В связи с бурным ростом числа предложений для краудфандинга и онлайн-инвестиций все больше и больше людей изучают возможности пассивного инвестирования в синдикаты многоквартирных домов в сфере недвижимости.
Синдицирование недвижимости - это когда группа аккредитованных инвесторов объединяет вместе - или «синдикат» - свой капитал, чтобы приобрести недвижимость, намного большую, чем они могли себе позволить (или управлять) в одиночку. Синдикация - отличный способ сбалансировать риски за счет диверсификации инвестиций по географическим регионам и типам собственности.
Спонсор или «синдикатор» - это компания, объединяющая инвесторов. Спонсор проводит углубленное исследование рынка, предоставляет отчеты по андеррайтингу и комплексной проверке, организует финансирование и управляет закрытием сделок. Спонсоры имеют доступ к многоквартирной собственности институционального качества, обычно недоступной для мелких инвесторов.
После приобретения недвижимости Спонсор продолжает осуществлять надзор за инвестициями в качестве управляющего активами. Ежедневным управлением недвижимостью обычно занимается либо спонсор, либо сторонняя фирма. Неизбежные протечки труб или сложное выселение арендаторов решаются профессиональным менеджментом, обычно даже без ведома инвестора.
Многие нынешние владельцы недвижимости и домовладельцы мечтают о свободе, которую предлагает синдицирование недвижимости. Опытные инвесторы знают, что синдицированные инвестиции - это привлекательный вариант для отсрочки налогообложения прироста капитала, получения стабильного денежного потока и увеличения капитала в долгосрочной перспективе.
Но внезапный рост популярности принес с собой множество заблуждений, характерных для любой новой инвестиционной стратегии. Моя фирма, спонсор инвестиций в квартиры, имеет обширную и разнообразную базу инвесторов по всей стране. Многие инвестировали в нас в качестве своего первого спонсора. Вот самые распространенные мифы, которые поднимают инвесторы, впервые исследуя синдикацию.
Неверно . Многие синдицированные сделки с недвижимостью проводятся через предложения SEC 506 (c), которые требуют, чтобы каждое лицо (лица) или организация, участвующие в инвестициях, были проверенными аккредитованными инвесторами. Состояние собственного капитала более 1 миллиона долларов - лишь один из нескольких способов пройти «аккредитованный» тест. Лицо с годовым доходом, превышающим 200 000 долларов США (300 000 долларов США в сочетании с их супругом) в каждый из двух последних лет, может иметь право участвовать в инвестиционном предложении 506 (c). Трасты с совокупными активами, превышающими 5 миллионов долларов, также могут быть квалифицированы для инвестирования.
Неверно . Хотя это может быть правдой с инвестициями REIT, спонсоры работают в тесном сотрудничестве с каждым инвестором. Эти отношения обеспечивают ценный прямой контакт между инвестором и спонсором, от ответов на вопросы о разнообразии портфелей до навигации по бирже 1031. Авторитетные спонсоры предоставляют своим инвесторам прозрачную отчетность, начиная с прединвестиций и заканчивая периодом холдинга и возможной продажей.
В нашей фирме общение с инвесторами является главным приоритетом. Помимо предоставления ежемесячных отчетов о производительности и ежеквартальных веб-трансляций с живыми чатами, мы регулярно проводим социальные мероприятия для инвесторов по всей стране. Суть в том, что руководители нашей фирмы вкладывают свои деньги вместе с инвесторами в каждую сделку. Мы хотим, чтобы они знали, что наши ценности и долгосрочные цели совпадают.
Неверно . В прошлые годы спонсоры, как правило, устанавливали более высокие минимальные суммы инвестиций, чтобы группы инвесторов оставались небольшими.
Сегодня документация и бухгалтерский учет ведутся с помощью технологии виртуальных переговорных комнат, позволяющей использовать электронные подписи, облачное хранилище документов и распространение ACH. Переход от бумаги к порталу резко сократил время администрирования (и бесчисленное количество деревьев). По мере роста групп инвесторов минимальные инвестиционные требования упали до уровня от 10 000 до 25 000 долларов.
Средний размер группы инвесторов нашей фирмы на одно предложение только за последние два года изменился с менее 20 до более 100. Мы используем веб-платформу для централизации инструментов CRM, панелей индикаторов эффективности инвестиций, данных распределения и распространения документов. С помощью этой новой доступной технологии опытные спонсоры могут приобретать очень большие проекты в сфере недвижимости с низкими минимальными инвестициями, чтобы открывать сделки с более широким участием.
Не обязательно. Спонсоры, которые структурируют собственность через модель Tenancy-In-Common (TIC), будут следовать руководящим принципам IRS, которые фактически требуют от владельцев TIC участия в принятии важных решений, таких как продажи, рефинансирование и годовые бюджеты. Инвесторов не беспокоит мнение о текущем техническом обслуживании, но их голос в конечном итоге контролирует собственность.
Напротив, инвестиции в фонды, уставные фонды Делавэра (DST) и REIT предлагают косвенный контроль или отсутствие контроля посредством права голоса. Эти инвестиционные структуры предоставляют контроль менеджеру или доверительному управляющему или, как правило, незначительный голос в случае акционера REIT.
Синдицированная недвижимость привлекает лояльных сторонников по уважительной причине - она выровняла игровое поле, сделав владение недвижимостью инвестиционного уровня доступной для индивидуальных инвесторов. Пассивные инвестиции в различные типы собственности и местоположения могут быть осуществлены за удивительно небольшое количество шагов с использованием передовых технологий. Спонсоры стремятся предоставить преимущества владения недвижимостью, такие как ежемесячный доход и рост капитала за счет повышения стоимости, в то время как инвесторы избегают недостатков, связанных с практическим обслуживанием и управлением.
Любой, кто намеревается перейти с фондового рынка - или из самоуправляемой собственности - в синдикацию недвижимости, может колебаться, основываясь на ограниченных знаниях об этом незнакомом инвестиционном процессе. Но с небольшим образованием инвестор может просматривать спонсоров и предложения, которые открывают двери для доступа к новым возможностям создания богатства.
