В большинстве случаев инвесторы в недвижимость получают финансирование при покупке арендуемой недвижимости. Многие получают традиционную ипотеку от кредитора, другие получают кредиты в твердой денежной форме или используют кредиторов, основанных на активах, а третьи берут кредит под залог другой недвижимости.
Эти инвестиционные инструменты стали привлекательной альтернативной инвестицией. класс акций и облигаций на протяжении многих лет.
В этой статье мы рассмотрим, что следует учитывать при выборе между оплатой аренды недвижимости наличными или ее финансированием. Продолжайте читать, чтобы узнать о преимуществах и недостатках оплаты наличными, о том, к какому возврату денежных средств следует стремиться, какой денежный поток должна приносить сдаваемая в аренду недвижимость и многое другое.
Есть несколько причин для покупки арендуемой недвижимости. с ипотекой может быть разумной идеей. Во-первых, проценты по ипотеке являются расходами, не облагаемыми налогом. Кроме того, проще накопить на первоначальный взнос, чем покупать всю арендуемую недвижимость за наличные.
Кроме того, если ставка по ипотеке будет ниже текущей средней доходности на фондовом рынке, иногда имеет смысл инвестировать деньги, которые вы бы потратили на недвижимость. Однако каждому аргументу в пользу получения ипотечного кредита есть противовес в пользу выплаты наличными.
Хотя проценты по ипотеке не подлежат налогообложению, они могут серьезно повлиять на ваш денежный поток. Хотя проще накопить только на первоначальный взнос, получение кредита сопряжено со своими проблемами. Вам необходимо иметь хороший кредитный рейтинг, резервы для выплат по ипотеке и соответствовать дополнительным требованиям.
Кроме того, оплата наличными за арендуемую недвижимость дает дополнительные преимущества. А именно:
По моему личному опыту, мы с женой недавно купили собственный дом, воспользовавшись обычной ипотекой. Хотя это и не сдаваемая в аренду недвижимость, она по-прежнему актуальна для более широкого рынка жилой недвижимости. В нашем регионе многие потенциальные покупатели имеют достаточно финансовых средств, чтобы делать ставки только за наличные, и им не требуется финансирование.
В подобных случаях продавцы почти всегда предпочитают предлагать оплату наличными, поскольку они не полагаются на получение одобрения банка, а также заключают сделку в два раза быстрее, чем финансируемая покупка. Очевидно, что ваш результат может различаться в любом случае, но, как правило, продавцы предпочитают предложения с оплатой наличными из-за их простоты, меньшего риска и возможности более быстрого закрытия сделки.
Как покупатель, они также представляют собой более низкие затраты на закрытие, поскольку некоторые элементы, которые банк должен будет приобрести и запустить от вашего имени, просто не нужно выполнять для покупки за наличные. Обычно комиссионные за закрытие составляют 2–5 % от общей стоимости покупки здания.
Когда вы используете наличные, вы можете не платить за ипотечное страхование, комиссии кредитора, страхование титула, комиссию за выдачу кредита и многое другое. Кроме того, вы не потеряете так много денег, если появятся вакансии, потому что у вас нет ежемесячного платежа, который нужно покрывать. В случае ипотеки инвестор также подвергается риску потери права выкупа в случае невыплаты ежемесячных платежей по ипотеке.
И наоборот, когда вы покупаете за наличные, у вас есть полная собственность и капитал. Возможно, самое привлекательное то, что вы можете быть уверены в том, что покупка не привела вас к долгам.
ДепозитФотографииВозврат денежных средств — это расчет годового денежного потока до уплаты налогов в процентах от общей суммы вложенных денег. Оно выражается в процентах. Хотя некоторые инвесторы используют термины «денежный доход» и «доходность от инвестиций» как взаимозаменяемые понятия, на самом деле это разные вещи. .
Ваш доход от наличных сравнивается с деньгами, потраченными из кармана, а доход от инвестиций измеряет доход от всех ваших инвестиций, включая любые взятые вами кредиты. Некоторые люди также путают денежные средства при возврате денежных средств с денежными потоками от активов. Однако возврат денежных средств выражается в процентах, а денежный поток выражается в сумме. Кроме того, возврат наличными показывает доход, который вы получаете на всю вложенную сумму.
Напротив, денежный поток показывает сумму денег, которую вы сможете положить на счет в банк после оплаты расходов (без учета подоходного налога).
