Список желаний Алейны Лири относительно новой квартиры был не очень длинным. Она хотела быть в нескольких минутах ходьбы от железнодорожных линий Бостона и хотела, чтобы арендная плата составляла менее 30% от совокупного дохода ее семьи.
Жизнь в крупном метро на Восточном побережье могла легко сделать второй пункт списка желаний очень сложной задачей. Лири и ее партнер уже платили от 30 до 40% своего валового дохода за квартиру, которая истощала их бюджет.
Поэтому они рано начали поиски квартиры, чтобы найти что-то более доступное для своего бюджета, начав в апреле поиск места, в которое они могли бы переехать в июле или августе.
«Благодаря этому мы нашли идеальную квартиру», - сказал Лири. «Правильная цена, правильное расположение и несколько дополнительных бонусов, на которые мы не рассчитывали».
Они не только живут прямо на железнодорожной ветке, ведущей в центр Бостона, их квартира подходит для проживания кошек, и она находится на первом этаже, что им и нужно. И их новая ежемесячная арендная плата составляет около 25% их совокупного дохода.
«Помимо того, что мы платим больше за жилье в Бостоне, у нас также есть дорожные сборы, и стоимость всего выше - алкоголь, еда, развлечения и развлечения - все это стоит дороже», - сказал Лири. «Преимущество, помимо возможности приступить к работе, состоит в том, что у нас все под рукой».
Правило 30%, то есть рекомендация правительства относительно процента дохода, который человек или семья должны тратить на жилье, было стандартным критерием доступности жилья со времен Рейгана. Серьезные данные показывают, что на самом деле многие арендаторы платят за аренду менее 30% своего дохода; однако эти данные не раскрывают характер этого жилья - используется ли оно совместно с соседями по комнате или в вашем собственном доме.
Некоторые районы страны, а именно Средний Запад и Юг, остаются более доступными и находятся в пределах досягаемости правила 30%. Но в таких горячих точках, как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Майами, резкий рост арендной платы означает огромную нагрузку на бюджет.
Экономист Дэвид Биери, профессор экономики и государственной политики в Технологическом университете Вирджинии, сказал, что он считает правило 30% устаревшим, потому что оно не дает никакого влияния на такие переменные, как доход, возраст, структура семьи и, что наиболее важно, местоположение.
«Жилье в Детройте - это не то же самое, что жилье в Сан-Франциско. Почему для меня это самый веский аргумент в пользу отмены правила 30%? » он спросил. «Местоположение определяет и другие вещи, с точки зрения того, что вы получаете, где живете».
Эти «другие вещи» - это удобство расположения. Хорошие школьные районы означают более высокие цены на жилье, равно как и близость к остановкам общественного транспорта и метро. По его словам, прекрасная погода круглый год обычно означает более высокую арендную плату, но морозные зимы и холодный январь обычно означают более низкую арендную плату.
В качестве примера он привел Сан-Франциско:отличная погода, потрясающие пляжи, блестящие умы, упорно трудящиеся в Кремниевой долине.
«Все это отражается в вашей арендной плате, и это не имеет ничего общего с крышей над вашей головой как таковой, но имеет прямое отношение к тому месту, где вы находитесь», - сказал он. «Итак, старая пословица, местоположение, местоположение, местоположение - мы должны отнестись к этому очень серьезно, потому что экономические доказательства этого настолько сильны, что предполагают, что вы действительно не должны продолжать суеверную веру в правило 30%».
Независимо от того, будут ли они придерживаться старого режима ожидания или откажутся от него, перспективы для растущего числа арендаторов не предвещают в ближайшее время отсрочки. Согласно отчету Совместного центра жилищных исследований Гарвардского университета (State of the Nation’s Housing 2017), в США арендуют 43,3 миллиона семей, в том числе семьи с более чем 30 миллионами детей.
В период с 2005 по 2016 год количество арендаторов в возрасте до 35 лет выросло на 25%, в основном за счет задержки их поколения с покупкой собственного жилья.
Согласно данным State of the Nation’s Housing, средний доход семьи арендатора составляет 37 000 долларов, что намного ниже среднего дохода семьи типичного домовладельца, составляющего 70 800 долларов США. В то же время всплеск строительства элитного строительства и рост ставок на существующие квартиры привели к тому, что количество арендных плат на уровне 2000 долларов в месяц или выше в период с 2005 по 2015 год резко увеличилось на 97%.
С притоком новых арендаторов и неуклонно растущими ценами на аренду количество домохозяйств, которые тратят на аренду более 50% своего дохода, по прогнозам, к 2025 году вырастет на 11%, до 13,1 миллиона домохозяйств, согласно исследованию Гарвардского университета. Центр жилищных исследований и Enterprise Community Partners Inc.
