Недавно мы с моей невестой занялись ремонтом дома. Несколько лет назад Джули купила половину дуплекса в пригороде Вашингтона, округ Колумбия. Для сегодняшнего дома он довольно мал:две спальни, одна ванная комната и готовый подвал. Спальни были небольшими, поскольку дуплекс был построен в начале 1960-х годов. Ее жилище было достаточно большим, чтобы вместить избалованную гнилую собаку и время от времени останавливаться у самого лучшего жениха на свете, но не собиралось быть достаточно большим для двоих (ГАВ! ) нас трое, не говоря уже о семье.

Расходы

Из-за размера нашего дома мы с Джули хотели построить как можно большую пристройку. Нашей целью было построить пристройку заподлицо с линией участка и стеной для подвала и обоих этажей. В дополнительном пространстве на первом этаже разместится наша новая кухня, новая главная спальня на втором этаже и гостиная/спальня в подвале. У нас также было несколько предложений по обновлению существующей структуры. Сможем ли мы реализовать свои желания?

Сначала нам пришлось обратиться в городской совет по планированию, чтобы убедиться, что у нас есть необходимые разрешения и, при необходимости, специальные исключения или отклонения от требований города. Хорошо продуманная, быстрая и по существу презентация имеет хорошие шансы привлечь внимание вашей доски планирования. Мы наблюдали, как несколько петиционеров перед нами вступили в запутанные дебаты с планировщиками и не получили одобрения. Нас легко одобрили, потому что мы изучили коды, обосновали, почему нам нужно то, что мы запрашивали, и быстро и связно представили свои потребности.

Существует несколько вариантов финансирования проекта по благоустройству дома:

• Вы можете финансировать себя самостоятельно.
• Вы можете рефинансировать существующую ипотеку.
• Вы можете взять кредит под залог собственного капитала или
• Вы можете взять кредит под залог собственного жилья.

В нашем случае цены на жилье взлетели с тех пор, как Джули купила дом, поэтому у нас была большая сумма «капитала», которую можно было использовать. Собственный капитал – это, по сути, разница между оценочной стоимостью вашего дома и непогашенными остатками по ипотеке. Я бы не рекомендовал использовать «капитал» для финансирования расходных расходов, но я слышал о людях, использующих акционерный капитал для консолидации кредитных карт по более низким ставкам (обеспеченных вашим домом). Мы чувствовали, что справедливость в нашем доме — это сила, которую мы должны опираться на наш проект. Ваш ситуация может быть другой, и вам следует прочитать обо всех возможных вариантах и использовать сильные стороны своего финансового положения. при выборе метода финансирования.

Чтобы узнать о различных методах финансирования пристройки к дому, у Bankrate есть несколько отличных бесплатных руководств. Вот как, по моему мнению, в целом распределяются различные варианты финансирования:

 Подходит для: Обратите внимание: Кредит под залог собственного капитала Одноразовый
Крупные проектыБольшинство проектов с плавающей ставкойДомашний капитал
Кредитная линия Многие
Текущие проектыУсловия, график оплатыРефинансирование Чтобы стать ниже
процентные ставкиЗатраты на закрытие,
Изменение ставкиСамофинансирование Небольшие проектыВаш текущий баланс

Разговаривая с потенциальными кредиторами, я обнаружил, что они обычно выдают кредит под залог собственного капитала, при котором соотношение вашего долга к стоимости не превышает 80%. Вы можете пойти выше, но это будет стоить больше комиссий и ставок. Мы не чувствовали необходимости повышать коэффициент DTV выше 80% и не хотели платить надбавку или потенциально подвергать себя опасности, если рынок резко изменится. Чего мы не знали, так это того, что поставщик кредита под залог недвижимости выкупит ваш второй залог (если он уже не находится на первой или второй позиции), и это оставило нам меньший бюджет, чем мы сначала думали. Но мы уплатили должное, и это не было проблемой.

После того, как мы узнали вероятный размер нашего кредита под залог собственного капитала и доступные денежные средства, мы встретились с нашим подрядчиком / архитектором, чтобы подтвердить планы и убедиться, что у нас достаточно финансирования для покрытия ожидаемых затрат и потенциального перерасхода средств. Наш подрядчик рассказал нам о своем примерном бюджете и поработал с нашими цифрами, чтобы показать нам, чего мы можем ожидать.

