Инвестирование в недвижимость – один из лучших способов достижения финансовой независимости. Но это не значит, что из точки А в точку Б легко добраться.
Как вы решаете, в какую недвижимость инвестировать? Где вы берете деньги? И, что не менее важно, как вы построите свой портфель после того, как позаботитесь об этих первоначальных инвестициях? Вам нужна стратегия, особенно если вы только начинаете работать инвестором. Метод BRRRR – это конкретная, проверенная и устойчивая инвестиционная стратегия, которая поможет вам добраться из точки А в точку Б и далее.
Давайте разберем ее шаг за шагом и сравним с некоторыми другими популярными инвестиционными стратегиями.
BRRRR означает «купить, отремонтировать, арендовать, рефинансировать и повторить». Это инвестирование в недвижимость Метод описывает стратегию и структуру, используемые инвесторами, желающими создать потоки пассивного дохода. со временем путем сбора арендной платы с арендаторов и увеличения доли в собственности.
Конкретные шаги, включенные в стратегию BRRRR, включают:
В двух словах это метод БРРРР, хотя он не так прост, как может показаться. Покупка недвижимости является одной из лучших инвестиций для молодых людей, поскольку она сохраняет стоимость нерыночным образом, растет в цене и генерирует денежные потоки в течение длительных периодов времени.
Лично я купил две квартиры для сдачи в аренду и сдал их в аренду для получения положительного денежного потока .
В какой-то момент я, возможно, захочу расширить эти активы и рассмотрю метод BRRRR. Для тех, кто заинтересован в создании значительного инвестиционного портфеля недвижимости, давайте рассмотрим каждый шаг более подробно.
В видео ниже представлен общий обзор, а в статье – более подробное объяснение.
Поиск недооцененной недвижимости становится важным шагом для любого разумного инвестирования, но он остается особенно важным, когда речь идет о методе BRRRR. Это справедливо по двум причинам.
Во-первых, поскольку стоимость этой недвижимости ниже рыночной, вы можете повысить ее стоимость за счет недорогого ремонта. Чем больше вы сможете повысить стоимость недвижимости, тем больше собственного капитала вам придется внести на этапе 4 — рефинансировании обналичивания.
Во-вторых, вы ищете недооцененную недвижимость, потому что, если у вас еще нет большого капитала, вы захотите профинансировать эту покупку с помощью кредита в твердой валюте. Кредит твердыми деньгами предоставляется частным небанковским кредитором, и процесс его получения значительно отличается и проще, чем получение банковского кредита.
Когда вы запрашиваете кредит в банке, основным фактором при принятии решения будет ваша кредитоспособность; при кредите твердыми деньгами имущество выступает в качестве залога. Это означает, что банк просто оценит инвестиционную стоимость недвижимости. Если это хорошая инвестиция, вы получите кредит. Поэтому вам нужно будет убедительно доказать свою правоту.
Конечно, существуют определенные недостатки использования твердых денег. Хотя процесс одобрения происходит быстрее и с более простой заявкой, чем банковский кредит, кредиты твердыми деньгами имеют процентную ставку, которая часто имеет более высокий уровень, чем при обычной ипотеке.
Кредиты твердыми деньгами могут иметь процентную ставку до 15% в диапазоне от 7,5% до 15%. Эти кредиты также имеют немного более низкое соотношение кредита к стоимости (LTV), чем обычный кредит, а также более короткий срок погашения, обычно от одного до трех лет.
Кредиты твердыми деньгами считаются краткосрочными деньгами, которые используются в основном инвесторами BRRRR и любителями жилья. Фактически, первые два шага BRRRR по сути используют формулу «переворота дома», без «переворота».
Имея это в виду, один из хороших способов убедиться, что вы смотрите на качественные инвестиции, включает в себя использование «правила 70%». Правило 70% гласит, что вы не должны платить более 70% стоимости недвижимости после ремонта (ARV) за вычетом затрат на ремонт. В реальном выражении это означает, что если вы посмотрите на инвестиционную недвижимость с розничной ценой в 200 000 долларов США, требующую ремонта на сумму 40 000 долларов США, вы должны заплатить за нее не более 100 000 долларов США.
