Чтобы определить, какой доход вам нужен для ипотеки в размере 200 000 долларов, имейте в виду, что сумма ежемесячного платежа по этой ипотеке будет зависеть от вашего кредитного рейтинга и других факторов. Кредиторы также, как правило, избегают выдачи кредитов, которые противоречат так называемому "правилу 28/36", которое помогает заемщикам не брать слишком большие долги.

Когда эмитенты ипотечных кредитов рассматривают кредитные заявки, чтобы определить, сколько денег они готовы предоставить взаймы, доход, безусловно, является соображением, но не единственным. Вот что вам следует знать.

Отношение долга к доходу и правило 28/36

Правило 28/36 относится к двум отдельным, но связанным измерениям отношения долга к доходу (DTI) — части вашего ежемесячного дохода, используемой для покрытия долговых платежей. Кредиторы используют обе версии DTI, чтобы оценить вашу способность оплачивать ипотечные платежи и определить, имеете ли вы право на получение кредита:

• Часть "28" правила 28/36 относится к так называемому предварительному DTI — проценту вашего валового месячного дохода (например, заработка до вычета налогов и любых других вычетов), представленному вашими расходами на жилье. Чтобы иметь право на получение большинства обычных ипотечных кредитов, ежемесячный платеж по ипотечному кредиту, на который вы подали заявку, не может превышать 28% от вашего валового ежемесячного дохода.
• Часть "36" правила 28/36 относится к так называемому внутреннему DTI, или проценту вашего ежемесячного валового дохода, используемому для покрытия всех долговых расходов, включая платежи по ипотеке. Чтобы претендовать на большинство обычных ипотечных кредитов, ваши общие долговые расходы не должны превышать 36% от вашего валового ежемесячного дохода.

Как мы увидим, несколько поддерживаемых государством ипотечных программ допускают исключения из правила 28/36, но эти правила применимы почти ко всем традиционным ипотечным кредитам.

Другие факторы, на которые обращают внимание кредиторы, включают:

• Ваш кредитный рейтинг и кредитная история :соискатели кредита с более высоким кредитным рейтингом обычно платят более низкие процентные ставки по ипотечным кредитам и другим кредитам; с более низкими баллами могут взиматься более высокие процентные ставки и сборы, что может означать более высокие ежемесячные платежи.
• Сумма вашего первоначального взноса :Первоначальный взнос в размере 20% от покупной цены является стандартным требованием, но многие кредиторы позволяют заемщикам с хорошей кредитной историей вносить меньший первоначальный взнос в обмен на более высокие процентные ставки или сборы. Если первоначальный взнос составляет менее 20 %, заемщик также обязан приобрести частную ипотечную страховку (PMI).
• Ваши сбережения или другие активы :вы можете снимать сбережения или конвертировать активы в наличные для покрытия ежемесячных платежей по кредиту.
• Рыночная стоимость дома, который вы хотите купить :поскольку дом, который вы покупаете, обеспечит вашу ипотеку, его стоимость важна для кредиторов.
• Ваш общий долг :это включает в себя сумму, которую вы ежемесячно платите в счет погашения долга, и то, сколько платежей по ипотечному кредиту добавится к вашим ежемесячным расходам по долгу.

Независимо от того, насколько велик ваш доход, вы все равно можете быть дисквалифицированы по другим причинам. Вероятно, будет сложно получить ипотечный кредит, если, например, в вашем кредитном отчете есть недавнее банкротство.

Кредитор использует вышеуказанные факторы, чтобы решить, будет ли он предоставлять вам кредит, и, если вы имеете право на получение кредита, кредитор использует те же факторы для определения:

• Сумму, которую он готов вам одолжить.
• Продолжительность периода погашения (сколько ежемесячных платежей вам придется вносить, чтобы погасить кредит).
• Какая процентная ставка будет взиматься по кредиту.
• Сколько он будет взимать с вас в качестве авансовых платежей или «баллов» за выдачу кредита.
• Придется ли вам покупать PMI. PMI обычно требуется, если вы вносите менее 20 % от покупной цены в качестве первоначального взноса.

Общая сумма кредита, период погашения, процентная ставка и сборы, а также PMI (если есть) — все вместе определяет сумму ежемесячного платежа.

