Вы можете уменьшить свои ежемесячные платежи по ипотеке несколькими способами при первой покупке дома. Существуют также различные способы снизить ежемесячные платежи, если у вас уже есть дом. В любом случае помните, что уменьшение ежемесячных платежей может привести к увеличению процентной ставки в долгосрочной перспективе.

Снижение ежемесячного платежа по ипотеке при покупке

Если вы хотите получить более низкий ежемесячный платеж по ипотеке при покупке дома, сосредоточьтесь на том, как вы можете уменьшить сумму, которую вы берете взаймы, проценты, которые вы будете платить, или сумму, которую вы взимаете за другие расходы, которые составляют ваши ежемесячные платежи по ипотеке.

• Улучшите свой кредит. Хотя вы можете претендовать на некоторые виды ипотечных кредитов с кредитным рейтингом от 500 до 600, более высокий балл может помочь вам получить более низкую процентную ставку. Если вам не нужно покупать дом прямо сейчас, неплохо было бы сначала улучшить кредитную историю.
• Сохраните для большего первоначального взноса. Чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше денег вам придется занимать и возвращать. Более крупный первоначальный взнос также может помочь вам претендовать на более низкую процентную ставку. А если вы вложите 20 % или более, вы сможете не платить за частное ипотечное страхование (PMI) с помощью обычного кредита, что еще больше сократит ваш ежемесячный платеж по ипотеке.
• Ищите варианты PMI без оплаты или с оплатой кредитором. Даже если вы не можете позволить себе первоначальный взнос в размере 20%, есть варианты ипотеки без ипотечного страхования. Кредит VA через Департамент по делам ветеранов может работать, если вы соответствуете требованиям. Частные ипотечные кредиторы также могут предлагать ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом и взимать более высокую процентную ставку, а не требовать от вас оплаты PMI. Эти варианты, оплачиваемые кредитором, могут снизить ежемесячный платеж по ипотеке, но учитывайте долгосрочные затраты и целесообразность такого компромисса.
• Возьмите дополнительный кредит. Еще один способ избежать PMI, не внося 20% вниз, состоит в том, чтобы получить дополнительную ипотеку. Обычная схема - это кредит 80-10-10, когда вы занимаете 80% по основной ипотеке, занимаете 10% по второй ипотеке и вносите 10% в качестве первоначального взноса. Вам нужно будет погасить оба ипотечных кредита, но иногда это может быть дешевле, чем один ипотечный кредит с PMI.
• Выберите кредит с регулируемой процентной ставкой. Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) имеет начальный период (часто длящийся один, три, пять, семь или 10 лет) с фиксированной процентной ставкой. После начального периода ставка может регулярно корректироваться (обычно раз в год) до тех пор, пока она не окупится. ARM часто начинаются с более низкой ставки и ежемесячного платежа, чем ипотека с фиксированной ставкой, но вы берете на себя риск иметь более высокую процентную ставку и соответствующий ежемесячный платеж позже. Если вы планируете продать свой дом в течение нескольких лет, это может быть хорошим решением, но в меньшей степени, если вы планируете остаться в нем на десятилетия.

Выяснение того, какие ипотечные предложения будут лучшими при покупке дома, является важным решением, но знайте, что после того, как вы въедете, также будут способы снизить ежемесячный платеж по ипотеке.

Подумайте о рефинансировании ипотечного кредита

Рефинансирование ипотечного кредита — это когда вы берете новый ипотечный кредит, чтобы заменить ваш текущий кредит. Рефинансирование может помочь вам сэкономить деньги и снизить ежемесячный платеж, если вы можете претендовать на более низкую процентную ставку или ипотеку без PMI. Вы также можете снизить ежемесячный платеж, рефинансировав кредит на более длительный срок.

Например, если у вас осталось 22 года по текущему ипотечному кредиту, и вы рефинансируете его на 30-летний ипотечный кредит, распределение платежей на дополнительные восемь лет снизит сумму ежемесячного платежа — за определенную плату. В зависимости от ставок при рефинансировании вам, возможно, придется согласиться на более высокую процентную ставку, чем в настоящее время, и эти более низкие ежемесячные платежи также будут стоить вам дополнительных восьми лет в виде процентов.