Хотя это не является незыблемым правилом, оно имеет хороший финансовый смысл. В приведенном выше случае после того, как вы потратите 40 000 долларов США на ремонт, у вас все еще останется 60 000 долларов передышки, чтобы компенсировать перерасход средств, колебания рынка или другие непредвиденные осложнения.
По теме:11 лучших фондов лояльности для покупки
Купив недвижимость, вы будете иметь хорошее представление о том, сколько вы можете позволить себе потратить на ремонт, а также какой конкретный ремонт вам понадобится. Трудность здесь возникает по двум причинам:
Во-первых, вам нужно найти подрядчика, который сможет выполнить этот ремонт компетентно и в рамках вашего бюджета. Это может быть сложнее, чем кажется. К тому времени, как вы отремонтируете свой четвертый, пятый или десятый объект недвижимости, вы уже найдете людей, которым сможете доверять. Но в начале это может быть сложно. Если вы знаете других инвесторов, попросите их порекомендовать.
Во-вторых, каждый день владения недвижимостью стоит вам денег. Эти текущие расходы включают коммунальные услуги, налоги на недвижимость и даже выплаты по кредитам. Таким образом, даже если ваш ремонт выходит за рамки бюджета, если он займет больше времени, чем запланировано, это также может стоить вам дополнительных денег.
Что касается того, какой ремонт вам следует предпринять, существует множество отличных руководств о том, какой ремонт дома принесет максимальную окупаемость инвестиций.
Если бы вы были домохозяйкой, то именно в этот момент вы бы продали свой дом. Но с помощью метода BRRRR пришло время превратить его в актив, генерирующий денежные потоки. Это значит сдавать его в аренду. Сдача недвижимости в аренду — это конечная цель собственности, поэтому на начальном этапе покупки вам следует оценить недвижимость как сдаваемую в аренду.
Для метода BRRRR недвижимость на большом, активном рынке аренды оказывается более предпочтительным выбором, чем та, которая может быть немного более недооценена, но менее привлекательна для арендаторов. Например, представьте себе квартиру или квартиру рядом с университетом, на которую будет постоянный спрос, по сравнению с загородной недвижимостью в тупике, которая может иметь более высокую стоимость, но расположена на рынке, более ориентированном на покупателей.
Также имейте в виду, что каждый раз, когда у вашей сдаваемой в аренду недвижимости нет арендатора, затраты по сути проедают дыру в вашем кармане.
Изучите уровень вакантных площадей, когда вы рассматриваете недвижимость, и тщательно проверяйте своих арендаторов. При составлении прогнозов не забудьте принять во внимание комиссию за управление недвижимостью — обычно она может составлять около 10 % от собранной арендной платы.
Вот где метод BRRRR действительно показывает свою ценность. После того как ваша недвижимость будет отремонтирована и сдана в аренду, вы можете приступить к рефинансированию с выплатой наличных, которое по сути конвертирует собственный капитал дома в наличные.
Рефинансирование с выводом средств может высвободить немного денег, но у него также есть много других преимуществ. Вы получите гораздо более выгодную процентную ставку по рефинансированию с выплатой наличных, чем по кредиту под залог собственного капитала или кредитной линии под залог собственного капитала (HELOC), не говоря уже о другом кредите твердыми деньгами. И вы можете вычесть проценты из своих налогов.
Благодаря рефинансированию с выплатой наличных вы можете погасить первоначальный кредит и использовать наличные для следующего шага.
По теме:Лучшие дебетовые карты для подростков, которые помогут сэкономить деньги
Деньги, полученные на предыдущем этапе, станут идеальным первоначальным взносом за другую недвижимость. И на этот раз у вас за плечами большой опыт, растущая сеть подрядчиков и прибыльная аренда недвижимости.
При тщательном планировании вы можете использовать метод BRRRR для создания значительного портфеля сдаваемой в аренду недвижимости; нет предела.
