В мире крохотных процентных ставок инвесторы повсюду ищут доходность. Но многим из них не нужно смотреть дальше входной двери - если они живут в квартире.
Инвестиционные фонды квартирной недвижимости (REIT) имеют все шансы обеспечить надежные и растущие дивиденды в обозримом будущем.
Доля домовладельцев в Соединенных Штатах упала с 69,2% во втором квартале 2004 года до 64,2%, по последним подсчетам. Снижение частично связано с более высокими стандартами андеррайтинга, введенными после 2008 года, а частично с тем, что молодые американцы изо всех сил пытаются платить за аренду, не говоря уже о первоначальном взносе, ипотечных счетах и других расходах, связанных с домовладением. Более того, вдоль Западного побережья и в других городах, таких как Бостон и Нью-Йорк, жесткие законы о зонировании и «НИМБИ-изм» («Не в моем заднем дворе») препятствуют адекватному строительству нового жилья - проблема, которую нелегко решить, если вообще.
Десятилетнее восстановление экономики США и 4% -ная ипотека лишь незначительно увеличили количество домовладельцев в последние сезоны. Тем не менее, по мере того, как национальные списки занятости расширяются, растет и спрос на жилье - но «острая нехватка жилья» была «слишком серьезным препятствием для многих потенциальных покупателей», - недавно сказал Фредди Мак.
Нехватка жилья - это общенациональная проблема, но для инвесторов теснота на рынке жилья сигнализирует о новых возможностях. Хорошо управляемые квартирные REIT, которые владеют и управляют многоквартирными домами, идеально подходят для этого. Вот шесть квартирных REIT, которые можно купить для этой смены жилья… а также стабильный и растущий доход в виде дивидендов .
Данные по состоянию на 9 июня. Дивидендная доходность рассчитывается путем пересчета в год самой последней выплаты и деления на цену акции.
Essex Property Trust (ESS, 296,97 долларов) собирает арендную плату за почти 60 000 квартир в 245 общинах в Калифорнии и штатах Вашингтон. REIT имеет в разработке более 1800 единиц.
Эссекс сообщил о восьми годах подряд роста средств от операционной деятельности (FFO, важный показатель прибыльности REIT), который продлится до девяти лет, если компания выполнит свои оценки на 2019 год. А в конце 2018 года он сообщил об активах на сумму 13,4 млрд долларов (до амортизации) против 5,6 млрд долларов по обязательствам (включая ипотечную задолженность). Перевод:Эссекс не имеет чрезмерного кредитного плеча. Примечательно, что Fitch Ratings изменило прогноз по Эссексу со «стабильного» на «позитивный» и подтвердило инвестиционный рейтинг «BBB +» в июне прошлого года, который сохраняется по сей день.
Однако захватывающая история - это дивиденды REIT.
Безусловно, доходность 2,6% Эссекса скромна по сравнению с другими REIT. Для сравнения:доходность Invesco S&P 500 Equal Weight Real Estate ETF (EWRE) составляет примерно 3%. Но ESS отлично справляется с повышением дивидендов для терпеливого инвестора. В феврале Эссекс объявил о повышении дивидендов за первый квартал на 4,8%. Это ознаменовало собой 25-й год подряд ежегодного увеличения дивидендов для ESS, что дает ей право на включение в список S&P 500 Dividend Aristocrats. Его текущая ежеквартальная выплата в размере 1,95 доллара на акцию выросла на 61,2% всего за пять лет.
Да, Эссекс давно пользуется преимуществами одного из самых популярных рынков квартир на Западном побережье. Но компании также удалось улучшить свои выплаты в условиях финансового кризиса 2007-2009 годов и медвежьего рынка, который включал один из худших периодов для американской собственности со времен Второй мировой войны.
Новое строительство на западном побережье ограничено, и покупка жилья становится все более сложной задачей. Это будет по-прежнему оказывать повышательное давление на арендную плату за квартиры в регионах, что дает ESS хорошие возможности для роста и увеличения своих дивидендов на долгие годы.
UDR Inc. (UDR, $ 46,14) - еще один владелец квартир, который расположен в более богатых районах США. REIT владеет или имеет долевое участие в 49 795 квартирных единицах, в основном в районах с высоким барьером для въезда, сгруппированных в Калифорнии, Средней Азии. Атлантический и Бостон-Нью-Йоркский регионы.
В припеве, знакомом многим квартирным REIT, UDR стремится к владению на рынках, на которых строительство нового жилья ограничено регулированием или географическим положением. Компания также пропагандирует дружелюбие к домашним животным, чтобы выделиться среди конкурентов.
