По мере развития кризиса COVID-19 в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость возникает множество вопросов. Скоро ли рынок вернется в норму? Когда будет взиматься арендная плата? Я потеряю свои вложения?

Я собрал некоторые из наиболее часто задаваемых мне вопросов и дал ответы, которые помогут вам пройти через следующие 90 дней.

Если у меня есть деньги, вложенные в инвестиции в недвижимость, могу ли я использовать капитал для оплаты счетов и ипотеки?

По-разному. Если у вас есть здания, которые не подверглись критическому воздействию, или если у вас есть недвижимость с низким кредитным плечом, вы можете использовать часть этого капитала. Проблема сейчас в том, что рынок кредитования для заемщиков нестабилен. Деньги есть, но условия могут быть непомерно высокими. Например, некоторые кредиторы требуют дополнительных резервов для покрытия платежей по ипотеке от шести до 12 месяцев. Другие кредиторы запрещают выдачу кредитов. Для некоторых владельцев кредитная линия может быть лучшим вариантом.

Кроме того, доступный собственный капитал зависит от денежного потока собственности и покрытия долга, поэтому деньги могут оказаться не такими доступными, как в прошлом. Вот почему:если вы владеете коммерческой недвижимостью, у вас, вероятно, также есть арендаторы, будь то коммерческие или жилые. В большинстве штатов США действуют приказы о предоставлении убежища и / или ограничения социального дистанцирования, которые не могут быть сняты до конца мая или начала июня. Многие коммерческие арендаторы не могут открыть свои двери из-за этих заказов и могут быть не в состоянии платить за аренду. Это сильно сказывается на жильцах, что видно по растущим показателям безработицы. В настоящее время Закон CARES предусматривает повышенную безработицу и единовременную стимулирующую проверку, но не требует, чтобы арендаторы использовали средства для оплаты аренды.

Учитывая эту неопределенность в отношении коллекций, я бы сказал, что реализовать ваши инвестиции сегодня будет труднее, чем это было бы даже два месяца назад.

Тогда стоит ли мне воздерживаться от новых инвестиций?

В настоящее время мы видим транзакции, которые уже были близки к закрытию финишной черты. Большинство других сделок с недвижимостью приостанавливаются или закрытие продлевается на 90–120 дней. Коллекции - большая неизвестность для многих объектов недвижимости прямо сейчас. Сборы и чистый операционный доход определяют стоимость недвижимости, но, что не менее важно, определяет размер вашей ссуды.

Мы также видим, что на рынке, независимо от типа недвижимости - многоквартирной, офисной или торговой, - сейчас наступает момент паузы. Например, цикл транзакции по приобретению нескольких семей от начала до конца обычно занимает два месяца. Мы наблюдаем, как те же самые типы транзакций теперь продвигают свою комплексную проверку на 90-дневный период, а после этого следует закрыть 60 дней (пять месяцев). Если покупатели и продавцы готовы сотрудничать и учитывать текущие условия, сделки будут заключены. Они просто будут немного отличаться от того, как это было бы два месяца назад.

В 2020 году могут быть варианты для оппортунистического инвестирования, в зависимости от того, как долго COVID-19 разрушает экономику. Хорошие возможности для покупки могут включать недвижимость, срок финансирования которой подходит к концу, или недвижимость с проблемными операциями. Сроки погашения ссуды - это «офигительные» даты, которые вынуждают владельцев либо продать, либо рефинансировать. Варианты рефинансирования стали намного менее привлекательными в этой среде кредитования, что может побудить продавцов просто воспользоваться скидкой при продаже вместо того, чтобы брать ссуду с низким кредитным плечом и большими резервными требованиями.

То же самое и с владельцами, которые ломают голову над неудачными операциями. Когда денежные резервы собственности и собственные ресурсы владельцев не в состоянии использовать собственность в тяжелые времена, владельцы могут выбрать лучший из двух трудных вариантов и продать по сниженной цене, чтобы избежать потери права выкупа.

Почему управление активами сейчас такая горячая тема?

Одна из причин, по которой инвесторы вкладываются в спонсируемые инвестиции в недвижимость, заключается в том, что спонсор также контролирует управление активами от их имени. Это пассивная инвестиционная стратегия для тех, кто хочет получить выгоду от инвестиций в коммерческую недвижимость, не испытывая при этом хлопот, связанных с арендодателем.

Управление активами - это уровень надзора между повседневной деятельностью объекта (управление имуществом) и владельцем или инвестором. И сейчас более чем когда-либо управляющие активами внимательно изучают операции с недвижимостью, чтобы найти баланс между потребностями собственности и целями инвесторов.

Опытный управляющий активами может провести инвестиционную недвижимость через потрясения в цикле недвижимости. В случае пандемии, стихийного бедствия или любой другой угрозы собственности они готовы действовать в очень консервативном режиме для защиты инвестиций. Хорошие управляющие активами также поддерживают открытый диалог, чтобы общаться с владельцами и инвесторами в режиме реального времени. Примерами эффективного взаимодействия могут быть рассылка обновлений о введении новых процедур для защиты здоровья жителей и персонала, изменения бизнес-планов или описание новой политики сбора арендной платы.

Воздействие COVID-19 становится решающим моментом для управляющих недвижимостью. Некоторые из более слабых команд по управлению активами и спонсоры «утихли», оставив своих инвесторов недоумевать, собираются ли арендные платежи или производятся ли выплаты по ипотеке. Возможность быстро изменить приоритеты бизнес-плана (например, остановить капитальные проекты, чтобы зарезервировать денежные средства) также отличает сильных, проактивных управляющих активами от более пассивных партнеров.

Экономические последствия COVID-19 представляют реальную возможность обращения взыскания на некоторые объекты недвижимости, и неопытные управляющие активами могут быть не готовы к такому сложному сценарию.

Итак, что такое «спонсируемые инвестиции»?

Термин «спонсор» используется для описания лица или компании, ответственных за поиск, покупку и управление инвестициями в недвижимость - от приобретения до последующей продажи.

Во-первых, спонсор по недвижимости объединяет группу аккредитованных инвесторов и приобретает недвижимость. Затем спонсор продолжает свой инвестиционный надзор в качестве управляющего активами, контролируя бизнес-план, увеличивая стоимость и, в конечном итоге, руководя продажей недвижимости.

Обычно инвесторы получают ежемесячные или ежеквартальные выплаты в течение всего периода владения. В случае кризиса, такого как COVID-19, распространение может быть приостановлено на определенный период времени, чтобы создать денежные резервы. Инвесторы понимают, что недвижимость - это долгосрочная инвестиционная стратегия, и в конечном итоге они получат средства.

Стоит ли мне смотреть на недвижимость, а не на другие традиционные типы инвестиций?

В конце концов, недвижимость - это долгосрочная игра с долгосрочным горизонтом. Когда мы разговариваем с инвесторами, заинтересованными в спонсируемой недвижимости, мы говорим им то же самое. Прямо сейчас ничем не отличается, и мы напоминаем им об этом точно таком же плане игры.

Да, ближайшие шесть месяцев неизвестны. Рынки недвижимости и кредитования в настоящее время нестабильны. Но, опять же, инвестирование в коммерческую недвижимость имеет долгосрочную перспективу. Мы знаем, что арендная плата будет выплачиваться - возможно, временно с планами выплат - и доходы от собственности стабилизируются. Мы знаем, что вернемся к нормализованной модели.

Когда у нас есть данные о том, что сборы ренты идут в правильном направлении и рынки долга начинают нормализоваться, я рекомендую:действовать быстро.