут либо принести вам деньги сразу, либо стать долгосрочными инвестициями, либо сделать и то, и другое!
По теме:Лучшие системы видеодомофона для квартир и офисных зданий
Помните, что любой тип инвестиций сопряжен с рисками, и пассивный доход все равно может потребовать некоторой предварительной работы. Однако по сравнению с другими типами инвестиций большинство типов недвижимости обычно считаются более безопасными вариантами. Кроме того, если вы выберете стратегию пассивного дохода, подобную перечисленным ниже, вы не рискуете потерять много драгоценного времени.
Пассивное инвестирование в недвижимость имеет более низкий потенциал доходности, чем более активное инвестирование, но оно также оставляет вам больше времени для других возможностей заработка, включая более активные инвестиции в недвижимость, если вы того пожелаете.
Выберите возможность (или возможности) дохода от недвижимости, которая соответствует вашему текущему бюджету и уровню неприятия риска.
Самый распространенный метод инвестирования в недвижимость при рассмотрении инвестиционных возможностей — это непосредственная покупка недвижимости и сдача ее в аренду арендаторам.
Однако, прежде чем купить недвижимость для сдачи в аренду другим лицам, вам следует задать себе несколько вопросов, в том числе:
По словам автора бестселлеров и эксперта по личным финансам Криса Хогана:«Прежде чем думать о покупке жилья для сдачи в аренду, вы должны освободиться от долгов». Кроме того, у вас недостаточно денег вперед, чтобы оплатить аренду недвижимости. К распространенным ошибкам, которые люди совершают после покупки недвижимости для сдачи в аренду, относятся:
Все это похоже на большой объем работы? Это! Если вы не можете позволить себе нанять людей ниже вас для работы в качестве арендодателей (также известных как управляющие недвижимостью), это очень активный способ инвестировать в недвижимость.
Я могу говорить по своему опыту:за семь лет я владел тремя объектами аренды. Один объект недвижимости, квартира в центре Нового Орлеана, был сдан в аренду легко и за справедливую прибыль. Это была лучшая инвестиция. Я дошел до этого момента в своей жизни. Он также имел низкие затраты на техническое обслуживание, а содержание оказалось чрезвычайно низким. Это привело к уменьшению дополнительных инвестиций в недвижимость и позволило сохранить ежемесячный денежный поток как чистый доход.
Что касается двух других объектов аренды, в прошлом у нас были трудности с заполнением одного из них долгосрочными арендаторами. В основном это связано с планировкой поместья, «дома с дробовиком», как их называют в Новом Орлеане. В этом жилищном стиле все комнаты расположены подряд, что обеспечивает единый коридор, проходящий через все комнаты в доме. Этот стиль проживания хорошо подходит для семей, которым не нужно столько уединения, как, скажем, соседям по комнате в колледже.
В нашем доме проживали аспиранты близлежащего Тулейнского университета, и нам посчастливилось выбрать хороших арендаторов, которых мы могли назвать соседями.
Что касается окончательной аренды, то она также находилась в доме с дробовиком, но имела отдельные помещения, что позволило нам указать квартиру как краткосрочную аренду на AirBnB. Подробнее об этом соглашении я расскажу позже в этой статье.
При краткосрочной аренде вы часто можете брать больше за ночь, чем при долгосрочной аренде, и вам не нужно тратить время на поиск арендной платы. Если вы пользуетесь услугами третьей стороны, например Airbnb, для краткосрочной аренды уже принадлежащей вам недвижимости, вы можете зарабатывать деньги относительно пассивно.
Airbnb — не единственный вариант. Есть конкуренты, такие как Booking.com и TripAdvisor Rentals, но Airbnb — явный лидер. Средний хозяин Airbnb зарабатывает около 924 долларов в месяц, а в некоторых странах программа гарантии для хозяев Airbnb дает вам защиту от ущерба на сумму до миллиона долларов, если гости не будут внимательны.
Большинство постоянных инвесторов в недвижимость Airbnb начинали с использования Airbnb в качестве побочного проекта. Вы даже можете арендовать только комнату в доме, а не целый дом или квартиру.