UDR был операционным лидером в течение многих лет:скорректированный FFO ежегодно увеличивался на 6,6% в период с 2013 по 2019 год по сравнению со средним значением 5,3% для аналогичных компаний. Частично его результаты стали результатом внутренних инициатив, таких как взимание платы за парковку в определенных ситуациях или предоставление меблированной аренды на срок 30 и более дней.
Как и многие другие квартирные REIT, UDR не имеет чрезмерной задолженности - его активы в размере почти 8 миллиардов долларов хорошо контрастируют с обязательствами в 3,9 миллиарда долларов. Это дает ему прочную финансовую основу для продолжения выплаты дивидендов, выплачиваемых в течение 186 кварталов подряд. Эта выплата увеличилась на 46% за последние пять лет, в том числе на 6,2% до 34,25 цента за акцию, о которой было объявлено в марте.
Аналитики не часто озвучивают UDR, но аналитик Jefferies Омотайо Окусанья повысил рейтинг акций с «Держать» до «Покупать» в конце 2018 года, заявив, что компания позиционируется как «один из лучших профилей роста FFO / (акций) в нашем регионе». покрытие в 2019 году », ссылаясь на преимущества новой штаб-квартиры Amazon.com (AMZN) - у нее есть три объекта в радиусе трех миль от новой штаб-квартиры компании в Арлингтоне.
Сообщества AvalonBay (AVB, $ 209,06) - гигант в мире квартир, владеющий долями собственности в 291 многоквартирном доме с общим количеством 85 313 квартир в 12 штатах и Вашингтоне, округ Колумбия. Квартиры AvalonBay не сосредоточены в одном регионе, а разбросаны по Западному побережью. , Нью-Йорк - Нью-Джерси, Средняя Атлантика и Новая Англия.
В последнем отчете AvalonBay говорится об улучшении так называемого основного FFO на 5,5%. Это следует за ростом показателя на 4,3% за полный 2018 год и ставит компанию на путь выполнения оценок роста основных средств от операционной деятельности на 5,1% за весь 2019 год. REIT имеет активы в размере 18,6 миллиарда долларов и обязательства в размере 7,9 миллиарда долларов, а долг является умеренным; в первом квартале процентные расходы составили менее 9% от выручки.
Компания пользуется хорошей репутацией и в кредитных агентствах. «Приоритетный необеспеченный рейтинг AvalonBay A3 включает в себя сильный баланс REIT с низкой долей заемных средств, стабильные операционные показатели и его отличную ликвидность и профиль финансирования». Об этом сообщает агентство Moody’s в майском отчете.
AvalonBay превзошел S&P 500 с 46,4% до 45,77% за последние пять лет. После того, как вы включите дивиденды, разница будет намного заметнее:от 71,1% до 61,0%. Дивиденды AVB за это время выросли на 42% до 1,52 доллара на акцию.
Жилой фондовый капитал (EQR, $ 77,98) и AvalonBay регулярно меняются местами как крупнейшие квартирные REIT на рынке. EQR владеет или имеет долю в 310 объектах недвижимости, в общей сложности 80 061 квартирная единица, в основном в Бостоне, Нью-Йорке, Сиэтле, Сан-Франциско, Денвере, Южной Калифорнии и Вашингтоне, округ Колумбия. Председателем компании является легендарный инвестор в недвижимость Сэм Зелл.
Компания известна тем, что владеет более качественными конструкциями на высококачественных рынках. Он также имеет высокую плотность размещения - 70% его чистой операционной прибыли приносят средне- и многоэтажные дома.
EQR не был столь последовательным в отношении роста FFO, как некоторые другие варианты в этом списке. Нормализованные средства от операций выросли с 1,19 млрд долларов в 2014 г. до 1,20 млрд долларов в 2018 г. Но в прошлом году REIT продемонстрировал рост FFO на 3,8%, до 3,25 доллара на акцию, а в последнем квартале, по словам EQR, «у нас есть хорошие возможности для достижения результатов за весь год, близких к верхнему пределу нашего прогнозного диапазона, если текущие тенденции сохранятся». Если так, это будет означать рост FFO на 5,8% в 2019 году.
Удача компании привлекла внимание аналитика Раймонда Джеймса Бака Хоума, который в апреле повысил рейтинг компании с «Низкая эффективность» (эквивалент «Продавать») до «Рыночная эффективность» (эквивалент «Удерживать»). Хоум также видит хорошие данные в многосемейных мегаполисах.
