Оценка дома оценивает рыночную стоимость имущества на основе его состояния и цен на местном рынке недвижимости и является ключевой частью процесса утверждения ипотеки. Вот как и почему это делается, и что вам нужно знать.
Ипотечные кредиторы требуют оценки перед выдачей кредита на дом или другую недвижимость. Его цель - защитить кредитора от выдачи кредита на сумму, превышающую стоимость имущества. Если вы не погасите кредит, кредитор конфискует и перепродаст имущество, а проверка рыночной стоимости имущества заверит кредитора в том, что он сможет возместить всю или большую часть суммы кредита.
При оценке дома оценщики учитывают множество факторов, в том числе размер и общее состояние дома. Оценка обычно включает два этапа:
Иногда недвижимость обладает уникальными или необычными характеристиками или настолько нетипична для своего рынка, что не может быть идентифицирована никакая прямая конкуренция. В этом случае оценщики иногда определяют рыночную стоимость путем расчета трудовых и материальных затрат на восстановление строения.
Оценка проводится лицензированным сторонним специалистом, выбранным кредитором. Стоимость услуги обычно оплачивается покупателем жилья, но, как и в случае с другими расходами на закрытие, можно договориться с мотивированным продавцом об уплате комиссии из выручки от продажи. (Этот вариант маловероятен на рынках продавцов, когда доступно меньше домов и у продавцов есть преимущество, как это наблюдалось в большей части страны в 2020-х годах.)
По данным HomeAdvisor, стоимость типичной оценки дома на одну семью колеблется от 300 до 420 долларов, в то время как оценка многоквартирных домов может достигать 1500 долларов.
Гонорары оценщиков основаны на почасовой ставке и отражают время, затраченное на осмотр имущества (обычно от одного до трех часов), исследование сопоставимых свойств и написание отчета об оценке. Этот процесс может занять дополнительное время и привести к более высокой плате за недвижимость с несколькими зданиями или необычными атрибутами.
Некоторые оценщики предлагают так называемые сводные оценки или оценки «наезда», которые предполагают осмотр только внешнего вида дома, а затем исследование сопоставимых свойств. Пандемия COVID-19 сделала эти оценки более популярными, но большинство кредиторов требуют оценки на основе полного осмотра имущества.
Инспекционная часть оценки дома обычно занимает несколько часов, а исследование сопоставимых свойств и составление подробного отчета обычно занимает еще неделю или две. На оживленных рынках жилья оценщики могут отставать, а планирование их визита на недвижимость может добавить дополнительное время к процессу.
Кредитор обычно требует оценку дома каждый раз, когда он выдает кредит для финансирования покупки дома. Кредиторы могут также потребовать оценки при рефинансировании ипотечных кредитов. Если вы покупаете дом за наличные, оценка дома не требуется, но она все же может быть полезной, чтобы вы могли получить точное представление о том, сколько стоит ваш дом, и избежать переплаты.
Также полезно получить оценку дома, которым вы уже владеете, как правило, для документального подтверждения увеличения стоимости и расчета собственного капитала. Это может помочь вам получить ссуду под залог дома или исключить страховые взносы по частному ипотечному страхованию (PMI) из ваших платежей по ипотеке. В обоих случаях вам понадобится, чтобы ваш кредитор принял результаты оценки, поэтому разумно проконсультироваться с ними, чтобы убедиться, что вы используете оценщика, который соответствует их одобрению.
Вот несколько способов, которыми оценка дома может повлиять на покупателя и продавца при потенциальной продаже дома.
Кредитор, как правило, не будет выдавать кредит на сумму, превышающую оценочную стоимость дома. Поэтому, если вы делаете предложение о покупке, а оценочная стоимость оказывается ниже суммы вашего предложения, вам, возможно, придется вложить дополнительные деньги или отказаться от продажи, что может привести к потере внесенного вами задатка.
К вашему договору купли-продажи может быть добавлено непредвиденное обстоятельство, связанное с оценкой, чтобы дать вам возможность отказаться без штрафных санкций, если оценочная стоимость дома не соответствует вашему предложению. Он может защитить вас и ваш депозит задатка. В ситуациях, когда несколько участников торгов соревнуются за покупку дома, участники торгов иногда отказываются от этого непредвиденного обстоятельства, чтобы сделать свои предложения более привлекательными для продавцов.
Как продавец, в ваших интересах, чтобы оценка отражала полную стоимость вашего дома. Поэтому, если вы внесли недавние улучшения в недвижимость, особенно такого рода, которые могут быть неочевидны при визуальном осмотре, например, замена крыши или установка системы ОВКВ, разумно предоставить эту информацию оценщику. В день проведения оценки вы можете оставить оценщику записку с описанием работы, а также копии квитанций или другой документации.
Оценка является необходимостью в любой сделке с недвижимостью, которая требует кредита. Цель состоит в том, чтобы защитить кредитора, но понимание процесса и его потенциальных последствий может принести пользу как покупателю, так и продавцу.