Вам также необходимо учитывать расходы на закрытие нового кредита при рефинансировании. На то, чтобы выйти на безубыточность, может уйти несколько лет, поэтому рефинансирование может быть не очень хорошей идеей, если вы планируете переезжать в ближайшее время.

Удалить платежи по ипотечному страхованию

Если вы взяли обычный кредит в PMI или поддерживаемый государством кредит FHA или USDA с ипотечной страховой премией (MIP), отмена страховки может снизить ваши ежемесячные платежи по ипотеке.

При обычном кредите PMI будет автоматически удален, когда вы должны достичь 22% собственного капитала, что означает, что основной баланс составляет 78% от первоначальной стоимости дома. Однако вы можете запросить отмену PMI раньше, когда ваш капитал достигнет 20%.

Если ваш собственный капитал превышает 20% из-за того, что стоимость вашего дома увеличилась, вам может потребоваться заплатить за новую оценку, а затем запросить отмену вашего PMI на основе текущего баланса и стоимости. Кроме того, вы можете рефинансировать кредит и получить право на получение ипотечного кредита без PMI.

Для заемщиков, которые взяли ссуду FHA после июня 2013 года, MIP будет удален через 11 лет, если вы внесете не менее 10% первоначального взноса. Если вы вложили меньшую сумму с помощью кредита FHA или кредита USDA, единственный способ удалить платежи MIP — это рефинансировать другой кредит, который не требует ипотечного страхования.

Переоформить свою ипотеку

Если вы платите больше, чем необходимая сумма, или у вас есть сбережения, которые вы могли бы потратить на ипотеку, вы можете снизить свои ежемесячные платежи, пересмотрев свою ипотеку.

В отличие от рефинансирования, перераспределение не изменит срок кредита и не изменит процентную ставку по кредиту. Вместо этого перераспределение приведет к повторной амортизации вашего кредита, что создаст новый график платежей на основе текущего основного остатка.

Например, если у вас есть 30-летняя ипотека на сумму 400 000 долларов США с 3,65% годовых, ваш ежемесячный платеж может составлять около 1830 долларов США. Через десять лет кредита ваш баланс составит около 311 000 долларов.

Дополнительный платеж в размере 11 000 долларов не снизит ваш ежемесячный платеж по ипотеке, хотя может привести к досрочному погашению кредита. Тем не менее, ваш кредитор может разрешить вам перераспределить кредит на основе основного баланса в размере 300 000 долларов США. Вы сохраните тот же срок и процентную ставку, но ваш ежемесячный платеж снизится примерно до 1763 долларов, или на 67 долларов меньше в месяц.

Когда это возможно — только некоторые ипотечные кредиторы предлагают переделку, и она недоступна для кредитов, поддерживаемых государством, — за переделку может взиматься плата в размере от 200 до 250 долларов.

Запросить изменение ипотечного кредита

Модификация ипотечного кредита может быть еще одним способом снизить ежемесячный платеж по ипотечному кредиту без рефинансирования. Тем не менее, в то время как переделка может работать для людей, которые могут вносить дополнительные платежи, модификация кредита, как правило, предназначена для людей, которые изо всех сил пытаются позволить себе свои платежи.

Если у вас возникли финансовые проблемы, немедленно обратитесь к своему кредитному специалисту, в идеале до того, как вы пропустите платеж, чтобы узнать о возможных трудностях. Например, отсрочка по ипотеке может позволить вам пропустить несколько платежей, если вы испытываете краткосрочную неудачу. Модификация кредита является более среднесрочным и долгосрочным решением, поскольку она навсегда изменяет условия вашего кредита.

Примеры модификации ссуды включают продление периода погашения для снижения ежемесячного платежа, снижение процентной ставки по ссуде или (реже) уменьшение основного остатка по ссуде.

Помните общую картину

Не существует универсального ответа, когда речь заходит о том, стоит ли вам пытаться снизить ежемесячный платеж. Это может привести к выплате большего процента в долгосрочной перспективе, но это может не беспокоить, если вы продаете дом или рефинансируете его через несколько лет. И даже если вам придется платить больше процентов, снижение ежемесячного платежа, вероятно, является хорошей идеей, если вам нужно освободить место в вашем бюджете, чтобы оплатить все ваши счета. Короче говоря, подумайте о плюсах и минусах каждого подхода и о том, как они повлияют на ваше общее финансовое положение.