До 31 декабря 2022 г. компании Experian, TransUnion и Equifax будут предлагать всем потребителям в США еженедельные бесплатные кредитные отчеты через AnnualCreditReport.com, чтобы помочь вам защитить свое финансовое здоровье во время внезапных и беспрецедентных трудностей, вызванных COVID-19.

Кредиты под залог жилья и кредитные линии под залог дома (HELOC) позволяют вам занимать деньги, используя стоимость вашего дома в качестве залога, но у них есть несколько ключевых отличий. Для начала HELOC дают вам лимит расходов, который вы можете брать взаймы и погашать различными суммами, например кредитной картой, в то время как кредит под залог жилья предоставляет единовременную сумму, которая погашается равными фиксированными ежемесячными платежами.

Что такое собственный капитал?

Как кредиты под залог дома, так и HELOC используют капитал в вашем доме в качестве залога, то есть часть оценочной стоимости вашего дома, которая полностью принадлежит вам. Чтобы определить свой капитал, если в настоящее время вы платите ипотечный кредит за дом, вы должны выяснить у своего кредитора, сколько вы все еще должны по ипотечному кредиту, и вычесть эту сумму из оценочной стоимости дома.

Например, предположим, что вы взяли ипотечный кредит на 300 000 долларов на свой дом и заплатили 100 000 долларов, поэтому по-прежнему должны 200 000 долларов по основной сумме кредита. Тем временем стоимость недвижимости в вашем районе выросла, а оценочная рыночная стоимость вашего дома в хорошем состоянии увеличилась до 350 000 долларов. Ваша доля в доме равна его оценочной стоимости за вычетом невыплаченной суммы ипотечного кредита:350 000 долларов – 200 000 долларов США =150 000 долларов США.

Как правило, вы не можете получить кредит под залог дома или HELOC на всю сумму вашего капитала в доме; кредиторы обычно ограничивают суммы кредита до 75% до 80% от вашего общего капитала. Если они обеспокоены тем, что вы не сможете погасить долг, они могут настоять на меньшем проценте капитала или вообще отказать вам в выдаче кредита, независимо от того, сколько у вас капитала. Продолжая приведенный выше пример, с собственным капиталом в размере 150 000 долларов США ваш заем будет ограничен от 112 500 до 120 000 долларов США.

Что такое кредит под залог дома?

Ссуда ​​собственного капитала представляет собой единовременную сумму денег, которую вы берете взаймы под залог собственного дома. Кредиты под залог собственного капитала часто называют вторыми ипотечными кредитами. Как и ваша основная ипотека, ссуда под залог дома обеспечена вашим домом — это означает, что кредитор может конфисковать собственность, если вы не погасите ссуду в соответствии с договоренностью.

Текущая годовая процентная ставка (APR) по кредитам собственного капитала начинается примерно с 3% и колеблется до 12% и выше. Как и в случае с процентными ставками по большинству кредитов, ставка, на которую вы имеете право, будет зависеть от таких факторов, как ваш кредитный рейтинг (чем выше балл, тем ниже процентная ставка), доход и сколько вы тратите на другие долги каждый месяц.

Что такое кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC)?

Кредитная линия собственного капитала дает вам доступ к пулу денег — кредитной линии или лимиту заимствования, — которые вы можете использовать по мере необходимости, выписывая чеки или производя платежи или снятие наличных с помощью специальной карты. Вы не платите проценты и не должны совершать платежи до тех пор, пока не воспользуетесь своим кредитом, а затем, как и в случае с кредитной картой, вы можете совершать платежи на любую сумму (при условии, что вы соответствуете месячному минимуму), чтобы погасить остаток как можно быстрее. или так постепенно, как вы можете. Чем дольше вы будете выплачивать остаток, тем больше вы будете платить в виде процентов.

В отличие от счета кредитной карты, который обычно остается открытым до тех пор, пока вы продолжаете использовать его и вносить необходимые платежи, у HELOC есть фиксированный срок действия, который делится на две фазы:

• Период розыгрыша :Вы можете использовать учетную запись, чтобы свободно занимать и возвращать деньги. Этот период обычно длится 10 лет, после чего кредит переходит в период погашения.
• Срок погашения :в течение этого времени вы больше не можете занимать по кредитной линии и должны погасить непогашенный остаток. Срок погашения обычно составляет 20 лет.

Продолжительность периода выдачи и периода погашения будет указана в кредитном соглашении HELOC.

Процентные ставки по HELOC часто варьируются, привязаны к опубликованным рыночным ставкам и в настоящее время варьируются от 2,5% до 21%. Ставка, которую вам предложат, будет зависеть от вашего кредитного рейтинга, дохода и политики кредитора.

