Частное ипотечное страхование (PMI) — это тип страхования, оплачиваемый заемщиком, который защищает ипотечного кредитора от финансовых потерь в случае обращения взыскания. PMI обозначен как «частный», в отличие от ипотечного страхования, предоставляемого агентствами, находящимися под санкциями правительства США.

Нужно ли вам платить PMI при покупке дома, зависит от нескольких факторов. Давайте посмотрим, как работает PMI.

Как работает частное ипотечное страхование?

Кредиторы, которые выдают обычные ипотечные кредиты (ипотечные кредиты, не поддерживаемые государством), обычно требуют, чтобы заемщики вносили 20% стоимости дома в качестве первоначального взноса наличными. В мире финансовых институтов это выражается обратным образом:кредиторы предпочитают выдавать кредиты не более чем на 80% от рыночной стоимости дома. Процент стоимости дома, представленный суммой кредита, называется отношением кредита к стоимости (LTV):

Общая ценность =

Оценочная стоимость дома

На дом стоимостью 300 000 долларов заемщику, вносящему 20% (60 000 долларов), потребуется кредит в размере 240 000 долларов, что дает коэффициент LTV 80%. Если заемщик вложит 15 % на тот же дом (45 000 долларов США), ему потребуется кредит в размере 255 000 долларов – отношение LTV равно 85%.

Кредиторы стремятся к коэффициенту LTV 80% или ниже в качестве меры предосторожности на случай, если заемщик не сможет погасить кредит. Каждая ипотечная ссуда обеспечена самим домом, но если заемщик не в состоянии заплатить, и кредитор вынужден забрать дом через потерю права выкупа, могут возникнуть большие расходы, связанные с его перепродажей. Кредиторы могут использовать авансовые платежи для покрытия этих расходов.

Многим заемщикам, особенно тем, кто пытается впервые выйти на рынок жилья, сложно внести первоначальный взнос в размере 20%. В свете этого кредиторы разработали частное ипотечное страхование (PMI) как способ выдачи ипотечных кредитов с коэффициентом LTV более 80%. Когда кредиторы выдают кредиты с отношением LTV выше 80%, они требуют, чтобы вы приобрели ипотечную страховку, чтобы покрыть разницу между суммой, которую вы указали при закрытии сделки, и первоначальным взносом в размере 20%.

В нашем гипотетическом доме стоимостью 300 000 долларов, если вы внесли первоначальный взнос в размере 10% (LTV =90%), вам потребуется покрытие PMI на 30 000 долларов США, сумма дополнительного первоначального взноса, необходимая для коэффициента LTV, равного 80%.

Когда требуется PMI, кредитор оформляет полис через одну из шести компаний, которые в настоящее время предлагают ипотечное страхование в США. Заемщики не имеют права голоса при выборе поставщика PMI, поэтому нет возможности сравнить цены.

Сколько стоит PMI?

Стоимость PMI зависит от поставщика, размера и типа кредита и, возможно, вашего отношения долга к доходу (DTI). Премии увеличиваются вместе с размером требуемого покрытия, а PMI по ипотечным кредитам с регулируемой ставкой дороже, чем по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой.

PMI может стоить от половины балла (0,5% от общей суммы кредита) до более чем двух баллов (2% от общей суммы кредита) в год. Платежи PMI могут быть структурированы одним из следующих способов:

• Ежемесячно :наиболее распространенная схема оплаты PMI делит вашу годовую премию PMI на 12 ежемесячных платежей, которые добавляются к вашему ежемесячному счету за ипотеку.
• Заранее :Вы платите за PMI единовременно как часть ваших расходов на закрытие. Это снижает ваши ежемесячные платежи, но если вы продаете дом в течение относительно короткого времени, вы можете потерять деньги на сделке, поскольку единовременный платеж не подлежит возврату.
• Разделение премий :вы покупаете часть полиса PMI авансом и покрываете остальную часть платежами, добавляемыми к вашим ежемесячным выпискам по ипотечным кредитам. Это довольно редкое явление, но вы можете запросить его, если хотите снизить ежемесячные платежи в обмен на более высокие расходы на закрытие.
• PMI, оплачиваемый кредитором :Кредитор покрывает премию PMI, но перекладывает расходы на вас в виде более высоких процентных ставок. Это наименее желательная форма PMI для заемщика, поскольку нет возможности отменить ее (или избавиться от ее стоимости) в течение срока действия кредита. Кредиторы часто настаивают на этом, когда у заемщика плохая кредитная история.

Что следует учитывать перед выбором кредита в PMI

Частное ипотечное страхование может стать отличным средством для приобретения жилья без необходимости вносить полный первоначальный взнос в размере 20%. Если вы готовы владеть домом, вы не считаете первоначальный взнос в размере 20% реальностью в ближайшем будущем и готовы заплатить стоимость PMI, чтобы попасть в дом, это может быть хороший выбор для вас. Но это не та статья расходов, которую хотят взять на себя все.

Во-первых, это дополнительные расходы, которые увеличивают стоимость владения домом. Если вы уже беспокоитесь о текущих платежах по кредиту и других расходах на владение недвижимостью, PMI может усилить этот стресс.