Лично мы с женой арендовали свободную спальню в нашем доме на два с половиной года, чтобы добавить дополнительный доход к нашей прибыли. Эти деньги в сочетании с собранной арендной платой от долгосрочных арендаторов, проживающих в другой квартире на участке, полностью покрыли наши расходы на ипотеку и проживание. За это время нам удалось накопить значительную сумму денег, что позволило нам встать на путь покупки нашего первого дома всей семьей. Мы можем прямо указать на эти арендованные помещения как на то, как нам удалось внести существенный вклад в наш фонд первоначального взноса.
Когда мы принимали гостей, одним из основных недостатков краткосрочной аренды были трудности, связанные с постоянным планированием и уборкой, но есть способы свести это к минимуму. Мы спланировали заранее и разработали эффективную процедуру, позволяющую менять комнату между гостями. Однако у вас есть способы борьбы с этими проблемами. Вы можете повысить пассивность при сдаче помещения в аренду, установив для гостей более высокий минимальный срок проживания.
Мы обнаружили, что установка минимума на 3 ночи позволяла нам забронировать большинство выходных в напряженный сезон (с октября по май в Новом Орлеане) и приносить нам около 500–800 долларов в месяц. Логика проста:вместо того, чтобы допускать гостей на одну ночь, вы можете установить минимум на два или три дня. Чем меньше оборотов, тем меньше работы. (Вы также можете нанять уборщиков, которые умеют автоматически убирать, когда гости уходят, и запасаются необходимыми принадлежностями.)
Чтобы выделить наше объявление среди других, мы пригласили фотографа-фрилансера, чтобы он сделал привлекательные фотографии нашего помещения. Вы можете рассмотреть возможность найма фрилансера из Fiverr. чтобы улучшить ваше объявление, а также привлечь внимание потенциальных гостей. Эти услуги могут включать в себя написание подробных и убедительных описаний объявлений, фотографирование арендуемого помещения, продвижение вашего объявления, создание приветственной книги для гостей по прибытии и многое, многое другое.
Чем больше уникальных и дополнительных услуг вы сможете предоставить, тем лучшие отзывы вы получите от гостей. Эти небольшие детали сделают ваше объявление особенным и помогут вам стать суперхозяином и получать приличный дополнительный доход от уже имеющихся у вас мест.
Инвестиционный траст недвижимости (REIT) — это компания, которая владеет приносящей доход недвижимостью и объединяет деньги инвесторов для приобретения и управления недвижимостью. Как правило, REIT представляют собой элитную или коммерческую недвижимость, и их стоимость может колебаться в зависимости от ситуации на фондовом рынке. REIT позволяют вам инвестировать в сектор недвижимости совершенно пассивным образом, поскольку вы, по сути, владеете долей фонда. Арендные платежи передаются владельцам REIT ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.
Люди, которые инвестируют в REIT, получают дивиденды так же, как вы получаете дивиденды от определенных акций, и эта доходность обычно выше, чем у большинства других акций. Преимущество REIT, которого нет у многих других инвестиций в недвижимость, заключается в том, что ваши деньги остаются ликвидными, поскольку вы можете продать их в любое время. Первоначальные затраты на инвестирование в REIT относительно невелики, и их легко приобрести через брокерский счет.
Если вас пугает выбор между сотнями публично торгуемых REIT, вы можете рассмотреть возможность инвестирования в биржевой фонд недвижимости (ETF).
При использовании ETF профессиональный управляющий фондом решает, в какие REIT инвестировать, и использует деньги инвесторов для покупки групп REIT. Если вместо этого вам нужен ETF, вариантов на выбор гораздо меньше. Как для инвестиционных трастов недвижимости, так и для биржевых фондов недвижимости доход облагается налогом как ставка налога на прирост капитала, а не как пассивный доход. Несмотря на классификацию налогов, это практически пассивный доход.
Всегда существует вероятность того, что стоимость инвестиций REIT может упасть в цене на жестком рынке, поэтому обязательно сначала исследуйте лучшие фонды и имейте финансовую возможность удерживать инвестиции в долгосрочной перспективе, чтобы избежать продаж во время спада. Вы можете купить публичные REIT. через большинство крупных онлайн-брокеров скидок .
