Начинающие инвесторы в недвижимость могут и часто должны выбирать между стратегиями инвестирования в недвижимость «исправить и перевернуть» или «купить и держать». У обеих стратегий есть свои плюсы и минусы, а также совершенно разные планы игры.

Если вы читали мои статьи, возможно, вы знакомы со стратегией BRRRR, которой я часто делюсь. Стратегия BRRRR — это стратегия «Купи и держи», которую я предпочитаю.

В этой статье я (пытаюсь оставаться беспристрастным и) расскажите о различиях между стратегиями инвестирования в недвижимость "исправить и перевернуть" и "купить и придержать" . Надеюсь, это поможет вам сделать правильный выбор, когда вы захотите инвестировать в свой следующий проект недвижимости.

Во-первых, давайте рассмотрим стратегию инвестирования в недвижимость «Исправить и поменять».

Стратегия «Исправить и изменить»

Инвесторы в недвижимость, использующие стратегию Fix and Flip, стремятся приобрести недвижимость, отремонтировать ее, а затем продать по более высокой цене.

Если вы хотите перевернуть недвижимость, вам нужно ориентироваться на недвижимость в наилучших возможных местах, потому что вы будете продавать ее новым семьям или амбициозным людям, которые хотят жить в этом районе. Такие места обычно находятся недалеко от города, рабочих мест или школ.

Для сравнения, если вы хотите купить и сохранить недвижимость, вы не выбираете самые дорогие или престижные районы, потому что ваши доходы от аренды будут слишком низкими.

Проекты Fix and Flip, как правило, краткосрочны, ниже я делюсь своим последним проектом Fix and Flip, который был реализован в Глазго. Но сначала давайте рассмотрим плюсы и минусы переворачивания свойств:

Плюсы стратегии Fix and Flip

1. Хорошие денежные потоки

Вы можете получить неплохой денежный поток, работая с двумя-четырьмя проектами в год.

В прошлом небольшие подрядчики в Сингапуре могли получать довольно хорошую прибыль, финансируя свои проекты, используя промежуточные кредиты от друзей и семьи.

Если вы умеете и умеете руководить командой, управлять проектом и прибыльно ремонтировать недвижимость, стратегия «Исправить и изменить» может обеспечить хороший денежный поток.

2. Подходит, когда у вас есть группа проверенных строителей или подрядчиков на объекте.

Обычно флипперы сначала работают подрядчиками, а затем становятся мелкими разработчиками.

3. Если нет возможности продать, сохраните для дохода от аренды.

В случае флип-проектов ваши затраты низки, и, следовательно, ваша безубыточность может быть быстрее, а ваши доходы выше, по сравнению с новыми объектами вне плана, где вы будете платить часть прибыли застройщика.

Если вы хорошо управляете своими расходами и можете выгодно продать недвижимость, вам часто не потребуются дополнительные банковские кредиты или ипотечные кредиты.

Вам просто нужно будет погасить бридж-кредиты. Кстати, если вы предпочитаете учиться, наблюдая или слушая, в этом видео я говорил о «Исправить и изменить» и «Купить и придержать»:

Проект Fix and Flip в Глазго:рентабельность инвестиций 52,5 %

В разгар кризиса COVID в июле 2020 года, когда все паниковали и учились справляться с блокировками, я завершил проект «Исправить и изменить».

Моей команде удалось приобрести таунхаус в Глазго за 116 500 фунтов стерлингов. Мы отремонтировали его и продали в течение 6 месяцев с возвратом инвестиций в размере 52,5%.

Минусы стратегии Fix and Flip

1. Стоимость может быть превышена на 30–100 %.

Могут возникнуть непредвиденные ситуации, которые могут напрямую повлиять на ваши расходы.

Например, во время кризиса COVID материальные затраты выросли на 30-50%. И был дефицит рабочей силы, поскольку рабочие не могли приехать в страну на работу.

Вы должны быть готовы к таким ситуациям.

2. После продажи вы отказываетесь от будущего роста.

Это основная причина, по которой я обычно не люблю флипы, если только мне не нужен немедленный денежный поток. Тем не менее, вы также можете получать денежный поток от аренды.

Как правило, если вы исправляете и переворачиваете свойства, вы полностью упускаете возможность будущего роста. Я поделюсь последними данными о том, насколько выросли цены на недвижимость за эти годы, в разделе ниже.

3. Подрядчик может получить большую часть прибыли, оставив вам очень мало.

Если вы не являетесь подрядчиком и на вас не работает команда, основная часть полученной прибыли вам обычно не возвращается.

Если вы вкладываете большую часть капитала, то ваш собственный капитал будет в опасности. Большинство сторонних подрядчиков просто хотят получать свои гонорары, их не волнует окончательная стоимость имущества.

В тех случаях, когда ваши расчеты неточны, ваша часть прибыли может быть сведена на нет комиссионными, если вы не сможете продать конечную недвижимость с хорошей маржой.

