«Если вы арендуете, вы выбрасываете свои деньги».
«Владение собственным домом — это план вынужденных сбережений».
«Домовладение — отличный способ разбогатеть».
Вы, наверное, слышали подобные заявления много раз. На телевидении, радио, в Интернете и в обычной беседе. Подобные настроения распространены в любых дискуссиях, касающихся покупки жилья и личных финансов. Общеизвестно, что покупка дома – более выгодный финансовый шаг, чем аренда. В конце концов, вы создаете капитал, а не выбрасываете деньги, верно? Ну, может быть, не совсем… Вместо того, чтобы предполагать, что «общеизвестные знания» по этому вопросу точны, давайте взглянем на некоторые финансовые различия между арендой и покупкой жилья.
Чтобы сравнить аренду и владение в этой статье, я буду использовать реальные данные, собранные в моем районе (к северо-востоку от Сиэтла). Хотя большинство покупателей, впервые покупающих жилье, склонны переходить от аренды квартиры к покупке отдельно стоящего дома большего размера, я, насколько могу, буду сравнивать яблоки с яблоками.
Оба дома расположены в двух милях друг от друга в одинаковых районах, и ни один из них не расположен на оживленной дороге. Предположим, что наш гипотетический покупатель дома — это супружеская пара, имеющая на счету в банке 85 000 долларов для внесения 20% первоначального взноса. Для расчета выплат по ипотеке мы будем использовать недавнюю 30-летнюю фиксированную процентную ставку в размере 6,25%.
Давайте посмотрим, как распределяются ежемесячные расходы (приблизительно) для нашего гипотетического потенциального покупателя жилья, впервые покупающего жилье:
Аренда Покупка Арендная плата/ипотека:1 495 долларов США 2 093 доллара США. Страховка:20 долларов США 163 доллара США. Налог на имущество:– 407 долларов США. Экономия на налогах*:– (327 долларов США) Техническое обслуживание:– 354 доллара США.Итого: 1515 долларов США 2690 долларов США*:(без стандартных вычетов)
Сразу же вы видите, что простая торговля сразу после аренды и владения приводит к увеличению ежемесячных счетов на 78%. Это не совсем ерунда. Даже если сделать небольшой переход от аренды к покупке (к которому склонны большинство покупателей, впервые покупающих жилье), вы легко увидите, что общие ежемесячные расходы вырастут более чем вдвое.
Общеизвестно, что, несмотря на сегодняшние большие премии, покупка дома является «хорошей инвестицией». Эй, по крайней мере, ты не «выбрасываешь» свои деньги, верно? Правда, в нашем сценарии арендатор каждый месяц тратит 1515 долларов, которые он больше никогда не увидит. Я бы не сказал, что их «выбросили» в большей степени, чем «выбрасывают» деньги, потраченные на любой другой товар или услугу, но, конечно, финансовая отдача от этих денег равна нулю.
Однако если вы посмотрите на разбивку ежемесячных расходов покупателя жилья, то увидите, что большая сумма — это деньги, которые также никогда не вернутся. Страховка, налог на имущество (за вычетом налоговой экономии) и техническое обслуживание составляют в сумме до 517 долларов каждый месяц, которые «выбрасываются». Еще хуже сумма, потраченная на проценты по ипотеке. Рассмотрим, какая часть ипотечного платежа применяется к процентам по кредиту на протяжении всего срока действия 30-летнего фиксированного кредита:
Годы % в пользу интереса 0-5~80%6-10~70%11-15~60%16-20~50%21-25~35%26-30~10%В первые пять лет примерно 80% платежей по ипотечному кредиту идет на выплату процентов. Это дополнительные 1674 доллара, а в общей сложности 2191 доллар «выбрасывается» покупателем жилья каждый месяц в течение первых пяти лет. Ой! Фактически, только после того, как покупатель жилья выплатит ипотеку в течение более 20 лет. будет ли сумма, которую они «выбрасывают», меньше суммы арендатора.
Как вы можете видеть выше, если покупка дома похожа на план сбережений, то это, вероятно, худший план сбережений на Земле. Вы бы добровольно подписались на сберегательный план, в котором более половины денег, которые вы вкладываете в первые 20 лет, просто исчезают, и из которого вы можете снять деньги, только переехав и заплатив комиссию в размере 6-9% (заметьте, не от суммы, которую вы «сэкономили», а от общей продажной цены дома)? Конечно, нет. Это совсем не похоже на план экономии.