Если вы хотите избежать PMI, вы можете предпринять следующие действия:

• Поищите застрахованные государством кредиты, выданные Федеральной жилищной администрацией (FHA) или Департаментом по делам ветеранов США (VA). Каждый из них имеет значительные ограничения на получение кредита, но если вы соответствуете требованиям, вы можете избежать PMI.
• Откладывайте до тех пор, пока у вас не будет 20 % от покупной цены, которую можно отложить на кредит, понимая, что на некоторых рынках цены на жилье будут расти по мере того, как вы откладываете. Таким образом, через год (или еще пять лет) стоимость домов, подобных тому, который вы ищете, будет пропорционально выше, как и сумма, составляющая 20 % от их стоимости.
• Используйте сбережения, которые у вас уже есть, в качестве первоначального взноса по кредиту меньшего размера. Если вы накопили достаточно средств, подумайте о покупке более старого или меньшего дома в вашем районе, осмотритесь на других рынках, где стоимость жилья ниже, или, возможно, изучите кондоминиумы или кооперативные квартиры. Приобретение жилья меньшего размера, чем вы хотите, может потребовать некоторых компромиссов, но это также может подготовить почву для обмена на более крупную недвижимость в течение следующих 5–10 лет.

Как избавиться от PMI

Многие заемщики благодарны, когда PMI помогает им получить ипотеку с коэффициентом LTV выше 80%, но большинство из них еще более благодарны, когда они могут отменить свое покрытие PMI. Многие кредиты требуют автоматического удаления PMI после даты, на которую рассчитываются ваши ежемесячные платежи, чтобы вы преодолели коэффициент LTV 78% (другими словами, когда вы заплатили 22% «основной стоимости» дома). Но вы можете запросить удаление PMI раньше, если вы можете показать, что ваш капитал в доме равен или превышает 20% того, что вы заплатили за собственность (его «первоначальная стоимость»).

Сколько времени потребуется, чтобы достичь коэффициента LTV 80 %, зависит от нескольких факторов:

• Размер вашего первоначального взноса :Чем ближе ваш первоначальный авансовый платеж был к 20%, тем быстрее вы достигнете 80% LTV. Например, при прочих равных условиях для нашего гипотетического дома стоимостью 300 000 долларов:

Если вы вложите 10% по 30-летнему кредиту под 4,5% годовых, потребуется чуть более шести лет, чтобы достичь 20% собственного капитала. С первоначальным взносом 5% это заняло бы более восьми лет. Если вы не отложили первоначальный взнос в размере 20 % на покупку дома, возможно, вы захотите пересмотреть, сколько денег вам нужно на покупку дома, чтобы избежать платежей PMI.

• Размер ваших ежемесячных платежей :Вы можете ускорить накопление собственного капитала (и получить 20% LTV), «переплачивая» ипотечный кредит каждый месяц. В дополнение к тому, что вы можете быстрее завершить платежи PMI, эта практика может сэкономить вам расходы на проценты в течение срока действия кредита. Однако досрочное погашение ипотеки связано с некоторыми компромиссами, поэтому тщательно обдумайте этот вариант, прежде чем продолжить.
• Изменения в оценочной стоимости :оценочная стоимость вашего дома может меняться в зависимости от рыночных условий. Если вы покупаете недвижимость в районе с растущими ценами на жилье, повышение рыночной стоимости вашей недвижимости может помочь вам еще быстрее получить 20% акций. Напротив, снижение стоимости недвижимости в районе может увеличить время, необходимое для достижения LTV 80%.

Прежде чем PMI можно будет удалить, вам, как правило, придется заплатить за новую оценку (оценщиком, выбранным кредитором). Кредиторы требуют этого, чтобы покрыть их в случае, если стоимость дома упала ниже его первоначальной стоимости. Оценка обычно стоит несколько сотен долларов, но цены могут превышать 1000 долларов за очень большие дома или недвижимость с уникальными или необычными особенностями или удобствами.

Новая оценка определяет стоимость дома, которая используется при расчете коэффициента LTV. Если вы достигли 80%, вы можете исключить свой PMI. Если вы не набрали 80 %, вы можете повторить попытку в любое время, но вам, возможно, придется заплатить за еще одну оценку.

Может ли хороший кредитный рейтинг помочь мне избежать PMI?

Если у вас исключительный кредит, вы можете претендовать на ипотеку 80/20, которая позволяет избежать PMI и дает вам дом только за расходы на закрытие. Вы делаете это, взяв ипотечный кредит на 80% от стоимости недвижимости и второй кредит на 20% первоначального взноса. И 80-процентный, и 20-процентный кредит обеспечены залогом дома, поэтому невыплата любого из них может привести к потере права выкупа.

Кредиторы очень избирательны в выдаче кредитов 80/20. В дополнение к отличной кредитной истории от вас может потребоваться продемонстрировать стабильный послужной список, соответствовать минимальным требованиям к сбережениям и другим активам, а также продемонстрировать, что общая сумма непогашенных долгов составляет менее 45% вашего дохода. Эти требования делают кредиты 80/20 недоступными для многих заемщиков, но если вы соответствуете требованиям, этот вариант стоит изучить.

Многие покупатели жилья рассматривают частное ипотечное страхование и те сотни долларов в месяц, которые оно обычно стоит, не более чем необходимое зло. Но, позволяя покупателям жилья приобретать дом с первоначальным взносом менее 20%, PMI устраняет серьезное препятствие для многих потенциальных покупателей жилья. Это инструмент, который стоит понять, и он может помочь вам построить дом своей мечты.