Еще один способ создания пассивного дохода с помощью недвижимости – это создание или покупка ипотечного кредита. Вы можете купить работающие и неработающие ипотечные векселя у других инвесторов, обычно с небольшой скидкой. Кроме того, вы можете создать заметку на основе собственности, которой вы владеете, используя финансирование владельца. Ипотека и векселя — это два отдельных контракта, используемые кредиторами для предоставления покупателям денег на покупку недвижимости.
Вексель предусматривает погашение долга, а ипотека обеспечивает имущество кредитора в качестве залога в случае неисполнения обязательств покупателем. Некоторые покупатели жилья предпочитают брать ипотечный кредит в виде частной расписки вместо традиционного кредита. Вы можете думать об инвестировании в банкноты так, как будто вы заменяете банк. Каждый месяц покупатель выплачивает вам основную сумму долга и проценты (если заемщик хочет погасить ипотеку быстрее, это может съесть вашу прибыль).
Покупатель обязан содержать недвижимость, иметь страховку и платить налоги. Ваша задача — получать чек каждый месяц и вести учет платежей и остатка задолженности. В случае, если владелец недвижимости не произведет оплату, вы станете владельцем недвижимости.
Доход, полученный от ипотечных векселей, классифицируется как «процентный доход». Проценты, полученные по кредиту в течение данного налогового года, облагаются налогом как обычный доход.
В целом, эта форма пассивного инвестирования в недвижимость может быть очень сложной и, вероятно, лучше подойдет людям, уже знакомым с ипотечными векселями.
Краудфандинг в сфере недвижимости — это все еще относительно новый способ получения пассивного дохода. Он позволяет вам инвестировать в активы, которые иначе вы не смогли бы получить, например, в многоэтажный жилой дом. Вы также получите выгоду от опыта людей, которые знают, как повысить ценность недвижимости экономически эффективными способами.
Инвестирование в недвижимость через краудфандинговую платформу позволяет вам находить сделки, обычно инвестиции, основанные на долгах, по которым вам выплачивается фиксированная оплата в течение определенного периода времени. Эти платформы позволяют вам зарабатывать деньги, пока вы спите, вместо того, чтобы беспокоиться об управлении арендаторами. В зависимости от инвестиционных возможностей дивидендные доходы могут выплачиваться ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Другие возможности предлагают вам часть будущей прибыли от продажи или распределения собственности, а некоторые предлагают комбинацию того и другого.
Помните, что эти виды инвестиций обычно неликвидны, поэтому они подразумеваются как долгосрочные инвестиции.
Fundrise считается первой компанией, которая успешно предлагает онлайн-инвестиции в недвижимость. Он остается ведущим сервисом, помогающим людям начать инвестировать в недвижимость. Fundrise действует аналогично REIT, где вы можете инвестировать в портфели недвижимости. Минимальная сумма инвестиций в стартовый портфель Fundrise составляет всего 10 долларов США.
Они помогут вам создать индивидуальное портфолио на основе ваших личных целей, и вы сможете отслеживать свою эффективность и просматривать обновления в режиме реального времени с помощью этого приложения для пассивного дохода.
Подумайте о регистрации учетной записи, чтобы узнать больше об услуге и о том, подойдет ли этот альтернативный вариант инвестирования для вашего инвестиционного портфеля.
Лучшая платформа для инвестиций в недвижимость
Сбор средств | Начните инвестировать в недвижимость всего за 10 долларов
4.3
Минимальные инвестиции:10 долларов США. Вознаграждения:Сбор средств:0,15% годовой платы за консультационные услуги. Fundrise Pro:10 долларов США в месяц. выплачивается ежемесячно или 99 долларов в год. выплачивается ежегодно.*
Плюсы:
Минусы:
* Взимаются дополнительные комиссии за управление фондом. Большинство фондов взимают комиссию за управление в размере 0,85% в год; Инновационный фонд Fundrise взимает комиссию за управление в размере 1,85% в год. Мы получаем комиссию за поддержку Fundrise при вашей регистрации, без каких-либо дополнительных затрат с вашей стороны.