Прежде чем рассчитывать возврат денежных средств, вам необходимо определить годовой денежный поток. Это ваш ежемесячный денежный поток (доходы минус расходы), умноженный на 12. Вы можете скорректировать его с учетом потенциальных вакансий, которые вы ожидаете увидеть в течение года.
Например, если вы планируете использовать недвижимость в среднем 10 месяцев в году, вы можете умножить ежемесячный денежный поток на 10, а затем разделить его на 12, чтобы получить ежемесячный показатель денежного потока, учитывающий потенциальные вакансии.
Взглянув на прогноз ежемесячного денежного потока с оценкой вакансий, вы воспользуетесь следующей формулой:
(Годовой денежный поток до уплаты налогов / первоначальные денежные затраты) x 100 % =денежные средства при возврате денежных средств
Налог исключен из расчета наличных денег, поскольку сумма уплаченного подоходного налога не одинакова для каждого инвестора. Исключение налогов упрощает сравнение инвестиционных возможностей. При расчете возврата денежных средств учитывайте свои инвестиционные цели.
Инвестируя в растущий рынок или рынок, на котором есть активы, стоимость которых быстро растет, вы можете получить более низкую денежную прибыль. Это не обязательно означает, что это плохая инвестиция или плохой способ зарабатывать деньги, пока спишь. .
Обратите внимание, что денежные поступления обычно сокращаются, то есть уменьшаются по мере удлинения цикла. Доходность выше на ранних этапах экономического восстановления и снижается на последних этапах. Это связано с тем, что цены после рецессии обычно ниже, а предполагаемый риск выше. По мере того, как дела в экономике идут лучше, на рынок поступает больше денег, цены растут, а доходы от наличных денег снижаются.
Многие инвесторы сходятся во мнении, что от 8 до 12 процентов — это хороший доход при наличных деньгах. Другие считают, что на некоторых рынках уровень от 5 до 7 процентов — это хорошо. Опять же, это зависит от ваших целей, местного рынка и других факторов. Тем не менее, вам не нужно инвестировать только в свой собственный рынок. Ниже в конце этой статьи вы найдете некоторые возможности инвестировать в недвижимость за пределами вашего местного рынка.
По теме:Лучшие системы видеодомофона для квартир и офисных зданий
В сфере недвижимости денежный поток – это разница между доходами и расходами вашей недвижимости, включая долги.
Положительный денежный поток означает, что ваш доход превышает расходы и затраты на финансирование. Отрицательный денежный поток означает, что ваши расходы и затраты на финансирование превышают ваши доходы. Другими словами, вы теряете деньги.
Чем выше денежный поток, тем больше денег вы заработаете. Это не только поможет вам создать благосостояние поколения, но и послужит подушкой безопасности, если вы переживете период со слишком большим количеством вакансий или вам понадобятся денежные резервы по другим причинам.
Чтобы рассчитать денежный поток от сдаваемой в аренду недвижимости , выполните следующие действия:
Разница — это денежный поток вашей недвижимости. Распространенный способ увеличения денежного потока – это улучшения, например ремонт или добавление удобств с помощью метода BRRRR. . Не существует точной цифры того, какого денежного потока от аренды будет достаточно, поскольку у инвесторов разные цели.
Тип сдаваемой в аренду недвижимости играет роль, поскольку инвестиционная недвижимость, состоящая из нескольких единиц, обычно приносит более высокие денежные потоки, чем недвижимость, состоящая из одной единицы. Кроме того, более дорогая недвижимость, которая, как правило, сопряжена с более высоким риском, гарантирует более высокие минимальные денежные потоки, чем менее дорогостоящие инвестиции.
Чтобы определить, будет ли сдаваемая в аренду недвижимость иметь достаточный денежный поток, многие инвесторы обращаются к правилу 1% или правилу 2%, обсуждаемому ниже.
При инвестировании в недвижимость Правило 1% гласит, что ваша ежемесячная арендная плата должна составлять минимум 1% от покупной цены арендуемой недвижимости. Это правило обеспечивает ежемесячную арендную плату. превысит ежемесячный платеж по ипотеке за недвижимость (если она куплена в ипотеку).
Вы хотите, чтобы ваш доход от аренды превышал (или, по крайней мере, равнялся) ваш платеж по ипотеке, чтобы вы не теряли деньги каждый месяц. Если вы заплатили за арендуемую недвижимость наличными, это не так уж важно.
