Мне нравится эта новая серия интервью, в которой основное внимание уделяется людям, которые делают необычные вещи в своей жизни. Все эти истории были невероятно мотивирующими, и я не могу дождаться, чтобы поделиться ими! Прошлые интервью включают в себя «Как этот 28-летний мужчина ушел на пенсию с 2,25 миллиона долларов», «Как эта пара выплатила долг в размере 204 971,31 доллара» и «Как эта пара купила дом на колесах за 11 500 долларов, объехала все 50 штатов и построила процветающий бизнес».

Для сегодняшней публикации я взял интервью у 29-летней Элизабет Колегроув, успешного инвестора в недвижимость, управляющего недвижимостью и арендодателя.

В настоящее время она владеет восемью сдаваемыми в аренду объектами недвижимости и не собирается сбавлять обороты.

Я спросил вас, мои читатели, какие вопросы я должен задать Элизабет Колегроув, поэтому ниже приведены ваши вопросы (и некоторые из моих) о владении арендуемой недвижимостью и арендодателе на расстоянии. Убедитесь, что вы подписаны на меня в Facebook, чтобы у вас была возможность задать свои вопросы для следующего интервью.

В сегодняшнем интервью Элизабет показывает нам, как именно она построила свою империю недвижимости, процесс предоставления каждой из них, что она ищет в аренде, как она управляет своей недвижимостью на расстоянии и многое другое. Вы можете подписаться на ее блог в Reluctant Landlord.

По теме:

• 12 идей пассивного дохода, которые позволят вам больше наслаждаться жизнью
• Как начать инвестировать в аренду недвижимости для начинающих

Расскажите мне свою историю и все о вас и вашем муже.

Мы с мужем познакомились в старшей школе, когда я был первокурсником, а он - второкурсником. Мы начали встречаться в 16 лет. Мы встречались время от времени, пока не поженились, когда я закончила колледж в 22 и 23 года. Мечтой моего мужа было стать летчиком-истребителем в ВМС США, чего он и достиг. Я мечтал работать в корпоративной Америке.

К сожалению, одна из вещей, которую я быстро усвоила, заключалась в том, что сохранить работу жены военно-морского флота с дипломом в области бизнеса было в лучшем случае сложно. Мне было ужасно тяжело, когда меня нанимали после окончания школы к холостякам в маленьком городке, в котором работал мой муж, несмотря на то, что где-то в другом месте было множество замечательных перспектив трудоустройства.

Я получил степень магистра на нашем первом месте службы, чтобы улучшить свои возможности и свое будущее. Когда я окончила магистратуру, я начала работать в сфере корпоративной недвижимости, поняв, что продолжать производственную карьеру невозможно.

На нашем первом месте службы в глуши на юге Техаса я поняла, что хочу обрести финансовую независимость, когда мой муж ушел из армии после 20 лет, когда кто-то другой контролировал, где мы жили, как долго . Я предвосхищаю желание иметь выбор и не хочу быть привязанным к месту, потому что это было единственное место, которое могло бы принести нам финансовую выгоду.

Я знал, что нам нужно создать либо сбережения, либо денежный поток (или ОБА, ха-ха), поэтому я попробовал акции, но это не совсем мое. Я ВСЕГДА любил недвижимость, и после покупки нашего первого дома в октябре 2011 года я очень быстро понял, что это мое дело. В то же время я понял, что иметь больше, чем работу, будет сложно, поэтому я стремился построить портативную карьеру, которую я мог бы взять с собой на каждое место службы. Так что остальное уже история.

Как вам удалось создать свою империю в сфере недвижимости?

Мы создавали нашу империю двумя разными способами. Первый способ заключался в том, чтобы жить в доме. Вы можете купить дом практически без денег, в зависимости от ситуации с ипотекой. Наиболее распространенные типы кредитов, с которых люди начинают, — это USDA, / VA — 0%, FHA — 3,5% и обычный — 5%.

