Дебаты о том, арендовать или купить дом, продолжаются, и кажется, что они растут и падают вместе со стоимостью недвижимости.
Сейчас, когда цены на жилье достигли рекордного уровня, дебаты актуальны как никогда.
Это особенно актуально на рынках с высокими ценами, где цены на жилье достигли уровня носа и потребуют огромных финансовых вложений — если это вообще возможно.
Неудивительно, что география играет важную роль при принятии решения об аренде или покупке дома.
На некоторых рынках либо с очень высокими ценами на жилье, либо с избытком сдаваемого в аренду жилья аренда будет лучшим выбором. Но в других, где арендная плата выше, чем обычный платеж за жилье, покупка выделяется как предпочтительная стратегия.
В отчете CNBC, опубликованном в конце прошлого года «Лучше арендовать, чем покупать на современном рынке жилья», говорится, что покупка дома сейчас дешевле аренды только в 35% округов США. Они сообщают, что аренда является более выгодной инвестицией, чем покупка, на 16 из 23 крупных городских рынков.
Столичные районы, где лучше арендовать, включают Атланту, Даллас, Денвер, Хьюстон, Лос-Анджелес, Майами, Сан-Франциско и Сиэтл. Однако на большей части Среднего Запада и Северо-Востока покупка эффективнее аренды, а лучшими местами для покупки являются Чикаго и Кливленд.
Сан-Франциско — классический пример. По состоянию на середину этого года средняя цена продажи дома на одну семью достигла невероятных 1,7 миллиона долларов, а кондо — 1,3 миллиона долларов. Покупка по таким ценам может быть исключена для подавляющего большинства домохозяйств.
Напротив, средняя цена дома в Буффало составляет 115 750 долларов по сравнению со средней месячной арендной платой в 1100 долларов. Такие цифры делают владение более выгодным капиталовложением, чем аренду, поскольку ежемесячная плата за дом по средней цене будет ниже средней месячной арендной платы.
Это еще один фундаментальный факт жизни, когда речь идет о покупке жилья.
Проще говоря, вопрос об аренде или покупке дома не применяется, если вы не можете претендовать на получение финансирования от ипотечного кредитора.
Это может включать несколько факторов, в том числе:
Если вы надеетесь купить дом в будущем, хорошая новость заключается в том, что каждую из этих проблем можно решить в будущем. Это займет время, но это, безусловно, выполнимо.
А пока мы сосредоточим эти дебаты на вопросе об аренде или покупке, исходя из того, что у вас есть финансовые ресурсы для покупки.
Есть много факторов, которые влияют на решение об аренде или покупке дома. Не все также имеют отношение к деньгам.
Ниже мы разберем каждый фактор по отдельности, подробно обсудим, как он влияет на аренду или владение, а затем попытаемся объявить победителя в каждой категории.
Этот может быть самым сложным из всех. Если вы покупаете дом за 300 000 долларов с первоначальным взносом в размере 60 000 долларов (20%), вам потребуется ипотечный кредит в размере 240 000 долларов. При 4% для 30-летнего кредита ежемесячный платеж по ипотеке составит 1145 долларов. Налог на недвижимость, составляющий 3000 долларов в год, добавит к вашему ежемесячному платежу еще 250 долларов. Вы также должны рассчитать дополнительные 100 долларов США на страхование домовладельца.
Таким образом, общая ежемесячная стоимость покупки составит 1395 долларов США.
Если стоимость аренды того же дома составляет 1800 долларов США в месяц, лучше купить его.
Но скажем, вместо 20% первоначального взноса вы вносите только 5%. Это увеличит вашу ипотеку до 285 000 долларов. При 4% для 30-летнего кредита сам платеж по ипотеке составит 1360 долларов. Вам также нужно будет добавить 350 долларов США на налог на имущество и страховку домовладельца, в результате чего общая сумма составит 1710 долларов США.
Но это не конец истории. Внося 5%, вы должны будете оплатить частную ипотечную страховку. Ежемесячная премия в размере 285 000 долларов США, что составляет 95 % от стоимости дома, добавит к выплате примерно 185 долларов США.
Таким образом, общая ежемесячная стоимость покупки увеличится до 1895 долларов США.
Но есть еще одна переменная для владельцев:затраты на ремонт и техническое обслуживание.