Согласно правилу 1%, если недвижимость сдается в аренду за 2000 долларов в месяц, вы не должны платить за эту инвестиционную недвижимость более 200 000 долларов. Эта быстрая оценка не учитывает другие затраты, такие как амортизация MACRS, налоги, страхование арендодателя и техническое обслуживание.
Если вы уже купили недвижимость, возьмите цену недвижимости плюс необходимый ремонт и найдите 1% от этой суммы, чтобы определить минимальную сумму, которую вы можете взимать за арендную плату, помня, что чем выше, тем лучше.
Правило 2% использует ту же идею, что и правило 1%, но в этом правиле говорится, что сдаваемая в аренду недвижимость является хорошей инвестицией только в том случае, если пассивный доход каждый месяц равен или превышает 2% от первоначальной цены покупки. Оно рассчитывается так же, как правило 1%, но с добавлением 2%.
Согласно этому правилу, если недвижимость сдается в аренду за 2000 долларов в месяц, вы не захотите платить более 100 000 долларов за ее покупку. Причина, по которой некоторые инвесторы используют правило 1%, а другие — правило 2%, заключается в том, что действуют другие факторы. Например, если ваша главная цель — положительный денежный поток, вам пригодится правило 2%. Однако, если ваша основная цель – приобрести недвижимость, стоимость которой, как вы ожидаете, значительно возрастет, вам не обязательно использовать правило 2 %.
И правило 1%, и правило 2% полезны только на начальном этапе оценки инвестиций в недвижимость. Они представляют собой инструмент быстрой проверки, позволяющий определить, стоит ли вам дополнительно присматриваться к недвижимости. Считайте это не столько «правилами», сколько «рекомендациями», поскольку некоторые эксперты полностью игнорируют эти правила.
Хотя правило 2% обычно лучше всего работает на Среднем Западе и в южных частях Соединенных Штатов, может быть гораздо сложнее найти инвестиционную недвижимость, которая пройдет проверку в таких городах, как Лос-Анджелес или Бостон. В некоторых городах эти результаты просто нереальны. Если вы заинтересованы в поиске недвижимости, арендуемой по этой цене за пределами вашего региона, ознакомьтесь с вариантами краудсорсингового инвестирования в недвижимость, выделенными ниже.
Принимая решение о том, следует ли вам применять правило 1% или правило 2%, не забывайте учитывать свои цели и местоположение.
Растущим решением для управления недвижимостью для домовладельцев DIY является использование гибридного управления недвижимостью. Эта модель дает владельцам возможность полного контроля над операциями или большей прозрачности, а также связывает их с профессионалами, которые помогут им во всем остальном. Это экономит время, увеличивает денежный поток и повышает удовлетворенность арендаторов.
Такие варианты, как Хемлан. особенно подходят удаленным менеджерам, сдающим в долгосрочную аренду жилую недвижимость. Он предоставляет программное обеспечение для бэк-офиса, которое лучше всего подходит для управления от 1 до 100 единиц жилья, а также гибкие пакеты, которые позволяют владельцам участвовать в управлении арендованными объектами настолько, насколько они хотят, на расстоянии.
Они предлагают бесплатную пробную версию на один месяц. чтобы начать работу без риска.
Программное обеспечение для управления недвижимостью по требованию
Хемлане | Комплексное управление недвижимостью
4.5
14-дневная бесплатная пробная версия. Все планы имеют 28 долларов в месяц. базовый сбор. Базовый:дополнительные 2 доллара США за единицу в месяц. Важно:дополнительные 20 долларов США за единицу в месяц. Завершение:дополнительно 68 долларов США за единицу в месяц*
Плюсы:
Минусы:
* Цены указаны с учетом ежегодного выставления счетов. При ежемесячной оплате все планы стоят 34 доллара в месяц. базовый сбор. Базовый:дополнительные 2,50 доллара США за единицу в месяц. Важно:дополнительные 24 доллара США за единицу в месяц. Завершение:дополнительные 80 долларов США за единицу в месяц. Для бесплатной пробной версии кредитная карта не требуется.
Многие люди хотят воспользоваться преимуществами, которые вы получаете, платя за арендуемую недвижимость наличными, но у них просто нет достаточных средств для покупки той недвижимости, которую они хотят.
