Хотите узнать, как начать бизнес по аренде недвижимости? Сегодня у меня отличный гостевой пост от Никки, читательницы журнала Making Sense of Cents, о том, как она начала свой собственный бизнес по аренде недвижимости всего за 30 000 долларов. Теперь у нее 28 сдаваемых в аренду квартир!
Как рано вы начинаете думать о пенсионных накоплениях? Хотя это может быть не на вашем радаре сейчас, есть способ начать экономить, даже не задумываясь об этом. Как это понимать?
Инвестируя в недвижимость.
Мы с мужем именно так и сделали! 
Мы начали с небольших инвестиций в размере 30 000 долл. США для покупки одной сдаваемой в аренду недвижимости, а менее чем через 10 лет мы увеличили эту сумму до 28 квартир!
Все это призвано помочь нам раньше выйти на пенсию и продолжать получать пассивный доход!
Теперь давайте начнем с самого начала…
Мы с мужем поженились еще в 2009 году. Сейчас большинство молодоженов не сразу берутся за покупку дома, выложив деньги на свадьбу, не говоря уже о том, что мы только начинали 20-х годов, но мы были готовы сделать скачок в собственность!
Нам повезло, что у нас были небольшие сбережения на авансовый платеж, чтобы начать работу. Если вы помните, в 2009 году мы все еще ощущали последствия Великой рецессии.
Это неудачное время было вызвано пузырем на рынке жилья, когда цены на дома взлетели в начале десятилетия, что привлекло поток покупателей жилья низкими процентными ставками.
Не сумев сохранить эту тенденцию, рынок вскоре после этого рухнул, оставив многих заемщиков на милость банков, неспособных платить по кредитам.
Причина, по которой я объясняю это, состоит в том, чтобы пролить свет на то, как мы могли бы купить красивый дом площадью 1900 квадратных футов в зрелом возрасте 24 лет.
Хотя я ненавижу то, что это произошло за счет кого-то, кто не выполнил свои обязательства по кредиту, мы смогли подобрать лишенный права выкупа дом. Потеря права выкупа так же, как я объяснил; это способ банка вернуть остаток по кредиту, по которому заемщик перестал платить.
В результате цена покупки снизилась, и мы быстро купили наш первый дом.
Похожий контент об инвестициях в недвижимость:
Дом был датирован, но мы ничего не могли исправить. Могу я добавить, что мой муж на руку? Работая вместе со своим отцом в детстве, он полностью знал, как заниматься рукоделием!
В течение следующих двух лет мы сделали небольшой ремонт в доме, покрасили, заменили полы, обновили ванные комнаты и кухню и даже установили потрясающую развлекательную зону на открытом воздухе.
Я думаю, что, возможно, в тот момент, когда мы положили последний камень в наш камин, моему мужу не терпелось выкупить еще одну заложенную недвижимость и привести ее в порядок!
Поэтому мы решили продать!
Теперь, когда мы вышли из рецессии, мы смогли наладить работу нашего дома.
После проведенного нами ремонта и выставления на продажу по справедливой рыночной стоимости мы продали наш дом с прибылью в размере 70 000 долларов США!!
Наш первый бросок удался!
Содержание по теме:11 советов по бюджетному ремонту заброшенного 115-летнего дома
Как только вы получаете такую прибыль от продажи дома, колеса начинают вращаться в вашей голове, и они вращались в голове моего мужа. Не только мой муж очень удобен, но и мой шурин тоже.
Они разговорились и разработали бизнес-план!
Смена домов имеет свои преимущества, но с этим связан высокий налог на прирост капитала. Вместо того, чтобы переворачивать и продавать, появились перепродажи и аренда!
После тщательного изучения рынка жилья они остановились на доме на двоих. Это когда дом разделен пополам и занят двумя разными семьями.
Мы получили 30 000 долларов США от продажи за 70 000 долларов и купили половину двухместного дома, чтобы сдавать его в аренду. Географически вы можете подумать, что практически невозможно купить что-то всего за 30 000 долларов. Живя в центральной Пенсильвании, я тоже не мог подумать, что это возможно. Однако, если вы будете исследовать достаточно долго и держать глаза открытыми, вы найдете потенциал.
У этого дома уже был активный арендатор, поэтому найти арендатора не составило труда.
