Субстандартные ипотечные кредиты — это жилищные кредиты, предназначенные для «рискованных» заемщиков — тех, кого кредиторы считают менее вероятными, чем большинство, чтобы погасить свои долги. Как и другие субстандартные кредиты, субстандартные ипотечные кредиты имеют относительно высокие процентные ставки и сборы.

Понимание субстандартных ипотечных кредитов

Кредиторы могут классифицировать субстандартных заемщиков как заемщиков с FICO ^® . Баллы ^☉ между 580 и 669. Однако у каждого ипотечного кредитора есть свое собственное определение субстандартного кредита и собственная политика установления комиссий и процентных ставок по субстандартным кредитам.

Это подчеркивает важность поиска ипотечного кредита. Возможно, вы будете претендовать только на низкокачественную ипотеку с одним кредитором, но другой кредитор будет считать, что вы имеете право на обычную ипотеку. Даже если все кредиторы считают вас субстандартным заемщиком, некоторые из них, скорее всего, предложат более выгодные условия кредита, чем другие.

Цены на субстандартные ипотечные кредиты могут различаться в зависимости от типа ипотечного кредита (см. ниже), но почти все субстандартные ипотечные кредиты имеют следующие характеристики:

• Высокие затраты на закрытие: Кредиторы частично компенсируют риск кредитования субстандартных заемщиков, взимая высокие комиссионные авансом. Плата за выдачу субстандартных кредитов может быть более чем на 1 процентный пункт выше, чем по обычным кредитам.
• Высокий интерес: Ставки по субстандартным ипотечным кредитам обычно на несколько процентных пунктов выше, чем по обычным ипотечным кредитам.

Типы субстандартных ипотечных кредитов

Вы можете столкнуться с тремя типами субстандартных ипотечных кредитов:

Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой (ARM)

ARM начинаются с относительно низких начальных процентных ставок, которые переходят на переменную ставку по истечении определенного периода времени (обычно одного года). Эта переменная ставка привязана к опубликованной процентной ставке центрального банка, такой как ежемесячный средний индекс казначейства.

Когда процентная ставка ARM меняется, что может происходить ежегодно, это может значительно увеличить сумму вашего ежемесячного платежа по ипотеке. Даже при тщательном планировании повышение ставок может привести к чрезмерной нагрузке на бюджет домохозяйств.

Досрочная ипотека

При сроке погашения 40 или даже 50 лет по сравнению с 30-летней нормой обычных ипотечных кредитов, долгосрочные ипотечные кредиты могут означать осуществление сотен дополнительных платежей в течение срока действия кредита.

Когда эти платежи основаны на более высокой процентной ставке, характерной для субстандартных ипотечных кредитов, долгосрочная ипотека может легко обойтись для основного заемщика в сотни тысяч дополнительных долларов по сравнению с обычным кредитом.

Процентная ипотека

С ипотекой только для процентов у вас есть возможность в течение первых пяти-семи лет кредита платить только проценты, причитающиеся по кредиту (без основной суммы). В конце этого вводного периода вы можете продлить кредит или рефинансировать, но вы должны начать выплачивать основную сумму.

Ипотечные кредиты с выплатой только процентов работают лучше всего, если вы вносите стандартные ежемесячные платежи в виде процентов и основного долга и прибегаете к более низким выплатам только в случае крайней необходимости, например, при непредвиденных расходах. Выработав привычку платить только проценты, вы рискуете продать дом в конце вводного периода. На рынках, где цены снижаются, это может даже означать, что кредит окажется «под водой» и ему грозит потеря права выкупа или короткая продажа.

Риски низкокачественной ипотеки

• Высокие процентные ставки: Основным недостатком субстандартной ипотеки является высокая стоимость процентов. Более высокие процентные ставки и сборы, сопровождающие субстандартную ипотеку, могут значительно увеличить сумму, которую вы будете платить за свой дом в течение срока действия кредита.
• Высокие требования к первоначальному взносу: Обычные ипотечные кредиты обычно требуют 20% первоначального взноса. Ипотечные кредиты, обеспеченные государством, и некоторые другие ипотечные кредиты, не относящиеся к субстандартным, допускают более низкие первоначальные взносы, но некоторые субстандартные кредиторы требуют первоначальный взнос в размере 25% или более.
• Платить больше и дольше: Добавляя дополнительные платежи и увеличивая срок кредита, долгосрочные ипотечные кредиты могут усилить эффект этих высоких процентных ставок.
• Неопределенность: Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой затрудняют прогнозирование ежемесячных расходов от одного года к другому, а ежегодные повышения, вероятно, будут настолько высокими, насколько это позволяет закон, в условиях быстро растущих процентных ставок.

Должны ли вы получить субстандартную ипотеку?

Как следует из названия, субстандартная ипотека далеко не идеальна. Вот несколько сценариев, в которых вы могли бы подумать о том, чтобы получить его, и когда вам лучше дважды подумать об этом.

Когда субстандартная ипотека может быть хорошим выбором:

• Вы нашли дом, который является редкой сделкой, которую вы не хотите упустить.
• Вы находитесь на пути к восстановлению своей кредитной истории и уверены, что можете позволить себе платежи сегодня и в будущем.
• Вы планируете оставаться в доме примерно десять лет и ожидаете рефинансирования. (Во времена роста процентных ставок это может быть сложно; хотя улучшение вашего кредита может вывести вас из категории субстандартных кредитов через пять или 10 лет, самые низкие доступные ставки к тому времени могут быть сопоставимы со ставками сегодняшних субстандартных кредитов. С другой стороны, ставки могут достичь пика и снова начать падать в течение этого периода времени.)
• Вы планируете рефинансирование с более крупным первоначальным взносом в силу надежно ожидаемого увеличения дохода или наличных денег (например, если вы ожидаете наследство или планируете продать недвижимость или другие активы).

Когда субстандартная ипотека может не Будьте хорошим выбором:

• Вы едва можете покрыть платежи, исходя из текущего дохода.
• Вы имеете право только на ARM и должны приложить усилия, чтобы внести начальные платежи. (Это та же проблема, что и в предыдущем пункте, но увеличение ставок ARM усугубит проблему.)
• У вас есть возможность получить поручителя с хорошей кредитной историей, который поможет вам претендовать на более выгодные условия кредита, чем субстандартный кредит.
• Ваши кредитные рейтинги ставят вас на пороге того, чтобы претендовать на получение неподстандартного кредита, и вы можете предпринять шаги в течение следующих шести-двенадцати месяцев, чтобы улучшить свою готовность к ипотеке.

Итог

Если ваша кредитная история короткая или нечеткая, субстандартная ипотека может стать для вас лучшей возможностью попасть в дом своей мечты. Но они стоят дорого, поэтому, прежде чем их принимать:

• Поищите самые выгодные условия.
• Внимательно подсчитайте цифры, чтобы убедиться, что вы понимаете реальную стоимость кредита.
• Убедитесь, что вы можете производить платежи.
• Ознакомьтесь с возможными вариантами рефинансирования на более выгодных условиях в какой-то момент в будущем.

Вместо получения субстандартного ипотечного кредита вы можете воспользоваться возможностью, чтобы понять, что сдерживает ваш кредитный отчет и кредитный рейтинг. Если у вас будет достаточно времени, вы сможете улучшить свою кредитную историю до такой степени, что вам не придется рассматривать субстандартную ипотеку.