Преимуществом, которым мы пользовались, была значительная сумма ликвидных сбережений, которую мы могли использовать заранее, чтобы самостоятельно покрыть значительную часть затрат, как если бы мы заплатили авансовый платеж при добавлении. Наши резервы также компенсировали тот факт, что мы недооценили время, необходимое для получения кредита, завершения планов и получения разрешения на строительство. Поскольку у нас были некоторые резервы, мы смогли начать первоначальное строительство сразу после завершения оформления документов. Мы оплатили многие расходы авансом и оставили часть нашего бюджета наличными на конец проекта, если она нам понадобится. Оглядываясь назад, я понимаю, что мне было неудобно начинать работу без учета этих важных деталей, но наш график и отсутствие опыта не оставляли нам особого выбора.

Конечно, прежде чем подписывать какие-либо бумаги, мы хотели убедиться, что сможем позволить себе доплату по ипотеке. Я расскажу о том, как я это сделал, и обсудю работу с кредиторами в следующую субботу. В завершение мы дадим несколько замечательных советов, как сэкономить тысячи долларов на пристройке дома!

Капитализация

Затем мне пришлось ориентироваться на заминированном поле битвы заявок на получение кредита. Какая сделка была лучшей? Как мне его найти? И как мне узнать, когда я его найду?

Мы сверились с нашими соответствующими банками, думая, что наши существующие отношения с этими гигантами (у нас с Джули были отдельные счета в разных банках) будут означать более выгодные условия. Эти два крупных банка имели аналогичные предложения с фиксированной ставкой в ​​размере 8%. Не зная, хорошие это или плохие, пришло время использовать магию Интернета.

Мне нужно было много предложений для сравнения, и мне хотелось получить их как можно скорее. Двумя популярными сайтами с предложениями по ипотечным кредитам являются BankRate и LendingTree. Я заполнил их формы и отправил предложения на свой спам-адрес электронной почты, хотя, к сожалению, номер телефона, который мы использовали, был настоящим домашним номером Джули. Между сотнями очень раздражающих автоматических телефонных звонков, по-видимому, от компаний LendingTree, мы получили около 10 различных оценок ставок и финансирования на наш почтовый ящик.

Наши национальные банки погибли последними.

Я думаю, мой дедушка однажды сказал мне покупать местное и финансировать местное. Не решаясь иметь дело с кредиторами через Интернет и разочаровавшись в наших национальных банках, я обратился к местным банкам. Теория гласит, что небольшие местные банки знают, в каком районе они кредитуют. Местные банки, как правило, выдают кредиты только в своем географическом регионе. У них могут быть более выгодные условия, поскольку у них нет ресурсов, чтобы конкурировать с более крупными банками по местоположению и удобству. В моем случае эта пословица оказалась верной. Проведя комплексную проверку, посетив различные отделения банка и получив котировки ставок, я получил до 15 различных предложений.

Мне не потребовалось много времени, чтобы разобраться с предложениями, и через несколько дней я подал заявку на получение кредита под залог собственного капитала в Cardinal Bank. В небольших банках, с которыми я разговаривал, я получал лучшие ответы на свои вопросы и более индивидуальное обслуживание, чем в более крупных учреждениях. Поскольку покупка дома требует больших денег и большого доверия, я придавал большое значение обслуживанию клиентов. По моему опыту, мелкие банки, как правило, с большей готовностью будут держать вас за руку и отвечать на ваши вопросы, чем более крупные банки. Обратитесь в местный банк и узнайте, подойдет ли вам эта идея.

Прежде чем подписать документы по кредиту, мы с Джули сели, чтобы посмотреть на нашу финансовую картину с учетом нового платежа по ипотеке. Наш новый комбинированный платеж был по существу вдвое больше, чем Джули платила ранее по своей первой ипотеке. Я хотел сесть и посмотреть на финансы, потому что я привык жить с соседями по комнате и платить очень мало за аренду. Я знал, что моя структура расходов вот-вот изменится. Я привык к студенческому образу жизни (дешевая аренда, питание, развлечения) и собирался «повзрослеть».

Мы говорили о том, какой суммой должен быть наш общий резервный фонд (мы чувствовали себя комфортно, имея расходы на проживание в течение одного года). Новый платеж по ипотеке составит 36% от нашей зарплаты на дом, что было довольно внушительно. В нашем бюджете даже остались деньги на предоплату, и это приятно.