Очевидно, что покупка чего-либо по низкой цене будет иметь свои недостатки. Было МНОГО вопросов по ремонту. Благодаря навыкам, которыми обладают мой муж и шурин, они смогли сэкономить на обслуживании и ремонте. Вы захотите рассмотреть этот фактор в начале. Это увеличит ваши расходы. Если вы можете сделать работу самостоятельно, вы можете сэкономить много денег. Но насколько ценно ваше время?
Прежде чем продолжить нашу историю, важно отметить, что как только был разработан бизнес-план, следующим шагом было создание ООО.
ООО или общество с ограниченной ответственностью – это юридическое лицо, созданное для ведения вашего бизнеса. Он ограничивает вашу личную юридическую ответственность, и эта ответственность подпадает под эту новую правовую структуру. Отсюда и название Ограниченная ответственность Компания.
Это важно, потому что недвижимость требует залога, и как только мы перевели первую аренду под недавно созданную компанию, мой личный залог больше не использовался.
После того, как первая аренда прошла гладко и гладко, я имею в виду полную аренду и ежемесячные платежи, пришло время подумать о другой.
Тысячи долларов не приходили за одну аренду, поэтому мы не подходили для того, чтобы просто разбрасываться кучей наличных.
Нашей лучшей альтернативой было открыть кредитную линию на первоначальную арендованную недвижимость.
Я знаю, что кажется, будто я использую множество определений и аббревиатур, но я хочу, чтобы наши действия были полностью прозрачными.
Кредитная линия под залог дома (HELOC) предоставляет вам кредитную линию под залог вашего дома.
Когда мы собирались протянуть первую линию, мы могли обеспечить около 90 % стоимости дома. Если бы дом оценивался в 30 000 долларов, мы могли бы получить кредит в размере 27 000 долларов. С тех пор ставки изменились, и теперь они не предлагаются по таким высоким ценам, но все же есть что рассмотреть, если ваш денежный поток отсутствует.
Мой отказ от ответственности, это то, что сработало для нас! Это может быть не универсальный подход, поскольку кредитная линия требует от вас увеличения долга. Но, если у вас есть свои утки подряд и у вас хороший кредит, этот вариант, безусловно, может быть осуществимым и лучше, чем накапливать долги по кредитной карте или брать личные кредиты! Прекрасно зная, что мы сделаем все возможное, чтобы это сработало, мы были готовы пойти на этот риск!
С помощью этого метода в портфолио было добавлено больше домов на одну семью.
Все они были лишены права выкупа и куплены с помощью HELOC, свиньи отступая друг от друга.
Опять же вы могли видеть риск, что если произойдет одна катастрофическая проблема, мы можем потерять весь наш портфель!
Каждый из этих домов требовал большого ремонта. В первые дни мой муж и зять проводили часы за часами, работая над этой арендой.
К счастью, они оба школьные учителя, так что это позволило им найти достойную работу летом. Из-за продолжающихся проблем с техническим обслуживанием при первой аренде они поняли, что пришло время выставить его на продажу.
Есть две вещи, которые вы должны учитывать при продаже сдаваемого в аренду имущества.
<ол класс="ol1">Это трудное решение. Вы никогда не захотите вытеснить кого-то, кто живет в доме. Поэтому, принимая это решение, вы должны сначала убедиться, что они соблюдают закон, своевременно вносят платежи и надлежащим образом заботятся о вашем жилье. Их следует регулярно контролировать. В конце концов, это ваш дом.
Продажа первого арендованного помещения прошла без прибыли после погашения кредитной линии. Тем не менее, это был отличный способ набраться опыта и понять отрасль.
Очень важно установить идеальную ежемесячную прибыль.
Поскольку мы могли выполнять все техническое обслуживание и ремонт самостоятельно, прибыль в размере 200 долларов США на единицу продукции в месяц была достижимой целью. Это давало передышку в случае возникновения непредвиденной проблемы, просрочки платежа арендатором, сроков страхования или уплаты налогов.
После того, как мы смогли получить ежемесячную прибыль в размере 200 долларов США от текущей аренды, мы решили, что поиск многоквартирных домов будет отличным способом масштабирования бизнеса.
Когда вы покупаете свою первую многоквартирную квартиру, создается впечатление, что вы официально занимаетесь бизнесом, официально являетесь арендодателем. Не то чтобы этого не было раньше, просто сейчас это казалось более важным! Я говорю «многоквартирные дома», как если бы мы покупали большое количество квартир или таунхаусов, но это было не так. У нас не было возможности покупать такие большие суммы, и мы ограничивались двумя или тремя, а если повезет, и четырьмя арендными единицами.