Какой доход мне нужен для получения ипотечного кредита?

Чтобы проиллюстрировать, как некоторые из этих переменных могут взаимодействовать, чтобы определить ваши требования к доходу, рассмотрим пример 30-летней фиксированной ипотеки на дом с рыночной стоимостью 230 000 долларов, за который вы готовы внести 13% первоначальный взнос в размере 30 000 долларов. оставив ипотечную сумму в размере 200 000 долларов США.

При процентной ставке 4,8% (немного выше, чем текущий средний показатель по стране в 3,99%) ваш ежемесячный платеж (включая PMI, который необходим, когда вы вносите менее 20% от покупной цены) составит около 1680 долларов. /Р>

Исходя из правила 28%, которое требует, чтобы выплата в размере 1680 долларов составляла не более 28% вашего валового ежемесячного дохода, вам потребуется ежемесячный доход до вычета налогов и других вычетов в размере не менее 6000 долларов или годовой валовой доход в размере не менее 72 000 долл. США, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита:

Минимальный валовой ежемесячный доход =6000 долларов США; минимальная годовая валовая прибыль =72 000 долларов США

Если любые ежемесячные платежи по долгу, которые у вас есть в дополнение к платежу по ипотеке, составляют 480 долларов США или меньше, годовой доход в размере 72 000 долларов также будет удовлетворять правилу 36 %:

Минимальный валовой ежемесячный доход =6000 долларов США; минимальная годовая валовая прибыль =72 000 долларов США

Однако, если ваши ежемесячные долги, не связанные с жильем, больше, общая сумма выплат по долгам превысит 36% от валового дохода, и вам потребуется доход, чтобы претендовать на ипотеку.

Ежемесячные расходы по долгу в размере 600 долларов США в дополнение к платежу по ипотеке потребуют валового ежемесячного дохода в размере 6 333 долларов США или годового дохода в размере 76 000 долларов США, например:

Минимальный валовой ежемесячный доход =6 333 доллара США; минимальная годовая валовая прибыль =76 000 долларов США

Ежемесячные платежи по долгу в размере 750 долларов США в дополнение к ипотеке потребуют годового дохода в размере 81 000 долларов США.

Минимальный валовой ежемесячный доход =6750 долларов США; минимальный годовой брутто =81 000 долларов США

Какие дополнительные расходы связаны с покупкой дома?

Покупка дома влечет за собой большое количество расходов, некоторые большие, а некоторые меньше. Многие расходы, связанные с покупкой дома, такие как первоначальный взнос, комиссионные сборы и PMI (при необходимости), включаются в окончательные договоренности о финансировании:Первоначальный взнос подлежит уплате при закрытии сделки (за исключением некоторых жилищных кредитов, обеспеченных государством, которые обсуждаются ниже). ). Плата за выдачу обычно также взимается при закрытии, хотя некоторые условия кредита позволяют «свернуть» их в ежемесячный платеж и выплачивать (с процентами) в течение срока действия кредита. При необходимости PMI также включается в ежемесячный платеж.

К дополнительным разовым расходам, связанным с покупкой дома, относятся:

• Плата за оценку, которую требует кредитор, чтобы гарантировать, что покупная цена не превышает стоимость дома при перепродаже.
• Осмотр имущества (чтобы убедиться в отсутствии скрытых дефектов в доме, прежде чем вы завершите покупку).
• Гонорар юристу за просмотр документов о продаже и участие в закрытии сделки в качестве вашего законного представителя.

Периодические расходы, которые вы можете понести при покупке дома, могут включать:

• Страховой полис домовладельца, покрывающий стоимость дома (обычно требуется кредиторами до тех пор, пока не будет погашена ипотека; премии по полису часто включаются в ежемесячные платежи по кредиту).
• Сборы товарищества собственников жилья (ТСЖ). Сумма этих сборов и услуги, предоставляемые в обмен на них, различаются в разных ассоциациях. Некоторые из них включают уборку мусора и снега, услуги по благоустройству территории, обслуживание мест общего пользования, таких как клуб, бассейн или корты для игры в ракетки, и т. д.

Обратите внимание, что любые текущие расходы, непосредственно связанные с недвижимостью, которую вы планируете приобрести, будут добавлены к платежу по ипотеке для целей расчета вашего предварительного DTI.