Это непросто — если бы это было так, у каждого было бы полдюжины сдаваемой в аренду недвижимости. На начальной стадии требуется много тщательных исследований и планирования; первый шаг — покупка — имеет огромное значение по сравнению с другими шагами. Но если вы все сделаете правильно, остальная часть головоломки встанет на свои места.
В конце концов, метод BRRRR — единственная стратегия инвестирования в недвижимость, которая может помочь вам перейти от отсутствия денег на ваших первых инвестициях к здоровому портфелю приносящей доход аренды менее чем за десять лет. Чем раньше вы начнете, тем быстрее сможете реализовать свои инвестиционные мечты.
По теме:Лучшие дебетовые карты для детей
Метод BRRRR показывает значительный потенциал прибыли, хотя и требует значительных затрат времени, энергии и инвестиций – как финансовых, так и личных. Этот метод помог многим инвесторам в недвижимость быстро создать свои инвестиционные активы.
Для тех, кто заинтересован в создании собственного портфеля, но может иметь сомнения относительно связанных с этим рисков, вы можете использовать отдельные части метода изолированно. В частности, теперь у вас есть доступ к альтернативным вариантам инвестирования. как краудсорсинговые приложения для финансирования недвижимости. Эти приложения различаются в зависимости от своих инвестиционных целей, но каждое из них может предоставить доступ розничным инвесторам, заинтересованным в различных частях метода BRRRR.
Чтобы понять доступные вам возможности, просмотрите следующие услуги и посмотрите, имеют ли они смысл для вашего более широкого инвестиционного портфеля. Регистрация на каждую из них бесплатна и является отличным способом узнать больше.
Многие услуги ориентированы на различные инвестиционные цели, предпочтения риска и сегменты дохода. Взгляните на три ведущие краудсорсинговые платформы для инвестирования в недвижимость. и какие виды инвестиций они предлагают.
Некоторые платформы, такие как EquityMultiple, позволяют инвестировать в отдельные объекты недвижимости, особенно в коммерческую недвижимость. Другие, как описано ниже, позволяют инвестировать в портфели недвижимости.
EquityMultiple предполагает первоначальные инвестиции в размере не менее 5000 долларов США для большинства возможностей и имеет ограничение на тип инвесторов, которые могут участвовать.
А именно, EquityMultiple разрешает своим отдельным проектам коммерческой недвижимости получать инвестиции только от аккредитованных инвесторов, о чем подробнее говорится ниже.
Аккредитованные инвесторы:Хотя это определение недавно изменилось и с того, которое обычно подразумевало людей с высоким уровнем собственного капитала и высоких доходов, на теперь то, которое фокусируется на опыте и знаниях инвесторов, оно обычно больше смещается в сторону инвесторов с финансовыми возможностями и знаниями. Тем не менее, новые поправки SEC позволяют инвесторам квалифицироваться как аккредитованные инвесторы на основе определенных показателей профессиональных знаний, опыта или сертификатов в дополнение к существующим тестам на доход или собственный капитал.
Эти тесты на финансовые ресурсы включают наличие совокупного собственного капитала более 1 000 000 долларов США и заработка более 200 000 долларов США в каждом из двух последних лет или совместного дохода с супругом этого человека, превышающего 300 000 долларов США в каждый из этих лет, с разумным ожиданием достижения того же уровня дохода в текущем году.
Если вы хотите узнать больше о EquityMultiple, рассмотрите возможность регистрации учетной записи и прохождения процесса квалификации.
Лучшая инвестиционная платформа CRE для аккредитованных инвесторов
АкцииМножественный | CRE Investing для аккредитованных инвесторов
4.2
Минимальные инвестиции:$5000.
Плюсы:
Минусы:
В то время как EquityMultiple фокусируется на инвестировании в отдельные объекты недвижимости, другие компании сосредотачиваются на инвестициях в портфели недвижимости или на несколько объектов недвижимости в рамках одной инвестиции. Теоретически это диверсифицирует ваш инвестиционный риск, одновременно предоставляя вам доступ к нескольким объектам недвижимости одновременно.