Дивиденды Equity Residential выросли на 42% за последние пять лет, но вряд ли стабильно. Регулярные дивиденды фактически упали с 55,25 цента на акцию ежеквартально в первом квартале 2016 года до 50,38 цента во втором квартале 2016 года, но в том же году EQR также выплатила 11,00 долларов на акцию в виде специальных дивидендов. Выплаты оставались неизменными до тех пор, пока не поднялись до 54 центов во втором квартале 2016 года, а затем снова выросли до 56,75 цента в начале этого года.
Хорошие новости? Дивиденды EQR Residential составляют лишь 66% от годового показателя FFO, которого REIT ожидает достичь в 2019 году, оставляя достаточно места для повышения дивидендов или специальных дивидендов, которые он сочтет нужными.
Camden Property Trust (CPT, $ 106,21) владеет или имеет доли в 56 271 квартире в 165 жилых комплексах. И он контрастирует с большинством других REIT в этом списке тем, что он в значительной степени сконцентрирован на юго-востоке Америки и в Вашингтоне, округ Колумбия. Это включает сильное воздействие в Техасе; Camden управляет 8 749 квартирами в Хьюстоне, крупнейшем столичном рынке REIT по количеству многоквартирных домов.
Более того, почти весь чистый процентный доход Камдена поступает из городов, которые входят в 25 лучших городов Америки с точки зрения предполагаемого прироста населения и роста занятости.
В период с 2014 по 2018 год Камден продемонстрировал стабильную деятельность, при этом выручка выросла с 790 миллионов долларов до 954 миллионов долларов за это время. Скорректированный FFO не увеличивался каждый год в течение этого периода, но имел тенденцию к росту с 318 миллионов долларов США до 392 миллионов долларов США. Компания ожидает, что этот восходящий тренд сохранится в 2019 году, прогнозируя FFO на акцию в размере от 4,99 до 5,15 доллара США - в среднем, это будет означать улучшение этого важного показателя REIT на 6,3%.
А недавно Standard &Poor’s повысило долг компании до A-, что свидетельствует о прочной финансовой основе. Консультационная компания по вопросам рисков IHS Markit недавно отметила, что «мнение о кредитоспособности компании положительное». Активы компании на сумму 6,3 млрд долларов против 2,6 млрд долларов обязательств - часть этой истории.
Рост дивидендов здесь нормальный, но небольшой. Выплаты увеличились на скромные 21% с 2014 года, включая отсутствие роста дивидендов в 2017 году. Это консервативная позиция руководства, учитывая, что SUI выплачивает менее двух третей своей прогнозируемой FFO на 2019 год. , это означает, что дивиденды хорошо защищены.
Sun Communities владеет и управляет (или, по крайней мере, владеет долей) 379 жилых домов и жилых домов для отдыха, на которых размещается более 132 000 разработанных объектов. Эти сайты сгруппированы в основном на Среднем Западе, Флориде и Калифорнии, хотя они охватывают другие штаты и Канаду.
«История» SUI - это миграция стареющих бэби-бумеров в более доступные парки для трейлеров и домов на колесах. Но они ориентируются на жилые комплексы, предлагая множество удобств, от бассейнов и тренажерных залов до детских площадок и баскетбольных площадок, даже до полей для гольфа и причалов. Sun Communities гордится тем, что управляет промышленными участками для дома, которые на голову выше популярного имиджа «трейлерного парка», и предлагают разнообразие, обслуживая разную возрастную группу.
Ранее в этом месяце аналитик BMO Capital Джон Ким, у которого рейтинг SUI «лучше всех» (эквивалент «покупать»), повысил свою целевую цену до 132 долларов из-за оптимизма в отношении совместного предприятия компании с австралийским партнером. Он называет это «убедительным ценностным предложением», потому что отдача от разработки там «значительно выше».
Однако во время телефонной конференции Sun Communities с аналитиками в первом квартале руководство предупредило, что большие потоки капитала проникают в пространство мобильных домов - это краткосрочная проблема, но она снижает прибыль от приобретений.
Текущая полоса роста дивидендов Sun Communities началась только в 2017 году, с тех пор выплаты увеличились на 12% после трех повышений.
Разработчики 0x запускают инструмент агрегирования ликвидности для децентрализованных бирж
Уоррен Баффет перечисляет основные финансовые уроки пандемии
Какое значение имеет облачное управление инвентаризацией для автоматизации процессов?
Длинные позиции по акциям против коротких позиций и какая стратегия лучше?
Без четвёртой проверки со стороны ФРС, эти государства выдают наличные