Везде, где мы жили, мы покупали дом, который имел смысл с финансовой точки зрения, начиная с Вирджиния-Бич. На каждом новом месте службы мы покупали стартовый дом. После того, как мы устроились на место службы, и я нашел работу, мы «прокачивались» по месту службы.

Второй способ заключался в том, чтобы жить на один доход и использовать каждое повышение зарплаты, связанное с продвижением по карьерной лестнице, и инвестировать этот доход. Мы купили 4 дома в качестве чистой аренды. Эти дома обошлись нам на 15-25% дешевле, так что это все, что было профинансировано за счет скромного образа жизни и увеличения нашего дохода.

Через некоторое время, независимо от того, как мы решили купить, нам по-прежнему требовали деньги. Таким образом, единственный способ добиться успеха — жить ОЧЕНЬ скромно. Живя скромно, мы смогли сэкономить 140 000 долларов США, с которых начались наши инвестиции.

Можете ли вы рассказать нам, каковы ваши доходы и расходы в вашей империи недвижимости?

В октябре 2015 года я опубликовал этот отчет о доходах со всеми своими цифрами. Имейте в виду, что каждый месяц отличается. Месяцы, в которые я заменял систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или водонагреватель, отличались от месяцев, в которые не было никаких затрат.

К сожалению, у меня нет ничего более актуального, так как в настоящее время мы проводим капитальный ремонт нашего портфеля, продаем 3 дома и покупаем еще 3 по 1031. Как только пересмотр портфолио будет завершен, я опубликую обновленная идея.

Как вам удалось купить столько домов? Если у вас есть кредит на каждый дом, можете ли вы рассказать нам, каков процесс получения такого количества кредитов?

Мы смогли позволить себе купить так много домов благодаря отличному пониманию ипотеки И экономии денег. Важно понимать ипотеку и то, что лучше всего подходит для вашей личной ситуации.

Я знаю, что многие люди вносят 20% предоплату за дом, в котором собираются жить. Хотя это здорово, если вы просто хотите получить небольшую плату. Если вы пытаетесь построить империю, это неправильный шаг. Реальность такова, что за 20% можно купить ДВА дома, если их правильно использовать. Вы можете поставить 5% на свою личную собственность и более 15% на арендуемую недвижимость (если у вас менее 4 объектов).

С другой стороны, если вы просто используете все 20 % на свой первый дом, вы застрянете, пока не сэкономите еще 15 % на аренду. Вы не можете вложить менее 15% в недвижимость, и вы не можете обналичить рефинансирование менее чем на 22% после того, как купите дом с таким первоначальным взносом. Вы не можете получить деньги, если вы не продаете, или дом растет в цене. То же самое можно сказать и о специальных программах, таких как USDA, предназначенных для домовладельцев, впервые проживающих в недорогих районах. Так что, даже если у вас есть деньги, возможно, имеет смысл участвовать в этих программах, чтобы накопить на будущее.

Даже если вы знакомы с ипотечной отраслью не хуже меня. Реальность такова, что для роста вам придется вкладывать деньги в свои дома. Таким образом, чтобы позволить себе авансовые платежи, мы должны научиться жить экономно и увеличивать нашу базу доходов.

Вначале это заключалось в использовании всех возможных рекламных акций. Теперь это касается аренды мебели и корпоративной аренды.

Есть ли у вас определенная область, в которую вы инвестируете? Как бы вы порекомендовали найти хорошую доходную аренду? Что вы ищете в аренде?

Поскольку мой муж служит на действующем военно-морском флоте, я буквально инвестирую ВЕЗДЕ, так как нет такого понятия, как местное.

Местный – только в соответствии с текущим набором заказов.

Например, мы купили 5 домов в Калифорнии и были местными, пока нас не перевели в Вашингтон, за 1500 миль. Итак, я буду искать везде, где это имеет смысл, поскольку ключом являются числа. Например, только на прошлой неделе я прилетел в Канзас, чтобы посмотреть на район, так как мой друг прислал мне недвижимость, и цифры были УДИВИТЕЛЬНЫМИ, поэтому я вылетел на следующий день. Мы жили в Анакортесе, штат Вашингтон, последние 15 месяцев и до сих пор ничего не купили, потому что цены на аренду слишком высоки.

