Рефинансирование аренды может привести к более низкой процентной ставке и лучшему платежу по ипотеке, что может привести к увеличению доходов от аренды. Вы можете рефинансировать у своего текущего ипотечного кредитора или в другой компании; в любом случае, все они имеют строгие правила. Кредиторы знают, что в трудные времена у вас больше шансов прекратить платить за арендуемую недвижимость, чем за ваш основной дом. Из-за повышенного риска, связанного с рефинансированием аренды, кредиторам требуется более высокий кредитный рейтинг, больший капитал, более высокие процентные ставки и больше денежных резервов.
Наилучшие условия рефинансирования предоставляются заемщикам с высшим кредитным рейтингом, обычно 720 и выше. Обычно вам нужен балл 660 или выше, чтобы рефинансировать арендованный дом, и у вас должна быть хорошая кредитная история как минимум за предыдущий год, что означает отсутствие просроченных платежей. Если ваш кредитор одобрит вашу ссуду, несмотря на один или два просроченных платежа, он может потребовать, чтобы вы написали письмо с объяснением причины вашего просроченного платежа. Письмо помогает кредитору решить, была ли просрочка платежа единовременной ошибкой или вы рискуете пропустить будущие платежи.
Ваша арендуемая недвижимость должна иметь достаточный капитал. Собственный капитал - это разница между стоимостью дома и текущей ипотечной задолженностью и любыми залогами. Если существует налоговое удержание или судебное удержание права собственности на аренду, вы должны выплатить его для рефинансирования, которое может сократить ваш капитал. Чтобы получить право на обычное рефинансирование, вам потребуется от 25 до 40 процентов собственного капитала. Количество сдаваемых в аренду единиц и ваш кредитный рейтинг влияют на минимально необходимый капитал. Ваш кредитор закажет оценку дома, чтобы определить его стоимость и убедиться в достаточности капитала.
Будьте готовы платить более высокую процентную ставку при рефинансировании аренды. Чтобы снизить процентную ставку, кредитор взимает баллы. Вы платите баллы авансом при закрытии, и они действуют как предоплаченные проценты, тем самым снижая вашу долгосрочную ставку. Вы можете согласиться на более высокую ставку, оплатить баллы по льготной ставке или договориться о комбинации того и другого. Вы должны определить, имеет ли смысл платить авансом за более низкую процентную ставку, оценив, как долго вы планируете держать дом, и перевешивают ли стоимость долгосрочных сбережений первоначальные расходы.
Кредиторы стараются убедиться, что у вас достаточно денег для выплаты новой ипотеки, если ваши арендаторы не платят арендную плату или у вас возникнут непредвиденные расходы. Они требуют, чтобы у вас был счет, эквивалентный примерно шести ежемесячным выплатам по ипотеке, к которому вы можете легко подключиться. В дополнение к документации вашего шестимесячного резерва вам, возможно, придется показать кредитору, что ваши нынешние арендаторы вовремя вносили арендную плату за последние два года посредством аннулированных чеков или выписок из банка.
Кредиторы обычно предлагают два типа рефинансирования арендуемой собственности:обналичивание и без выплаты. Рефинансирование с выплатой наличных приносит прибыль при закрытии, которую вы можете потратить, как хотите. Ссуды без обналичивания позволяют получить новую ссуду на новых условиях, но с минимальной суммой возврата денег при закрытии, например 500 долларов. Рефинансирование с выплатой наличных осуществляется в соответствии с самыми строгими требованиями, что приводит к увеличению остатка по кредиту и менее выгодным условиям.