К счастью, для этих людей есть другой вариант. Можно получить частичное владение или финансирование сдаваемой в аренду недвижимости через недвижимость, финансируемую за счет краудфандинга. . Этот тип инвестирования в недвижимость позволяет вам получать прибыль, основанную на эффективности базовых активов вашего портфеля.
Эта стратегия инвестирования в недвижимость не только помогает вам инвестировать в недвижимость с меньшими затратами, но также снимает ответственность и стресс, возникающие при покупке недвижимости, ее обслуживании и последующей продаже. Если вы реинвестируете свои дивиденды, у вас есть возможность заработать больше. Обратите внимание, что это долгосрочная инвестиция и она крайне неликвидна.
Подробнее о некоторых популярных вариантах инвестирования в краудсорсинговую недвижимость читайте ниже.
Если вы хотите получить доступ к инвестициям в недвижимость на других рынках, которые имеют более высокую ожидаемую годовую доходность, вы можете рассмотреть возможность поиска краудсорсинговых платформ для инвестирования в недвижимость. Эти платформы используют финтех-инструменты и услуги для экономически эффективного масштабирования инвестиций в недвижимость.
Многие услуги ориентированы на различные инвестиционные цели, предпочтения риска и сегменты дохода. Взгляните на три ведущие краудсорсинговые платформы для инвестирования в недвижимость. и какие виды инвестиций они предлагают.
Некоторые платформы, такие как EquityMultiple, позволяют инвестировать в отдельные объекты недвижимости, особенно в коммерческую недвижимость. Другие, как описано ниже, позволяют вам инвестировать в портфели недвижимости. EquityMultiple предполагает первоначальные инвестиции минимум в 5000 долларов США и имеет ограничение на тип инвесторов, которые могут участвовать.
А именно, EquityMultiple разрешает своим отдельным проектам коммерческой недвижимости получать инвестиции только от аккредитованных инвесторов, о чем подробнее говорится ниже.
Аккредитованные инвесторы:Хотя это определение недавно изменилось и с того, которое обычно подразумевало людей с высоким уровнем собственного капитала и высоких доходов, на теперь то, которое фокусируется на опыте и знаниях инвесторов, оно обычно больше смещается в сторону инвесторов с финансовыми возможностями и знаниями. Тем не менее, новые поправки SEC позволяют инвесторам квалифицироваться как аккредитованные инвесторы на основе определенных показателей профессиональных знаний, опыта или сертификатов в дополнение к существующим тестам на доход или собственный капитал.
Эти тесты на финансовые ресурсы включают наличие совокупного собственного капитала более 1 000 000 долларов США и заработка более 200 000 долларов США в каждом из двух последних лет или совместного дохода с супругом этого человека, превышающего 300 000 долларов США в каждый из этих лет, с разумным ожиданием достижения того же уровня дохода в текущем году.
Если вы хотите узнать больше о EquityMultiple, рассмотрите возможность регистрации учетной записи и прохождения процесса квалификации.
Лучшая инвестиционная платформа CRE для аккредитованных инвесторов
АкцииМножественный | CRE Investing для аккредитованных инвесторов
4.2
Минимальные инвестиции:$5000.
Плюсы:
Минусы:
В то время как EquityMultiple фокусируется на инвестировании в отдельные объекты недвижимости, другие компании сосредотачиваются на инвестициях в портфели недвижимости или на несколько объектов недвижимости в рамках одной инвестиции. Теоретически это диверсифицирует ваш инвестиционный риск, одновременно предоставляя вам доступ к нескольким объектам недвижимости одновременно.
Fundrise — это популярная платформа для инвестирования в недвижимость, которая позволяет вам диверсифицировать свои инвестиции за счет многочисленных фондов. Каждый фонд владеет рядом объектов недвижимости и предназначен для обеспечения различных уровней риска и дохода.
Среди его вариантов:
Вам не обязательно быть аккредитованным инвестором, чтобы инвестировать в Fundrise, но некоторые из его фондов закрыты для неаккредитованных инвесторов.
Однако у Fundrise есть одна общая черта с традиционным инвестированием в коммерческую недвижимость:оно может быть крайне неликвидным. Сама Fundrise заявляет, что «акции, которыми вы владеете, предназначены для долгосрочного хранения». Например, вы можете понести штраф за продажу любых акций eREIT и eFund, которыми владели менее пяти лет. Кроме того, вы не можете выбирать, что продавать:система Fundrise «первым поступил — первым продан» означает, что при ликвидации первыми проданными акциями будут те акции, которые вы держали дольше всего.