Хорошее планирование пристройки может означать, что вы сможете найти способ профинансировать ее:мы превратили подвал в люкс с одной спальней. Со временем это помещение будет использоваться либо для приезда родственников, либо для детей, но какое-то время мы сможем сдавать его в аренду и планируем использовать вырученные средства для одной цели:досрочного погашения кредита под залог собственного жилья.

Если все получится, мы выплатим весь кредит под залог собственного жилья в течение 6 лет.

Строительство

Я хочу закончить эту серию советами и приемами, которые мы узнали, которые помогают нам сэкономить на затратах на строительство. Вместо того, чтобы писать как бессвязный бред, я собираюсь перечислить различные уроки, извлеченные в процессе строительства.

Работа стоит дорого

• Все, что вам удобно, делайте сами. Даже мелочи могут сэкономить много денег.
• Вывоз мусора стоит несколько сотен долларов за штуку. Потратив утро на то, чтобы разобрать завалы в мусорном контейнере, Джули смогла освободить гораздо больше места. Я расправил мусор и выкинул его в мусорный контейнер. Благодаря этим усилиям мы сэкономили на двух вывозах мусорных контейнеров.
• Содержите рабочее место в чистоте. Ваши подрядчики должны поддерживать чистоту на рабочем месте, но они сосредоточены на своей работе. Вместо того, чтобы платить своим плотникам почасовую ставку за уборку рабочей площадки, очистите ее, чтобы все ваши подрядчики могли продолжать концентрировать свои навыки на задачах, которые они делают лучше всего. Просто поддержание чистоты на рабочем месте может сэкономить вам сотни, если не тысячи.
• Поддерживайте линию участка самостоятельно, если ваша пристройка пересекает ее. На улице очень мало лопаты, граблей и некоторых перчаток, с которыми невозможно справиться, а поддержание чистоты границ участка (а также двора) помогает поддерживать ход работы.
• Используйте лишнюю землю для заполнения. Пока мы поддерживали линию участка, мы нашли время, чтобы выровнять части двора. У нас было довольно много места для заполнения, поэтому мы использовали дополнительный гравий и почву. Наши усилия позволили нам не только выровнять двор, но и полностью заполнить пространство, для которого, как мы думали, нам придется покупать грунт.

Спроектируйте свой дом эффективно

• Мы установили кондиционер на чердаке, а система вентиляции выходила из потолка. Нам не только теперь не придется беспокоиться о блокировке вентиляционных отверстий в наших комнатах, но и наши затраты на охлаждение будут ниже, поскольку прохладный воздух будет падать. Великолепно!
• Замените старые окна. Окна Джули были створчатыми. Они пропускают внешнюю среду, как решето. Мы выбрали новые виниловые окна. Мы также обнаружили, что в вашем местном магазине окон могут быть очень выгодные предложения. Некоторые продавцы окон пришли к нам домой, чтобы провести напряженную коммерческую презентацию. Если вам действительно нравится их продукт, будьте уверены:если вы не купите его с единовременной скидкой, вам, скорее всего, перезвонят через несколько недель и предложат еще более низкую скидку, потому что они перезаказали винил или что-то в этом роде.
• Перенос ванных комнат и/или лестничных клеток — очень дорогой ремонт. Если вам не нужно их перемещать, не делайте этого.
• Сходите в местный хозяйственный магазин и прочитайте, посмотрите или примите участие в демонстрациях и занятиях, которые они проводят по различным проектам по благоустройству дома. Мы научились строить собственный забор, устанавливать обшивку, собирать древесину твердых пород, не повреждая ее, и получили другие навыки, позволяющие экономить деньги!
• Следите за тем, где вы делаете покупки. Мы заметили большую разницу в ценах в магазинах, которые мы посетили, а также заметили, что в некоторых магазинах одни товары дешевле, а другие дороже. У нас есть небольшая книга, которую мы ведем в качестве реестра товаров, где мы можем отмечать цены и качество в магазинах, оглядываясь вокруг, а затем принимать решения позже. В этом поможет цифровая камера.
• Утилизируйте то, что у вас есть. Я уже упоминал ранее, что мы проектировали однокомнатную квартиру на цокольном этаже. Еще мы строили новую кухню. Вместо того, чтобы выбрасывать старую кухню, мы сохранили шкафы и бытовую технику и разместили их на кухне в подвале. Мы также сохранили древесину лиственных пород, чтобы использовать ее для ремонтных работ в других местах дома.