По теме:10 лучших альтернатив сбора средств [аккредитованные и неаккредитованные приложения]
Если вы находитесь в группе с высоким доходом, краудфандинговая инвестиционная компания в сфере недвижимости EquityMultiple может вам подойти. Минимальные инвестиции для этой компании составляют 5000 долларов США, и они ориентированы на частных лиц, заинтересованных в инвестициях в коммерческую недвижимость.
Однако те же 5000 долларов также можно заработать на Fundrise, что потребует меньших усилий с вашей стороны.
Инвесторы, покупающие парк передвижных домов, владеют землей, на которой они паркуются. Инвесторы сами не владеют передвижными домами, но взимают арендную плату с жителей. В каком-то смысле вы выступаете в роли арендодателя жилого комплекса, в котором квартиры представляют собой передвижные дома, а не комнаты в здании.
Парки мобильных домов особенно хороши во времена экономического кризиса или когда цены на жилье стремительно растут. Когда экономика находится в нестабильном состоянии, люди часто ищут этот тип доступного жилья, и спрос в настоящее время высок. Обычно текучесть арендаторов минимальна, поскольку перемещение домов в парк передвижных домов и из него обычно сопряжено с высокими затратами.
Парки мобильных домов позволяют инвестиционным компаниям приобретать больше единиц жилья на доллар инвестора, а также диверсифицировать ваш риск. Это означает, что вы подвергаетесь меньшему риску, имея много трейлеров, чем несколько домов, сдаваемых в аренду. Однако для начала этих инвестиций требуется значительный объем капиталоемких средств, поэтому инвесторы иногда предпочитают инвестировать в сделки в рамках фонда.
Вместо того, чтобы сдавать в аренду здания, в которых живут люди, на любой срок, некоторые инвесторы в недвижимость предпочитают сдавать в аренду складские помещения для хранения физического имущества людей. Складские помещения востребованы практически по всей стране. Здания такого типа позволяют избежать большей части активной работы, связанной с наличием арендаторов, и могут хорошо работать в качестве пассивного источника дохода.
Затраты на помещения и вакансии могут распространяться на несколько единиц, что делает их относительно низкими в расчете на единицу стоимости. Однако крупные предприятия могут потребовать от вас найма управленческой команды, что может сократить вашу прибыль и время. Все сводится к тому, какого масштаба вы можете достичь.
Хорошей новостью является то, что с такого рода инвестициями легко начать с малого. Если вы не готовы арендовать несколько квартир, начните с одной. Люди, у которых есть пустой сарай, гараж или большой сарай, могут легко сдать в аренду место в них, чтобы проверить, нравится ли им эта стратегия пассивного дохода.
Инвестирование в недвижимость даже не обязательно связано со строительством. Вы можете инвестировать в сырую землю. К сожалению, этот вариант пассивного дохода не приносит денег так быстро, как некоторые другие варианты. Но как только вы сдадите или продадите землю, ваша прибыль с лихвой компенсирует это.
Что касается аренды земли, некоторые предпочитают сдавать ее в аренду фермерам или людям, которым нужен сад, но у них нет места для него дома. Веб-сайт Shared Earth помогает землевладельцам общаться с фермерами. Вы также можете связаться с группами сообщества. Другой вариант — использовать землю как парк для собак. В зависимости от местоположения, размера и характеристик вашей земли существует множество вариантов.
Если вы решите просто продать землю, вы сможете избежать каких-либо обязанностей, связанных с арендаторами.
Популярная стратегия — купить землю в перспективном районе, который вскоре будет застроен, а затем продать ее с прибылью, когда этот район станет более желанным. Вы можете продать все это как единое целое или разделить на более мелкие части. Мой тесть широко занимался этим на протяжении своей карьеры. Он приобретал недвижимость в районах, которые, по его мнению, со временем станут востребованными, и сохранял ее, пока она росла в цене.
У него был участок земли площадью 3 акра, расположенный в непосредственной близости от двух строящихся микрорайонов. Он знал, что эти застройщики заинтересуются его землей, и хотел продать ее им напрямую. Его стратегия сработала для нескольких семей, стремящихся создать благосостояние поколений благодаря его терпеливому капиталу.