Если наш потенциальный покупатель жилья накопит 85 000 долларов США на первоначальный взнос и вложит их вместе с только половиной из ежемесячной экономии на покупке (578 долларов в месяц) на счет под 8% годовых, остаток составит почти 300 000 долларов всего за 10 лет. Это ликвидная инвестиция, которую можно использовать по своему усмотрению, без необходимости переезда. Покупка дома не является планом сбережений. Реально экономим деньги каждый месяц это план экономии.
Если ваша цель — накопить богатство, вам будет гораздо выгоднее инвестировать свои деньги в фондовый рынок, чем покупать дом. Хотя и акции, и рынок жилья являются циклическими рынками, долгосрочные исторические тенденции показывают, что стоимость жилья едва превышает инфляцию, в то время как акции, как правило, приносят доход в 7-10% с поправкой на инфляцию. 
В нашем гипотетическом сценарии арендатор, который инвестировал в фондовый рынок с первоначальным взносом в размере 85 000 долларов США плюс ежемесячная разница между арендной платой в размере 1515 долларов США и расходами на покупку дома в размере 2690 долларов США, будет исчерпан. Через 30 лет доход на 500 000 долларов выше, чем у покупателя жилья, если предположить, что средний рост курса составит 4%.
Важно учитывать, что цены на жилье в Соединенных Штатах только сейчас начинают корректироваться после огромного беспрецедентного роста в последние годы. Несмотря на то, что на этом настаивают те, кто занимается продажей недвижимости, коррекция ситуации в сфере жилья все еще находится на ранних стадиях. Четыре процента, скорее всего, слишком оптимистично. для большинства территорий в ближайшие 5-10 лет. Единственное, что мы знаем наверняка, это то, что двузначная прибыль ушла и не вернется в ближайшее время.
Также имейте в виду — я упоминал об этом выше, но стоит повторить — чтобы заработать на любом «богатстве», которое вы создадите в своем доме, вам нужно будет продать что домой и переехать. Нет, «извлечение капитала» не считается, поскольку это просто приводит к увеличению долга. Долг не равен богатству.
Для большинства людей покупка дома приведет к их самым большим ежемесячным счетам (безусловно), и поскольку они верят, что это принесет им богатство или что они «выбрасывают свои деньги», если снимают жилье, они часто берут на себя гораздо больший долг по дому, чем позволяет разумный бюджет. Это настоящий позор, когда люди вынуждены выходить на рынок жилья из-за неверных представлений о воображаемых финансовых выгодах. Конечно, обстоятельства у всех разные, и для некоторых (особенно тех, кто живет вдали от побережья) цифры могут оказаться в пользу покупки.
Не поймите меня неправильно. Я не говорю, что никто не должен покупать дом или что мой примерный сценарий является золотым стандартом истины для всех. Не верьте мне на слово. Посчитайте сами, ознакомьтесь с другими статьями (небольшая подборка приведена ниже) и делайте то, что подходит именно вам. Я настоятельно рекомендую отличный графический калькулятор от The New York Times для сравнения финансовых аспектов аренды и покупки. Многие люди учтут все последствия — финансовые, эмоциональные и т. д. — и придут к выводу, что покупка дома — лучшее решение. Только не обманывайте себя, думая, что это хороший финансовый результат. решение, если это не так.
Я сам собираюсь когда-нибудь купить дом. Однако, когда этот день наступит, я куплю дом, потому что мне нужно красивое, «постоянное» место для жизни, где я буду боссом, не потому что я думаю, что это поможет мне разбогатеть.
Wall Street Journal:Ваш дом — это не та заначка, как вы думаете
New York Times:Совет во время спада на рынке жилья:арендная плата
New York Times:Что лучше:купить или арендовать? (графический калькулятор)
Разношерстный дурак:худшая инвестиция на свете
SmartMoney.com:аренда имеет больше финансового смысла, чем владение жильем
Деньги CNN:акции против недвижимости
Цена устарела навсегда:аренда или покупка