Реальность такова, что, поскольку мы так много переезжаем, нельзя быть локальным. Все дело в том, работают ли цифры как для нашей личной собственности, так и для нашей аренды. Мы купили для 15-месячного тура, а затем жили на лодке в течение 3-летнего тура, потому что цифры не имели смысла.

Я несколько раз упоминал, что все дело в цифрах. Реальность такова, что у каждого инвестора будут разные «числа». Мы смотрим на денежные поступления и на то, чтобы демографические данные соответствовали нашей цели самоуправления. Обычно это сводится к конкретным вещам, которые мы ищем в новом районе.

Как вы управляете арендой по всей стране? Что произойдет, если потребуется ремонт или если арендатор съедет?

Технологии поистине удивительны, и именно благодаря им я смог так быстро расти, сохраняя при этом самоуправление. Честно говоря, кроме фактического прохождения, чтобы получить доступ к повреждению, вам не нужно быть на месте.

Я обменялся ключами через сейф или даже спрятал на территории. Я выставляю свой дом онлайн, собираю арендную плату и даже удалённо организовываю все ремонтные работы. Хотя управление арендаторами — это отдельная статья, реальность такова, что с отличными системами можно сделать практически все.

Единственная вещь, которую трудно сделать удаленно, — это фактический осмотр имущества для получения доступа к повреждениям.

Поэтому я либо вылетаю в собственность, либо навязываю другу помощь. Лично я считаю, что вы должны смотреть на свою собственность раз в год или около того. Это помогает предотвратить замену того, что не нужно было заменять. Например, я почти заменил ковер за 4000 долларов, потому что кто-то сказал, что его нужно заменить. На самом деле была ОДНА черная полоса, и она была старше. Так что, хотя его нужно будет заменить, в конечном итоге он прослужил еще 4 года! Так что летать, чтобы посмотреть вашу недвижимость, — это хорошо потраченные деньги, независимо от того, есть ли у вас управляющий недвижимостью или вы сами управляете.

Кто является вашей целевой аудиторией, когда вы рассматриваете возможность приобретения каждого объекта аренды?

Поскольку мы покупаем в каждом месте службы, которое имеет смысл (и в других областях), для нас важно иметь клиентуру, которой можно управлять на расстоянии. Поэтому мы нацелены на молодых специалистов, на профессионалов, которые хотят жить в доме того же типа, который они купили бы, но по какой-то причине не могут. То ли они слишком непостоянны для своего комфорта, то ли их кредит не идеален из-за короткой продажи или потери права выкупа.

Обобщая, наши дома, как правило, находятся в более высоких районах.

Они, как правило, новее, и их покупают с мыслью, что они имеют небольшую прибыль, но расходы могут быть сведены к минимуму. Мы также не включаем ничего, что не добавило бы ценности к цене. Например, в то время как люди будут платить больше за дополнительную спальню или квадратные метры, они не будут платить за озеленение, борьбу с вредителями или стиральную машину и сушилку. Поэтому мы не предлагаем эти товары.

Еще одна вещь, которую мы делаем, это следите за тем, чтобы у нас не было ненужных расходов, которые не входят в нашу ответственность как арендодателя. Урок, который мы усвоили на собственном горьком опыте, заключается в том, что если этого нет в договоре аренды или в законе штата, то это разрешено. Поэтому за эти годы мы создали 20-страничный договор аренды, который является СУПЕР подробным.

Хотя многие люди беспокоятся, что это затруднит поиск арендатора, за все наши годы у нас не было только ОДНОЙ подписи арендатора, и это было пару месяцев назад. Однажды поговорив с ними, я понял, что им нужна аренда, которая будет идти от месяца к месяцу, а мы этого не делаем, так как наш рынок ОЧЕНЬ сезонный. Так что это было хорошо, поскольку это может предотвратить проблемы в будущем. Хотя иногда нам приходится что-то менять в нашей аренде, в конце концов. Я ОЧЕНЬ благодарен, так как это дает обеим сторонам возможность уйти, прежде чем это станет проблемой во время аренды.