HGTV сообщает, что среднегодовые расходы на ремонт и техническое обслуживание домовладельцев составляют от 1% до 3% от покупной цены дома. Для дома, купленного за 300 000 долларов, при средней ставке 2% затраты на ремонт и техническое обслуживание составляют 6 000 долларов в год. Это добавит к вашему ежемесячному платежу около 500 долларов США, вне зависимости от того, вносите ли вы 5% или 20%.
При первоначальном взносе в размере 20% ежемесячный платеж увеличивается до 1895 долларов. При первоначальном взносе в размере 5 % она увеличивается до 2395 долларов США.
Победитель: Аренда
Это часто недооцениваемый критерий аренды по сравнению с покупкой. Если у вас очень стабильная работа или вы работаете в очень стабильной карьере, покупка может иметь больше смысла. Но если, как и во многих других профессиях сегодня, будущее трудоустройства неясно, возможно, вам лучше арендовать жилье.
Часть проблемы нестабильной занятости заключается в надежности доходов. Если вы часто меняете работу, существует реальная вероятность того, что в какой-то момент вы будете зарабатывать меньше, чем при покупке дома. Если это даже потенциально описывает вашу ситуацию, лучше взять напрокат.
Победитель: Покупка для тех, у кого есть стабильная работа, аренда для всех остальных.
Это взгляд на ситуацию со стабильностью работы под другим углом. Если вы живете в маленьком городе или сельской местности, а рабочих мест в вашей области не хватает, вам, возможно, придется переехать, если вы потеряете работу.
Другой пример:вы можете вступить в брак в ближайшем будущем, что требует переезда. Еще одна возможность — это больной близкий человек в другом городе, что может потребовать от вас переезда в какой-то момент.
В любой из вышеперечисленных ситуаций аренда даст вам необходимую мобильность, чтобы переехать с наименьшими проблемами. Вы можете выйти из аренды самое позднее в конце срока, а некоторые позволят вам разорвать аренду с минимальными затратами. Но попытка продать дом для переезда не только требует больше времени, но и, если вам нужно переехать быстро, вы можете потерять деньги на продаже.
Победитель: Аренда
Было время, когда налоговый кодекс был чрезвычайно дружелюбен к домовладельцам. Но изменения в налоговом кодексе, внесенные в конце 2017 года, изменили это уравнение для миллионов домовладельцев.
Прежде всего, резко увеличился стандартный вычет. В 2019 году сумма составляет 24 400 долларов США за совместную подачу документов, состоящих в браке, и 12 200 долларов США за неженатых.
Продолжая наш пример выше, если у вас есть ипотечный кредит в размере 240 000 долларов США под 4%, вы будете платить проценты по ипотеке в размере менее 9 600 долларов США в первый год кредита. Даже если вы добавите 3000 долларов США на налоги на недвижимость, вы получите только 12 600 долларов США в виде не облагаемых налогом расходов, связанных с вашим домом.
Это может дать вам небольшой вычет — 200 долларов — если вы одиноки. Но он едва превысит 50% стандартного вычета для супружеской пары.
В новом налоговом кодексе есть еще одно ограничение. Вычеты государственных и местных налогов («SALT») теперь ограничены суммой в 10 000 долларов США в год. Если вы живете в штате с высокими налогами, ваш налоговый вычет на недвижимость будет ограничен, что лишает вас всех преимуществ вычета расходов.
Арендатор получит стандартный вычет, который может быть единственным, что получает домовладелец.
Победитель: Покупка, если у вас есть большие постатейные вычеты, кроме вашего дома. В противном случае выигрыш достается аренде.
Деньги, вложенные в первоначальный взнос за дом, фактически являются захваченным капиталом. Это потому, что к нему нельзя получить доступ, кроме продажи дома или получения кредита под залог дома. Один совершенно неудобен, а другой увеличивает стоимость владения. Вывод, однако, заключается в том, что авансовые платежи неликвидны. Он есть, но на самом деле его нет.
Возьмем в качестве примера двух человек, каждый из которых имеет сбережения в размере 60 000 долларов. Первый берет всю сумму и использует ее в качестве 20% первоначального взноса за дом стоимостью 300 000 долларов. Вторая хранит их в сбережениях и сдает свой дом.
Вложив свои сбережения и дом, покупатель потерял ликвидность. Но, сохраняя сбережения в размере 60 000 долларов, арендатор остается полностью ликвидным. Благодаря такой ликвидности у арендатора больше возможностей в жизни, а также щедрая защита от финансовой неопределенности.
Победитель: Аренда, если для вас важна ликвидность — так и должно быть.