Даже в этом случае коммерческая недвижимость остается одной из лучших альтернативных инвестиций, которыми вы можете владеть, и Fundrise помогает людям легко пожинать плоды. Как и в случае с акциями публичной недвижимости, доходность частных CRE часто отстает от основного индекса, такого как S&P 500. Но пассивный доход от инвестиций в недвижимость хорош:с 2017 года среднегодовая доходность Fundrise в размере 5,29% затмевает доходность как государственных инвестиционных фондов недвижимости (REIT, 4,1%), так и S&P 500 (2,0%). Сюда входит общая прибыль в 1,5% (цена плюс дивиденды) в 2022 году по сравнению с двузначными потерями публичных REIT и S&P 500.
Большинство фондов недвижимости Fundrise взимают ежегодную фиксированную плату за управление в размере 0,85%. Инновационный фонд Fundrise, предоставляющий доступ к венчурным инвестициям, взимает 1,85 % в год.
Посетите Fundrise, чтобы узнать больше об этом альтернативном классе активов, или зарегистрируйтесь сегодня.
Лучшая платформа для инвестиций в недвижимость
Сбор средств | Начните инвестировать в недвижимость всего за 10 долларов
4.3
Минимальные инвестиции:10 долларов США. Вознаграждения:Сбор средств:0,15% годовой платы за консультационные услуги. Fundrise Pro:10 долларов США в месяц. выплачивается ежемесячно или 99 долларов в год. выплачивается ежегодно.*
Плюсы:
Минусы:
* Взимаются дополнительные комиссии за управление фондом. Большинство фондов взимают комиссию за управление в размере 0,85% в год; Инновационный фонд Fundrise взимает комиссию за управление в размере 1,85% в год. Мы получаем комиссию за поддержку Fundrise при вашей регистрации, без каких-либо дополнительных затрат с вашей стороны.
По теме:10 лучших альтернатив сбора средств [аккредитованные и неаккредитованные приложения]
Groundfloor – это другой тип инвестиционной платформы, отличный от двух других, перечисленных выше.
Вместо того, чтобы получать долю в этих объектах (хотя EquityMultiple также предлагает некоторые возможности для инвестирования в долг), Groundfloor действует как краудсорсинговая платформа для инвестирования в недвижимость, ориентированная на инвестиции в долг.
Платформа ориентирована на приобретение средств ремонта, выполнение обслуживания и обновлений, а затем их продажу с целью получения прибыли.
Groundfloor обеспечивает финансирование краткосрочных кредитов на жилую недвижимость и выплачивает проценты инвесторам платформы. Служба рассматривает заявки на получение кредита, поданные флипперами, и предлагает инвесторам возможность финансировать облигации, которые, по ее мнению, будут работать. В обмен инвесторы получают установленную сумму процентов по кредиту, а также возврат основной суммы кредита. Срок действия большинства кредитов составляет 6–12 месяцев, но некоторые могут быть продлены до 18 месяцев.
Первый этаж | Инвестируйте в фиксирование и переворот
* Вы получите свой кредит через 30 дней после завершения соответствующего перевода.
Связано:Лучшие дебетовые карты, подходящие для детей, чтобы узнать о деньгах
Хотя получение ипотечного кредита при покупке арендуемой недвижимости имеет налоговые преимущества, такие как налоговые вычеты, существует гораздо больше причин платить наличными. Это не только поможет минимизировать ваш долг, но и сэкономит вам деньги на заключительных расходах, страховке и многом другом.
Принимая решение о том, стоит ли арендованная недвижимость ваших денег, учитывайте ожидаемый возврат денежных средств, а также предполагаемый денежный поток. Правило 1% и Правило 2% могут хорошо работать в качестве начальных фильтров.
Если вы финансово или морально не готовы покупать арендуемую недвижимость целиком, рассмотрите краудфандинговые платформы недвижимости, такие как EquityMultiple, Fundrise или Groundfloor, или покупку акций REIT с помощью таких сервисов, как Webull.
Помните, что не бывает двух одинаковых ситуаций с арендой недвижимости. Прежде чем покупать арендуемую недвижимость, обдумайте свои цели, местоположение и другие финансовые планы.