Как кредит влияет на доступность вашей ипотеки?

Первым шагом, который обычно предпринимает кредитор после получения заявки на ипотеку, является проверка кредитоспособности — запрос вашего кредитного рейтинга и кредитного отчета от одного или нескольких из трех национальных кредитных бюро (Experian, TransUnion и Equifax).

Кредиторы обычно имеют минимальный кредитный рейтинг, который они готовы учитывать при оценке заемщиков. Разные кредиторы имеют разные требования к минимальному баллу или «отсечке». Кредиторы используют кредитные рейтинги при принятии решения о предоставлении кредита, а также при определении комиссий и процентных ставок.

В соответствии с широко распространенной отраслевой практикой, известной как ценообразование на основе риска, заявителям с наивысшим кредитным рейтингом обычно предлагаются самые низкие процентные ставки. Те, у кого более низкий кредитный рейтинг, как правило, взимают более высокие проценты (и, возможно, более высокие сборы). Основанием для этого является тот факт, что лица с более высоким кредитным рейтингом статистически менее вероятно, чем лица с более низкими баллами, пропускают платежи и требуют, чтобы кредиторы инициировали взыскание, обращение взыскания или другие меры по предотвращению убытков.

Ипотечные кредиторы часто предлагают многочисленные кредитные пакеты с различными процентными ставками и сборами, ориентированные на заемщиков, чей кредитный рейтинг попадает в определенные числовые диапазоны - например, одно предложение для заявителей с кредитным рейтингом 800 или выше; еще один для тех, кто набрал от 720 до 799 баллов; и еще один для тех, кто набрал от 650 до 719 баллов. Это чисто гипотетические примеры; каждый ипотечный кредитор устанавливает свои собственные требования к кредитному рейтингу.

Каковы различные кредиты и программы для покупателей жилья впервые?

Хотя правило 28/36 применяется к большинству традиционных ипотечных кредиторов, некоторые программы, предназначенные для помощи покупателям жилья впервые, ветеранам и некоторым покупателям жилья с низким доходом, допускают некоторые исключения:

• Ипотечные кредиты, поддерживаемые Федеральным управлением жилищного строительства, известные как кредиты FHA, предназначены для того, чтобы помочь тем, кто впервые покупает жилье, получить ипотечные кредиты, а также допустить внутренний DTI до 43%.
• Ипотечные кредиты, известные как ссуды для ветеранов, выдаваемые через Министерство по делам ветеранов США, предназначены для ветеранов, военнослужащих и соответствующих супругов и допускают внутренний DTI в размере 41%.
• Максимальный показатель DTI, разрешенный для кредитов USDA — ипотечных кредитов, выдаваемых в соответствии с правилами, установленными Министерством сельского хозяйства США для помощи заемщикам с низким доходом в покупке домов в определенных сельских районах, – составляет 46 %.
• Государственные и национальные программы, разработанные для помощи в приобретении жилья, могут помочь, если у вас возникли проблемы с выполнением требований по первоначальному взносу для получения кредита или если ваш доход падает ниже уровня, необходимого для получения некоторых обычных кредитов.

Факторы, которые определяют сумму ежемесячной ипотечной ссуды, включая ваш кредитный рейтинг и историю и сумму первоначального взноса, наряду с вашими ежемесячными расходами по долгу, не связанному с жильем, играют важную роль в определении того, какой доход вам понадобится, чтобы позволить себе ипотеку. . Понимание DTI и правила 28/36 поможет вам предвидеть свои потребности и спланировать процесс подачи заявки на ипотеку.

Если вам нужно улучшить свой DTI, вы можете сделать две вещи:

• Увеличьте свой доход. Для этого часто требуется продвижение по службе и повышение зарплаты, устроиться на вторую работу или подработать.
• Сократите ежемесячные расходы по кредитам. Вы можете сделать это, погасив кредитные карты или кредиты. Выплата долга также может помочь улучшить вашу кредитную историю и может означать, что вы получите более выгодные условия оплаты, которые вы подаете на ипотеку.

Естественно, одновременное применение обоих подходов усугубляет их эффективность.

Покупка дома — это самая крупная инвестиция, которую когда-либо делало большинство людей, но, проявив находчивость и сообразительность, вы можете сделать ее более доступной.