Этот фактор зависит от множества переменных, но давайте рассмотрим аренду и покупку по отдельности.
Человек А вносит первоначальный взнос в размере 60 000 долларов за дом стоимостью 300 000 долларов и добросовестно выплачивает ипотечные платежи в течение 30 лет. По истечении этого времени не только полностью выплачивается ипотека, но и стоимость дома удваивается. Состояние человека А выросло с 60 000 до 600 000 долларов США за 30 лет.
У лица Б также есть 60 000 долларов, но вместо того, чтобы купить дом, она инвестирует их в смешанный портфель акций и облигаций со средней годовой доходностью 7%. Спустя 30 лет ее портфель с 60 000 долларов вырос до 456 735 долларов США.
Лицо А получает преимущество в размере более 153 000 долларов в результате покупки, а не аренды. Однако, если его дом не вырастет в цене, его собственный капитал составит всего 300 000 долларов через 30 лет. В результате он отстает более чем на 156 000 долларов США.
Победитель: Это может быть любой вариант, в зависимости от соотношения цены и качества дома домовладельца и сбережений и инвестиций арендатора.
Мы только что привели пример того, как человек может инвестировать деньги в портфель акций и облигаций, которые в противном случае пошли бы на покупку дома. Это одна из форм альтернативных издержек, которая может быть как в пользу домовладельца, так и против него.
Но существуют менее определенные альтернативные издержки. Например, если вместо покупки дома вы решили вложить деньги в свою карьеру или в покупку бизнеса, увеличение дохода, а также потенциальная стоимость бизнеса при перепродаже могут значительно опередить вас по доходности инвестиций. о владении домом.
Добившийся собственного успеха миллионер, инвестор в недвижимость Грант Кардоне много раз заявлял, что вы не должны покупать дом, чтобы жить в нем, а должны арендовать его, а затем инвестировать свои деньги в себя. (Он сдает свой дом в аренду, имея портфель сдаваемой в аренду недвижимости, приносящей доход.) В основном он имел в виду использование денег для покупки бизнеса или улучшения карьерных навыков.
Победитель: Аренда
Это охватывает широкий спектр потенциальных тем, которые зависят от ваших индивидуальных обстоятельств. Например, некоторые люди просто чувствуют себя лучше, эмоционально владея. Они предпочитают постоянство владения — а также возможность обустроить свой дом — любым преимуществам, которые может предоставить аренда. Кроме того, если у вас есть дети, вы, скорее всего, предпочтете владеть ими, чтобы обеспечить им большую безопасность.
С другой стороны, если у вас очень ответственная карьера, вы любите путешествовать или у вас есть хобби и увлечения, которые не позволяют вам проводить много времени дома, аренда может быть предпочтительнее. Это также лучший выбор для тех, кто не хочет заниматься ручным обслуживанием, которое требует владение домом.
Победитель: Это сертифицированная жеребьевка.
Как видно из различных факторов, которые мы оценили при принятии решения об аренде или покупке дома, это действительно сложный выбор.
Он начинается с общих факторов, таких как рынок, на котором вы живете. . Если в этом районе особенно высока стоимость жилья, владение жильем может оказаться невозможным, каким бы желательным оно ни было с эмоциональной точки зрения.
Есть также финансовые соображения. , которые, как правило, доминируют в дебатах. Прежде всего, это долгосрочное финансовое преимущество владения по сравнению с арендой. Это действительно зависит в основном от вероятности того, что цены на жилье в вашем районе существенно вырастут в будущем. Это, конечно, переменная, поскольку она предполагает использование хрустального шара, которого нет ни у кого из нас.
Кроме того, есть личные факторы. . Первым в этой категории является вопрос о том, можете ли вы позволить себе купить дом. Это будет зависеть от вашего финансового положения и уровня доступности в вашем регионе. Вам также необходимо определить, будет ли владение преимуществом с точки зрения налогообложения, а также влияние переменных затрат, таких как ремонт и техническое обслуживание.
Наконец, есть проблемы с личными предпочтениями. . Как бы вы ни хотели иметь дом, аренда может лучше соответствовать вашему образу жизни. Если из-за вашей работы, хобби или путешествий вы часто бываете вдали от дома, аренда может быть лучшим выбором, даже если другие факторы благоприятствуют владению.
Если вы стоите перед выбором между арендой и покупкой прямо сейчас, тщательно взвесьте этот выбор с учетом всех факторов, перечисленных выше. Вы можете быть удивлены своим окончательным выводом.