Пассивный доход от инвестиций в недвижимость имеет ряд налоговых преимуществ. Одним из основных преимуществ является вычет расходов из налогооблагаемого дохода. Некоторые из ваших вычетов могут включать:
Если вы решите инвестировать в недвижимость через юридическое лицо, например товарищество с ограниченной ответственностью (LP) или общество с ограниченной ответственностью (LLC), вы получаете еще больше вычетов.
Вы можете иметь возможность вычесть офисные помещения и расходные материалы (включая домашний офис), юридические и профессиональные расходы, а также некоторые командировочные расходы. Они могут квалифицироваться как налоговые вычеты для самозанятых. Вы также можете вычесть соответствующие членские взносы и питание для нынешних или потенциальных клиентов, хотя применяются особые правила.
Еще одним распространенным налоговым преимуществом при инвестировании в недвижимость является амортизация MACRS. Если вы владеете приносящей доход инвестиционной недвижимостью в течение как минимум года, вы можете постепенно амортизировать стоимость недвижимости. Это означает, что вы можете вычесть потерю стоимости имущества в течение его ожидаемого срока службы. Для жилой недвижимости этот срок считается 27,5 лет, а для коммерческой недвижимости – 39 лет. Кроме того, вы можете амортизировать определенные капитальные затраты, например замену крыши.
Совет для молодежи и инвестиций: Обратите внимание, что при продаже недвижимости IRS требует, чтобы вы включили восстановленную амортизацию по недвижимости, указанной в Разделе 1231 или 1250. Для этого продавец должен учитывать накопленную амортизацию как обычный доход с пределом в 25 %.
Вы можете избежать возмещения амортизации с помощью обмена по разделу 1031. Это налоговое соглашение, в просторечии называемое просто «обменом 1031», получило свое название от раздела 1031 Налогового кодекса IRS. Это юридическая сделка, при которой инвесторы в недвижимость обменивают инвестиционную недвижимость на аналогичную недвижимость, избегая таким образом прироста капитала и возмещения амортизации при отчуждении недвижимости (продаже или передаче).
При инвестировании в недвижимость при продаже недвижимости, которой вы владели в течение года или дольше, вы можете платить выгодные долгосрочные налоги на прирост капитала. а не обычные подоходные налоги. Однако, если вы продаете недвижимость по цене, превышающей ту, которую вы заплатили за нее, и владеете ею менее года, эта прибыль подпадает под действие краткосрочного прироста капитала, эквивалентного обычному подоходному налогу. Обычно прирост капитала облагается более низкой ставкой налога, чем обычный доход. , в зависимости от вашего уровня дохода.
В целом, налоги, связанные с инвестированием в недвижимость, могут оказаться сложными. Если у вас мало опыта получения пассивного дохода от инвестиций в недвижимость, я настоятельно рекомендую проконсультироваться с профессионалом. Затраты на услуги специалиста по налогообложению с лихвой окупятся, если он найдет все возможные налоговые льготы для вашей ситуации.
Инвестиции в недвижимость, как правило, приносят более стабильную прибыль с течением времени по сравнению с акциями. Эта предсказуемая доходность и налоговые льготы делают недвижимость отличным дополнением к вашему инвестиционному портфелю.
Кроме того, в долгосрочной перспективе эти инвестиции выступают в качестве отличной защиты от инфляции. Некоторые требуют больше работы, чем другие, поэтому некоторые формы инвестирования в недвижимость кажутся работой на полный рабочий день. Однако другие перечисленные компании могут создать более пассивные источники дохода для вашей финансовой картины.
К счастью, сейчас, как никогда, у вас есть множество вариантов инвестирования в недвижимость. В зависимости от вашего доступного капитала, терпимости к риску, готовности инвестировать свое время и временного горизонта инвестирования, варианты, изложенные выше, вероятно, подойдут вашим долгосрочным инвестиционным целям. Чтобы узнать больше, рассмотрите возможность подписки на одну из упомянутых служб.