Покупатель, который берет на себя ипотеку, покупает дом и берет на себя ипотечный долг продавца. Покупатель обычно вносит залог наличными, представляющий разницу между ценой предложения и остатком по ипотеке продавца. Продавец передает свои обязательства по ипотеке покупателю, который производит все последующие платежи. Исторически сложилось так, что покупатель мог взять на себя ипотеку по частному договору с продавцом. Сегодня большинство кредиторов блокируют такую практику принятия ипотечных кредитов, чтобы гарантировать, что кредитор имеет право голоса в сделке.
Взять ссуду означает буквально встать на место продавца. Покупатель берет на себя процентную ставку, условия погашения и другие условия кредита. Как правило, покупатель выигрывает, если процентная ставка ниже, чем ставка, которую он мог бы получить на рынке. Однако большинство обычных ипотечных кредитов не допускаются. Кредиторы не хотят, чтобы низший заемщик заменил кредитоспособного заемщика, поскольку это увеличивает риск дефолта. Прочтите условия ипотеки, прежде чем пытаться сделать предположение об ипотеке. В редких случаях вы можете сделать предположение без согласия кредитора.
Обеспеченные государством ссуды, такие как ссуды от Федеральной жилищной администрации и Департамента по делам ветеранов, по сути являются предполагаемыми при условии, что покупатель соответствует определенным требованиям. Однако ссуды FHA и VA могут по-прежнему содержать оговорку о продаже. Положение о причитающейся продаже позволяет кредитору требовать выплаты полной суммы ссуды, если продавец пытается продать недвижимость кому-то другому. Если продавец не может произвести оплату, банк может лишить его права выкупа. Практически во всех случаях оговорка о продаже означает, что покупатель не может взять на себя ссуду продавца, если банк не говорит, что он может, независимо от того, является ли ссуда обычной, FHA или VA.
Многие банки имеют пакет допущений по ипотеке, в котором прописан процесс, которому стороны должны следовать, чтобы передать ссуду посредством допущения. Процедуры могут отличаться, но покупатель обязательно должен иметь право на получение ссуды. Ссуды, обеспеченные государством, обычно имеют более мягкие критерии утверждения, чем обычные ссуды. Например, кредитор FHA с большей вероятностью не заметит изъянов в кредитной истории покупателя. Однако ипотечный кредитор имеет полное право одобрить или опровергнуть предположение об ипотеке.
Если банк согласится с предположением, он попросит и покупателя, и продавца подписать документы, переводящие обязательство по ипотеке на покупателя. На этом этапе продавец должен убедиться, что он освобожден от обязательств по ссуде. Без разрешения продавец может по-прежнему нести ответственность за ссуду, если покупатель позже не выполнит свои обязательства. Просроченные платежи и невыполнение ссуды появляются в кредитном отчете продавца и препятствуют попыткам получить новую ипотечную ссуду, если освобождение от ответственности не выпущено.