Сделай сам

• Пройдя немного инструкций, вы сможете самостоятельно установить шкафы, бытовую технику и отделку. Шкафы ИКЕА особенно просты в установке, хотя есть проблемы с их наличием и своевременной доставкой. Судя по историям, которые я слышал, нет ничего необычного в том, чтобы по нескольку недель ждать у дверей шкафа.
• Мы устанавливаем теплый пол. Теплый пол с подогревом сэкономит деньги на счетах за электроэнергию в долгосрочной перспективе и может сэкономить вам деньги на начальном этапе, если вы установите его самостоятельно. Это также обеспечивает более естественный и удобный источник тепла, чем конвекция на открытом воздухе.
• Хранение. В доме с двумя спальнями требуется место размером примерно 10x12x10 для хранения всех вещей. Обычно аренда помещения обходится примерно в 200 долларов в месяц (плюс любые первоначальные взносы). Чтобы сэкономить немного денег, мы использовали отдельно стоящий гараж, который был у меня дома (я снимаю). Поскольку мои соседи по комнате не могли воспользоваться гаражом, я отплатил им за неудобства, выполнив еще несколько дел по дому.
• Краска. Это довольно очевидно, не так ли?
• Мы снесли старый и довольно обшарпанный металлический забор. В старых заборах есть одна особенность:они удерживались на месте, в основном благодаря двум металлическим перекладинам, которые проходили по диагонали через столбы забора и под углом к ​​земле, из-за чего выкапывать их было затруднительно. Вытащив старый забор, мы купили столбы и доски для забора, заново выкопали ямы на глубину примерно 2 фута, положили на дно гравий и использовали уровень, чтобы убедиться, что наш забор будет прямым и узким. На каждый пост уходит около часа, если у вас нет модной землеройной машины. Мы этого не сделали.
• И самое главное, знайте, чего вы хотите, потому что, как только вы это создадите, оно уже готово.

Борьба с законом Мерфи

Это не было бы пристройкой без задержек, проблем, неправильных деталей, проблем с подрядчиками и проблем с кодом. Эти мелочи случаются в каждом проекте реконструкции дома, и их основное воздействие — задержать ваш прогресс. Мы обнаруживаем, что, имея дела, мы не так сильно расстраиваемся из-за задержки.

Например, на прошлой неделе мы провели проверку:электрика, газ, вода, конструкции, нижний колонтитул (палуба), изоляция, гипсокартон. Сначала нам сказали, что наш план по газу неправильный (несмотря на то, что городской инженер его одобрил), потому что в одном доме нельзя иметь две печи. Когда пришел дополнительный инспектор и пояснил, что наш план верен (по сути, кодекс города гласит, что для того, чтобы иметь дополнительную плиту, в комнате должен быть выход наружу), мы наконец смогли пройти.

Однако наша структурная инспекция столкнулась с проблемой:наш план снова был одобрен инженером, а не инспектором. Пристройку к стене для вечеринок мы сделали из фанеры, а затем обшили сайдингом/обшивкой. Что ж, нам нужен был огнестойкий гипсокартон между ними. Мы показали инспектору, что можем снять сайдинг и обшить его, не повредив его (ух ты! Но делайте это осторожно и медленно), установить огнестойкий гипсокартон, а затем поставить все обратно (вот где мы находимся сегодня). Продемонстрировав это, мы смогли утеплить и продолжить монтаж гипсокартона внутри.

Если вы хотите избежать задержки строительства, планируйте делать все самостоятельно на улице, когда ваши подрядчики находятся внутри, и наоборот. Мы смогли продолжить работу, несмотря на любую задержку, которая поднимала свою уродливую головку.

С появлением поставок хранение становится большой проблемой (наши новые кухонные шкафы, туалетные столики и осветительные приборы из ИКЕА от Lowe’s). Поскольку у нас есть подсобное помещение, которое мы еще не достраиваем, мы можем хранить эти предметы там. Весь дом должен быть свободен от гипсокартона, так работают монтажники.

Мы делаем все возможное, чтобы общаться с нашими подрядчиками, чтобы убедиться, что у них есть все необходимое, и что мы запланировали их заранее. Также неплохо было бы прописать в контракте с ними штраф на случай, если они пропадут на некоторое время. От наших плотников (хороших) мы неделю ничего не слышали, поэтому немного задержались (мы компенсировали это в других местах, чтобы полностью уложиться в график).

Также экономически выгодно покупать все для ваших подрядчиков. Тогда вы платите им только за установку. Просто найдите место, где его хранить.