«Попытка соблюдать это соотношение [30%] оказывает сильное давление на многие домохозяйства. Если они тратят слишком много средств в одной области, если они не хотят жить по кредитным картам, им приходится сокращать расходы в других областях », - сказала Кэтлин Немец, зарегистрированный консультант по инвестициям и сертифицированный специалист по финансовому планированию в Сан-Рафаэле, Калифорния, к северу от Сан. Франциско. «Поэтому очень сложно сбалансировать бюджет здесь, в районе залива».
Другие города Западного побережья также испытывают затруднения.
Шеннон, писательница из Сиэтла, в настоящее время тратит 61% своего ежемесячного дохода на аренду. Она отчаянно ищет более доступное жилье для себя и своего партнера, который в настоящее время является инвалидом и в настоящее время серьезно болен.
«Я не покупаю и не заменяю носки или нижнее белье, не планируя несколько месяцев», - сказал Шеннон. «Я бросил такие вещи, как Audible, и пора писать перед работой в кафе, чтобы сэкономить. Я работаю больной. В основном я отказался от большинства вещей, которые нужны не только для выживания ».
Немец сказала, что она видит тех арендаторов, которые платят более 50%, часто называемых «обремененными расходами» арендаторами, которые делятся на две категории - тех, кто сокращает все, что они могут, как Шеннон, или тех, кто глубоко залезает в долги по кредитной карте.
«Когда я работаю с людьми, которые пытаются контролировать свою финансовую жизнь, часто это происходит после перехода», - сказала она, перечислив развод, смену карьеры и крупное медицинское событие как наиболее распространенные финансовые переходы. «Мы подробно рассмотрим, куда уходят деньги, а затем как мы можем это повторить, от чего вы готовы отказаться?»
Никелирование и приглушение вашей финансовой жизни, например, отказ от кофе или перерезание кабеля, могут помочь, но Немец призывает своих клиентов стремиться к большему. Думаете завести домашнего питомца? «Не надо, - сказала она, - если ваш финансовый дом не в порядке. А как насчет машины? Если вы можете дойти пешком, на велосипеде или воспользоваться общественным транспортом до работы, в школу, к врачам и продуктовым магазинам, подумайте о том, чтобы отказаться от своего автомобиля и огромных страховых взносов, связанных с ним.
«Просто сделайте дамп в электронной таблице хотя бы на месяц или два и посмотрите, куда уходят деньги. И тогда ты поймешь, хорошо, что я могу сократить? » - сказал Немец.
Джариса Такер МакКлюр и ее муж долго искали арендуемую недвижимость в Миннеаполис-Стрит в Миннесоте. Район Пола, расположенный недалеко от работы, недалеко от автострады и в непосредственной близости от таких мест, как продуктовые магазины и банки. А для новорожденной дочери он должен был быть подходящим для детей и достаточно большим для семьи из трех человек.
«Города-побратимы переживают трудные времена с точки зрения жилья. Цены на жилье стремительно растут, особенно для начинающих покупателей, поэтому многим приходится прибегать к аренде на более длительный срок - наша нынешняя ситуация », - сказал МакКлюр, который также выплачивает студенческие ссуды. «В этом районе добавляется много инвентаря, но в основном это предметы роскоши, которые дорого обходятся многим».
Им удалось найти квартиру площадью 1000 квадратных футов примерно за 25% их совокупного дохода, не считая коммунальных услуг. И хотя они, возможно, получили не все, что хотели, в их квартире есть одна очень важная деталь:«отапливаемая подземная парковка, которая необходима зимой в Миннесоте», - сказала она.
Поскольку существует так много переменных, хороший первый шаг - это поиск онлайн-инструментов, которые помогут вам рассчитать доступность. Большинство из них основано на правиле 30%.
Национальная жилищная коалиция с низким доходом опубликовала на своем сайте инструмент для съемщиков под названием Out Of Reach, чтобы показать почасовую заработную плату, которую человек должен зарабатывать, чтобы арендовать скромный дом с двумя спальнями в каждом штате. Пользователи могут ввести свой почтовый индекс или щелкнуть каждое состояние для получения более подробной информации. Zillow также имеет калькулятор доступности аренды, который учитывает арендную плату, местоположение и ежемесячные долги. Убедитесь, что в калькуляторе арендной платы вы учитываете не только ваш валовой доход.
Несмотря на то, что Биери считает правило 30% устаревшим и произвольным, он не дает американским арендаторам бесплатную лицензию на то, чтобы тратить их бюджеты на жилье.
«Вам следует беспокоиться о том, насколько у вас заемный капитал, каково соотношение вашего долга к доходу. Вам также следует беспокоиться о своих сбережениях, с точки зрения того, сможете ли вы покрыть расходы в случае потери работы », - сказал он.« Как долго вы сможете задерживать финансовое дыхание? Эмпирическое правило заключается в том, что вы должны держать его не менее 6 месяцев ».
Что касается того, хотят ли они жить в доме или квартире, в Чикаго или Чарльстоне, с одной или двумя спальнями?
«Вы не можете сказать им, какими должны быть их предпочтения», - сказал он. «Если вы хотите потратить 30%, 50% или 20%, это должно быть на усмотрение каждого».