Fundrise — это популярная платформа для инвестирования в недвижимость, которая позволяет вам диверсифицировать свои инвестиции за счет многочисленных фондов. Каждый фонд владеет рядом объектов недвижимости и предназначен для обеспечения различных уровней риска и дохода.
Среди его вариантов:
Вам не обязательно быть аккредитованным инвестором, чтобы инвестировать в Fundrise, но некоторые из его фондов закрыты для неаккредитованных инвесторов.
Однако у Fundrise есть одна общая черта с традиционным инвестированием в коммерческую недвижимость:оно может быть крайне неликвидным. Сама Fundrise заявляет, что «акции, которыми вы владеете, предназначены для долгосрочного хранения». Например, вы можете понести штраф за продажу любых акций eREIT и eFund, которыми владели менее пяти лет. Кроме того, вы не можете выбирать, что продавать:система Fundrise «первым поступил — первым продан» означает, что при ликвидации первыми проданными акциями будут те акции, которые вы держали дольше всего.
Даже в этом случае коммерческая недвижимость остается одной из лучших альтернативных инвестиций, которыми вы можете владеть, и Fundrise помогает людям легко пожинать плоды. Как и в случае с акциями публичной недвижимости, доходность частных CRE часто отстает от основного индекса, такого как S&P 500. Но пассивный доход от инвестиций в недвижимость хорош:с 2017 года среднегодовая доходность Fundrise в размере 5,29% затмевает доходность как государственных инвестиционных фондов недвижимости (REIT, 4,1%), так и S&P 500 (2,0%). Сюда входит общая прибыль в 1,5% (цена плюс дивиденды) в 2022 году по сравнению с двузначными потерями публичных REIT и S&P 500.
Большинство фондов недвижимости Fundrise взимают ежегодную фиксированную плату за управление в размере 0,85%. Инновационный фонд Fundrise, предоставляющий доступ к венчурным инвестициям, взимает 1,85 % в год.
Посетите Fundrise, чтобы узнать больше об этом альтернативном классе активов, или зарегистрируйтесь сегодня.
Лучшая платформа для инвестиций в недвижимость
Сбор средств | Начните инвестировать в недвижимость всего за 10 долларов
4.3
Минимальные инвестиции:10 долларов США. Вознаграждения:Сбор средств:0,15% годовой платы за консультационные услуги. Fundrise Pro:10 долларов США в месяц. выплачивается ежемесячно или 99 долларов в год. выплачивается ежегодно.*
Плюсы:
Минусы:
* Взимаются дополнительные комиссии за управление фондом. Большинство фондов взимают комиссию за управление в размере 0,85% в год; Инновационный фонд Fundrise взимает комиссию за управление в размере 1,85% в год. Мы получаем комиссию за поддержку Fundrise при вашей регистрации, без каких-либо дополнительных затрат с вашей стороны.
По теме:11 лучших альтернатив сбора средств [аккредитованные и неаккредитованные приложения]
Groundfloor — это инвестиционная платформа, отличная от двух других, перечисленных выше. Вместо того, чтобы получать долю в этих объектах (хотя EquityMultiple также предлагает некоторые возможности для инвестирования в долг), Groundfloor действует как краудсорсинговая платформа для инвестирования в недвижимость, ориентированная на инвестиции в долг.
Платформа ориентирована на приобретение ремонтных комплектующих, выполнение технического обслуживания и обновлений, а затем их продажу с целью получения прибыли. Groundfloor обеспечивает финансирование краткосрочных кредитов на жилую недвижимость и выплачивает проценты инвесторам платформы.
Служба рассматривает заявки на получение кредита, поданные флипперами, и предлагает инвесторам возможность финансировать облигации, которые, по ее мнению, будут работать. В обмен инвесторы получают установленную сумму процентов по кредиту, а также возврат основной суммы кредита. Срок действия большинства кредитов составляет 6–12 месяцев, но некоторые могут быть продлены до 18 месяцев.
Первый этаж | Инвестируйте в фиксирование и переворот
* Вы получите свой кредит через 30 дней после завершения соответствующего перевода.