Честно говоря, пару раз, когда у нас кто-то отказывался, а мы стояли на своем, они были арендаторами, которым мы были БОЛЬШЕ благодарны, что у нас были эти условия в нашей аренде. Поэтому, если мы не можем прийти к компромиссу, мы будем рады, если они перейдут к нашему дому.

Был ли у вас плохой арендатор? Как вы с ними справляетесь?

Печальный урок, который нам пришлось усвоить, заключается в том, что идеальных арендаторов не бывает до тех пор, пока они не уедут.

Некоторые из наших лучших арендаторов во время аренды оказались САМЫМИ ХУДШИМИ, когда ушли. Те, кто был абсолютно ужасен во время аренды, стали лучшими после переезда, потому что мы постоянно придерживались наших границ и отказывались.

Реальность такова, что вера в то, что "спросить не больно", преобладает. Урок, который я усвоил на собственном горьком опыте за эти годы, состоит в том, что если вы отдадите дюйм, то миля будет взята.

Например, у меня был долгосрочный военный арендатор, когда ее аренда была в основном удивительной. Она наставляла меня, и я очень уважал ее. Итак, я дал ей скидку, например, не показывал дом, как только хотел, потому что она была беременна. Затем я заплатила уборщице, чтобы она пришла и убрала дом, так как мы доставляли ей неудобства. Из 30 арендаторов, которыми я управлял, она была САМОЙ ХУДШЕЙ и единственной, которая делала скидки (потому что она была идеальным арендатором).

Я быстро понял, что каждый может быть хорошим арендатором или плохим арендатором. Это было все, как ВЫ ХОЗЯИН. Однажды я составил договор на 20 страниц и научился говорить НЕТ, если это не мои расходы как арендодателя. На самом деле все стало намного проще, а не сложнее для арендодателя. Как будто люди уважали меня НАМНОГО больше, когда у меня были границы и правила, чем когда я из кожи вон лез, чтобы помочь им!

На какие жертвы вам пришлось пойти, чтобы достичь этого рубежа?

Честно говоря, ключом к нашему успеху были жертвы и готовность жить НАМНОГО ниже своих средств. Когда все наши друзья расставались в летной школе, мы проводили наш первый год брака в одном доме с приятелем. Когда я хотел получить степень MBA, вместо того, чтобы брать студенческие ссуды, я закончил учебу без долгов, отработав свой TUSH OFF, чтобы платить наличными, работая полный рабочий день и ВСЕ ЕЩЕ заканчивая через 13 месяцев.

Много сна и время, проведенное с семьей, было принесено в жертву.

Как только у нас появилась карьера и доход, мы продолжали жертвовать. Вместо того, чтобы купить огромный дом, когда мы впервые переехали в Хэнфорд, мы купили небольшой дом для начинающих и переехали позже, когда я получил работу. Покупая вместо аренды, мы смогли сэкономить много денег, но мы не могли позволить себе купить дом большего размера. Мы разделили питание на свидание и использовали баллы, чтобы купить необходимую профессиональную одежду. Я сам управляю нашей арендой, экономя нам более 25 000 долларов в год.

В конце концов, единственный способ, которым мы смогли добиться этого, — это пойти на огромные финансовые жертвы, чтобы получить необходимые средства.

Какая работа требуется от вас, чтобы управлять вашей империей недвижимости?

Поднять трубку, когда ЗВОНИТ.

Владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, — самая гибкая и высокооплачиваемая работа, которая у меня когда-либо была. Это позволило мне иметь гибкий график, который позволил мне иметь те же выходные, что и мой муж. Я смог взять 3-недельный отпуск в Европу, чтобы пообщаться с друзьями, а затем посетить свадьбу одного из моих лучших друзей. Я всегда могу встретиться с друзьями на ланч и действительно могу быть «джонни на месте», когда кому-то нужна няня или поездка в аэропорт в любое время дня.