Управление недвижимостью заключается не только в ее обслуживании, хотя и является важным фактором.
При эффективном управлении ресурсом необходимо учитывать восемь факторов.
Вы захотите вести адекватные книги для каждой собственности. Это будет включать в себя выставление счетов-фактур на ежемесячную арендную плату, а также любые коммунальные услуги, за которые они несут ответственность. Вы захотите сверить наличные деньги и выписки по кредитным картам и просмотреть свой ежемесячный отчет о прибылях и убытках. Вы также должны убедиться, что у вас запланирована оплата квартальных и годовых налогов.
Если вас это не устраивает или вы просто не любите административные задачи, вы можете отдать бухгалтера на аутсорсинг. Но это опять же, должно быть применено к вашей прибыли.
Примечание. Некоторые коммунальные услуги подлежат залогу, то есть дом может быть конфискован, если ваши коммунальные услуги не будут оплачены. Вы захотите прочитать законы вашей местной юрисдикции, чтобы лучше понять их. Мое предложение:оплатить коммунальные услуги вперед и выставить счет арендатору за расходы. Таким образом, вы знаете, что вы защищены.
Если вы когда-либо покупали собственный дом, вы знаете, как сложно получить кредит.
От закрытия до обеспечения условий кредита, которые вас устраивают.
Вы возьмете кредит на 15 лет? 20? 30? Когда выгодно рефинансировать?
Взвешивание основной стоимости и процентных платежей является частью игры. Вы захотите построить прочные отношения с банком. Банк, на который вы можете положиться и который поможет вам со всеми вашими потребностями.
Когда вы сдаете недвижимость в аренду, вы ДОЛЖНЫ подписать договор аренды с арендатором.
Это соглашение должно быть тщательным и подробным с изложением ожиданий как арендатора, так и владельца недвижимости. Мое предложение здесь состоит в том, чтобы иметь адвоката на предварительном гонораре. Кто-то, хорошо разбирающийся в сфере недвижимости, который может написать и проверить язык ваших соглашений.
Примечание. Если вы покупаете уже заселенный дом, вам потребуется, чтобы арендатор подписал ваше новое соглашение. Вам также необходимо убедиться, что они полностью осведомлены о любом потенциальном повышении арендной платы. Новые арендаторы не только имеют право подписать договор аренды в начале, но и должны подписать новый договор по истечении срока действия старого. Вам нужно будет внести необходимые изменения в условия и тарифы и полностью передать их вашему арендатору. Чаще всего они подпишутся на основе повышения уровня жизни. Однако вы встретите тех, кто может отказаться. Затем вы столкнетесь с процессами выселения и поиска новых арендаторов. Это не самая приятная сторона отрасли.
Поиск арендаторов может быть одной из самых сложных частей бизнеса. Позвольте мне перефразировать:найти ХОРОШИХ арендаторов — непростая задача. Ваш телефон может разрываться от потенциальных арендаторов, но вы должны решить, кто лучше всего подойдет для вашего дома.
Вы можете запросить проверку кредитоспособности и запросить историю платежей или рекомендации от предыдущих владельцев недвижимости. Чем больше времени вы потратите, чтобы познакомиться с потенциальным арендатором, пока вы показываете ему аренду, тем лучше. Это действительно дает вам возможность узнать, подойдут ли они вам.
Примечание по маркетингу. Мы обнаружили, что размещение вакансии на Facebook Market Place привлекает огромную аудиторию. И старая добрая вывеска во дворе с вашим номером телефона, кажется, хорошо себя зарекомендовала!
Найти отличного агента по недвижимости, который поможет вам быстро, в течение 24 часов, увидеть новые объявления, было бы идеально!
Если вы сможете войти раньше некоторых других инвесторов, вы сможете сделать свое предложение первым! У некоторых свойств действительно есть некоторые непредвиденные обстоятельства, и только первые покупатели могут просматривать их, прежде чем инвесторы будут допущены. Вам просто нужно знать об этом и знать, каков ваш зрительский потенциал.
Примечание:если у вас есть возможность купить без агента по недвижимости, вы можете подумать. Экономит ваши деньги!
Очень важно иметь подрядчика, который занимается отоплением и кондиционированием воздуха. Основываясь на всех проблемах обслуживания, исходя из нашего опыта, это одна из самых больших проблемных областей. Вам будут звонить в любое время по поводу отопления.