Различия и сходства между ссудой под залог жилья и HELOC

Основное различие между кредитной линией собственного капитала и HELOC заключается в том, как вы получаете и погашаете то, что занимаете. В зависимости от того, как вы собираетесь использовать заемные средства, один или другой может быть значительно более доступным с точки зрения процентных платежей.

С помощью кредита собственного капитала вы получаете полную сумму вашего кредита после утверждения кредита, и вы должны погасить его в течение установленного количества фиксированных ежемесячных платежей. Сроки погашения обычно составляют от 5 до 10 лет, но возможны 20- и даже 30-летние сроки. Сумма процентов, которую вы будете платить в течение срока действия кредита, по существу известна с самого начала; вы можете сэкономить проценты, погасив кредит досрочно, но некоторые кредиторы взимают штрафы за досрочное погашение кредита.

Используя HELOC, вы потенциально можете сэкономить на процентных платежах, если будете снимать относительно небольшие суммы и погасите остаток между расходами.

У вас может быть возможность вычесть процентные платежи по кредитным линиям собственного капитала и HEOC при подаче федеральных подоходных налогов точно так же, как вы уплачиваете первичные проценты по ипотеке. По крайней мере, до 2026 года вы можете вычитать проценты по кредитам под залог жилья или HELOC только в том случае, если доходы от кредита используются для улучшения дома. Ваш общий годовой вычет по процентам по всем ипотечным кредитам, кредитам на недвижимость и кредитам HELOC не может превышать 750 000 долларов США.

Альтернативные типы займов

Ссуды под залог недвижимости и HELOC могут быть желанным источником наличных денег для отвечающих требованиям домовладельцев, но они сопряжены со значительными рисками:если вы не в состоянии вносить платежи по ссуде под залог недвижимости или HELOC, кредитор имеет право лишить права выкупа и вступить во владение вашего дома.

Альтернативы кредитам под залог дома и HELOC, которые не подвергают риску ваш дом, включают следующее:

• Личный кредит :личный кредит — это форма необеспеченного кредита, что означает, что он не требует от вас вносить имущество в качестве залога по долгу. Суммы кредита могут варьироваться от 1000 до 10 000 долларов США, а процентные ставки сильно различаются в зависимости от кредитного рейтинга и уровня дохода. Возможно, вы сможете пройти квалификацию с удовлетворительным кредитным рейтингом, но кредитный рейтинг в хорошем или лучшем диапазоне предоставит вам доступ к более широкому диапазону вариантов.
• Личная кредитная линия :Банки и кредитные союзы позволяют заемщикам с хорошей кредитной историей открывать личные кредитные линии — возобновляемые кредитные счета, не требующие залога или использующие в качестве залога содержимое депозитного сертификата (CD). Как и HELOC, эти кредитные линии позволяют снимать средства и осуществлять платежи в переменных суммах и взимать проценты только с непогашенных остатков. Персональные кредитные линии имеют конечные периоды использования и погашения, которые обычно короче, чем у HELOC, всего от трех до пяти лет каждая.
• P2P-займы :их можно получить через онлайн-финансовые учреждения, которые подбирают инвесторов, желающих выдать кредиты, к заемщикам, ищущим кредиты. Эти сайты, известные как одноранговые или P2P-кредиторы, не всегда проверяют кредитные рейтинги, но обычно требуют подтверждения дохода и других активов. Одноранговые платформы могут быть хорошим ресурсом для небольших кредитов (обычно 5000 долларов или меньше). Сроки погашения кредитов P2P обычно довольно короткие, пять лет или меньше.

Кредит под залог собственного капитала или HELOC может быть огромным ресурсом для домовладельцев, ищущих наличные деньги. Хотя нет никаких ограничений на то, как вы их используете, использование кредитных средств для улучшения дома также может предложить некоторые налоговые льготы. Какой вариант лучше для вас, может зависеть от того, как вы планируете использовать средства. Кредит под залог собственного дома может иметь смысл для одного крупного ремонта, который сразу будет стоить большую сумму. С другой стороны, HELOC может иметь больше смысла, если вы рассматриваете серию небольших проектов по техническому обслуживанию, и может сэкономить процентные расходы, погасив каждый расход перед началом нового.

Убедитесь, что ваш кредит готов

Независимо от того, как вы решите покрыть свои расходы, будь то ссуда под залог дома или HELOC, ваш кредит будет важным фактором в том, во сколько это в конечном итоге будет стоить. Если возможно, проверьте свой кредит за три-шесть месяцев до подачи заявки. Это даст вам время решить любые проблемы, которые вы можете обнаружить, и потенциально улучшить свои оценки, прежде чем брать кредит. Вы можете бесплатно проверить свой кредитный отчет во всех трех бюро кредитных историй через AnnualCreditReport.com. Ваш бесплатный кредитный отчет и баллы также доступны через Experian.