С другой стороны, я НИКОГДА не работаю. Я всегда должен брать трубку, будь то звонок по обслуживанию или заинтересованный жилец в доме. Закон Мафи всегда гласил, что проблемы возникают только тогда, когда я занят. Я работала на Фиджи прямо перед вечеринкой по поводу 30-летия моего мужа, и когда я уйду из сотовой связи, мне нужно все спланировать.

В конце концов, я бы не изменил ни минуты. Ни один из моих друзей не был обеспокоен тем, что, хотя я всегда могу это сделать, мне, возможно, придется проверить свой телефон или ответить на него. Вместо того, чтобы беспокоиться о том, сколько времени я беру в отпуск, я просто беру его. Отсутствие у меня контроля над тем, КОГДА я работаю, ничтожно, учитывая все открывающиеся удивительные возможности. Я искренне люблю то, чем занимаюсь, и ни за что не променяю это!

Как лучше всего начать работу?

Самый простой способ купить недвижимость — это купить ее, чтобы жить в ней. Реальность такова, что законы США о налогах и ипотеке позволяют каждому позволить себе американскую мечту, то есть собственный дом.

Для некоторых людей вы действительно можете сэкономить много денег, покупая вместо аренды. Существуют также многочисленные кредиты, VA, FHA, USDA и обычные 5%, которые предназначены для предоставления доступных способов покупки дома.

Если бы вы начали с нуля, что бы вы сделали по-другому с самого начала?

Если идея продолжает вас волновать, убедитесь, что вы ПОЛНОСТЬЮ исследуете ее со всех сторон. Одной из вещей, которыми я всегда хотел заниматься, было покупать дешевые дома в нашем городе и сдавать их в аренду на время отпуска. Несколько раз я смотрел на это, это просто не имело смысла. В прошлом году у нас был момент ага, и я понял это с моими большими домами. В этом году у меня был ага-момент, где найти дешевые дома. К сожалению, цены на дешевые дома уже закончились.

Итак, я корю себя за то, что мы не занялись арендой жилья на время отпуска быстрее.

Тем не менее, помните, что в ЛЮБОМ бизнесе у вас всегда будет момент AHA. У меня было так много моментов обучения, поэтому я создал Reluctantlandlord, чтобы помочь всем остальным учиться на моей ошибке. Самое главное, чему мне пришлось научиться, — это не позволять моим AHA-моментам отклоняться в сторону и не мешать мне двигаться вперед. Реальность такова, что вы просто не можете поразить все.

Вы не сможете использовать ВСЕ возможности на 100%.

Моя цель — 80 %.

Хотя в первые годы мы пропустили фазу отпуска, в прошлом году мы сильно пострадали, и это помогло нам заработать много денег (и времени!!), когда я только что ушел с работы.

И наконец, какой самый лучший совет вы можете дать тому, кто хочет достичь такого же успеха, как и вы?

Недвижимость — это ОЧЕНЬ личный бизнес. Люди, которые СУПЕР успешны, превратили свои ОГРАНИЧЕНИЯ в ключевые моменты в то, что делает их теми, кем они являются, как инвесторами.

Например, для нас переезд был негативным моментом, и теперь это основа моего инвестиционного плана. Это то, что делает меня удивительным инвестором на большие расстояния. Благодаря степени магистра делового администрирования я отлично разобрался во всех тонкостях ипотеки и проблемного имущества, обращениях взыскания и, наконец, в самоуправлении.

Если бы вы скопировали меня, вы, вероятно, упали бы лицом вниз, потому что у вас нет тех же стрессоров и, следовательно, сильных сторон. Так же, как я не могу дублировать другие стратегии. Например, мой друг добился УДИВИТЕЛЬНЫХ результатов в области залива Сан-Франциско, инвестируя в мультиплексы.

Итак, читайте все замечательные книги, учитесь, а затем адаптируйте их к тому, что подходит ВАМ!

Помните, что все дело в создании стратегии, которая работает с ВАШИМИ сильными и слабыми сторонами.

Какие вопросы у вас есть к Элизабет? Вы заинтересованы в аренде недвижимости?