Кондиционер может и не быть острой необходимостью, но в 15-градусную погоду отопление необходимо!
Поэтому убедитесь, что у вас есть кто-то, кому вы доверяете по вызову. Вы не будете сожалеть об этом!
Примечание. С подрядчиками малого бизнеса приятно работать, они честные и недорогие.
И мой муж, и шурин без проблем занимаются сантехническими работами. Если вы решите действовать в одиночку, убедитесь, что вы все делаете правильно и кодируете. В противном случае вам понадобится хороший сантехник в вашем списке контактов.
Примечание. Причал — это инструмент, который время от времени пригодится. Это помогает с большинством засоров сантехники, с которыми они столкнулись. Что-то, что потенциально сэкономит вам пару сотен долларов на очистке канализации.
Кроме хорошего специалиста по системам вентиляции и кондиционирования воздуха и сантехника, вам понадобится хороший электрик. Я настоятельно рекомендую передать это на аутсорсинг, если вы не профессионал. Вы же не хотите столкнуться с проблемами с электричеством, ключевое значение имеет работа с кодом!
При определении размера арендной платы необходимо учитывать несколько факторов. Заранее обязательно изучите рынок недвижимости.
<ол класс="ol1">
Я хочу еще раз вернуться к важности постановки практических целей для вашего бизнеса.
Наша цель — создать стимул для выхода на пенсию. Таким образом, вся прибыль, полученная к этому моменту, остается в компании. Позволяет увеличить покупательную способность.
В последние годы все 30-летние ипотечные кредиты были рефинансированы на 15-летние.
Быстрая окупаемость, меньше процентов!
Как только кредиты будут погашены, ваша прибыль резко возрастет. Нам повезло, что мы можем продолжать покупать недвижимость в нужное время. Наш метод покупки более крепких домов в верхнем стиле принес нам пользу.
Не поймите меня неправильно, не всегда все было идеально. Как и в любом бизнесе, вас ждут трудные времена.
Оборот среди арендаторов — обычное дело. Были времена, когда нам приходилось использовать личные средства, чтобы оставаться на плаву.
И, как я уже сказал, все деньги были оставлены в бизнесе, поэтому мы занимаемся этим не для получения ежемесячной личной выгоды, а просто для развития бизнеса и получения прибыли в долгосрочной перспективе.
Это может быть трудной пилюлей, если учесть долгие часы работы без немедленного вознаграждения.
На момент написания этой статьи у нас было 28 единиц.
Как вы, возможно, знаете, цены на жилье выросли и, по прогнозам, продолжат расти в ближайшем будущем. Это оставляет нас открытыми, чтобы сделать некоторые успехи в бизнесе.
В настоящее время бизнес-план состоит в том, чтобы продать все частные дома. Это должно создать здоровую прибыль для работы. На эту прибыль мы купим большой арендный комплекс.
Больше не нужно арендовать небольшие дуплексы или четырехквартирные дома, настоящий комплекс с большими арендными возможностями.
Было приятно вспомнить начало этого приключения и то, как далеко мы продвинулись.
Начать арендный бизнес может быть медленным прогрессом, если вы не начинаете с кучей денег, но это возможно.
Начните проверять, что продается в вашем регионе, и соберите список экспертов для консультации. Сядьте и напишите свой бизнес-план, с которым вы сможете сверяться ежедневно. Четко определите свою миссию и поставьте перед собой реальные цели. Определите, каков ваш потенциальный доход и сколько вы хотите заработать после учета всех расходов. Убедитесь, что у вас есть план на случай непредвиденных расходов.
И помните, вы можете это сделать! Стать предпринимателем — это захватывающее путешествие, полное тяжелой работы и настойчивости, но я лично считаю, что одно путешествие стоит того, чтобы его пройти!
Биография автора:основатель блога Pumpkin to Polished, посвященного личной трансформации. Увлеченный малым бизнесом и предпринимательством, я создал Pumpkin to Polished, чтобы рассказать свою историю о том, чему я научился на своем пути к самореализации. От раскрытия секретов домашнего дизайна до создания собственного малого бизнеса. Я хочу, чтобы читатели поняли, что у вас может быть жизнь, которую вы любите! Вам просто нужно начать! Хотите начать арендный бизнес, но не знаете, как отслеживать все расходы? Мы вас прикрыли! Получите бесплатную таблицу отслеживания здесь!
Вы заинтересованы в аренде недвижимости? Почему или почему бы и нет?