После продажи недвижимости с вас будет взиматься налог на прирост капитала и/или корпоративный налог в большинстве стран, включая Сингапур.

Для сравнения, со стратегией BRRRR вы будете платить налоги только с прибыли от аренды и, в конечном итоге, когда вы уйдете, налоги на наследство. Однако, если вы продолжите рефинансирование до самого конца, вряд ли будет какой-либо прирост капитала или налог на прирост капитала.

Проект «Купи и держи» в Бирмингеме:рентабельность инвестиций 63,7 %

Вот проект «Купи и держи», который мы реализовали в разгар пандемии COVID в прошлом году. Моя команда купила двухквартирный дом в Бирмингеме 17 ноября 2020 года по цене ниже рыночной — 286 000 фунтов стерлингов. После ремонта оценка составила 360 000 фунтов стерлингов, а окончательная окупаемость инвестиций составила 63,7 %.

Вот цифры, я тоже просматриваю их в этом видео.

Хотя доходность в 63,7% может быть не такой хорошей, как годовая доходность проекта «Исправить и изменить», нам удалось извлечь большую часть (~ 85%) нашего капитала из собственности. Это означает, что как только мы успешно сдадим недвижимость в аренду, мы сможем безубыточно начать получать хороший доход (и денежный поток).

Вот краткое изложение различий между стратегиями инвестирования в недвижимость «Исправить и перевернуть» и «Купить и держать»:

Исправить и изменить против покупки и удержания

А теперь обратимся к слону в комнате:

Вы все еще можете продавать недвижимость в Сингапуре?

Раньше в Сингапуре продажа недвижимости была очень прибыльной.

На самом деле это часто делали подрядчики 15-20 лет назад. В то время дом с террасой можно было купить всего за 800-900 тысяч сингапурских долларов. Они могли бы потратить от 300 000 до 400 000 сингапурских долларов на его ремонт, а затем переключиться между 1,5–1,8 млн сингапурских долларов и получить хорошую прибыль.

Но я считаю, что сегодня это не так доступно, особенно для обычных людей, таких как вы и я.

Давайте посмотрим на таблицу, которую я извлек из статьи. Вы заметите, что в настоящее время средняя цена за квадратный фут земельной собственности немного ниже по сравнению с кондоминиумами в Сингапуре.

Преимущество земельной собственности по сравнению с кондоминиумом в Сингапуре

Однако из приведенной выше таблицы следует, что я считаю, что цена за квадратный фут земельной собственности и даже кондоминиумов вырастет.

Почему?

Из-за простого спроса и предложения.

Не будет больше предложения земельной собственности. Единственный способ увеличить предложение земельной собственности состоит в том, чтобы разделить ее и сделать ее меньше. Таким образом, земельные участки большего размера, такие как отдельно стоящие или сдвоенные бунгало, а также бунгало хорошего класса (GCB), становятся все реже.

Для сравнения, квартиры имеют неограниченный запас. Разработчики могут блокировать существующие и создавать новые, более высокие.

Таким образом, цены на земельную собственность неизбежно со временем будут повышаться быстрее.

И тенденции индекса недвижимости Сингапура, кажется, подтверждают эту точку зрения:

Индекс цен на земельную собственность (выделен оранжевым цветом) в 1 квартале 2000 г. составил 98,9. Перенесемся вперед через 21 год и во 2 квартале 2021 г. составил 184,8. За последние 21 год земельная собственность дорожала на 4,5% в год (всего 86,9). % увеличения).

Для сравнения, индекс цен на неземельную недвижимость, т. е. квартиры и кондоминиумы (обозначены синим цветом), составил 100,7 в 1 квартале 2000 г. Перенесемся вперед через 21 год и на 2 квартал 2021 г. составил 158,8. Неземельная недвижимость подорожала на 2,3%. в год за последний 21 год (общий рост на 57,7%).

На момент написания статьи соотношение дома (также известного как земельная собственность) к квартире в Сингапуре составляет 2,84x. В 2000 году это соотношение составляло всего 2,4x. Увеличение предложения квартир привело к отставанию в приросте капитала по сравнению с земельной собственностью. И этот разрыв, вероятно, будет увеличиваться по мере того, как земельные участки будут становиться все реже.

Прибыльность «Исправить и изменить» слишком дорога для большинства инвесторов в недвижимость

Посмотрим правде в глаза, земли не хватает, и это приведет к повышению стоимости земли и обесцениванию зданий.

По мере того, как цены на земельные участки растут, мелким инвесторам становится все труднее реализовать стратегию «Исправить и изменить».

Исходя из приведенной выше таблицы цен, вам потребуется капитал в размере не менее 3 миллионов сингапурских долларов для таунхауса. А для эффективного и прибыльного разделения вам, вероятно, потребуется инвестировать в двухквартирный дом (который вы могли бы разделить на террасы).

Принимая во внимание затраты на ремонт, вам потребуется капитал на сумму около 6 миллионов сингапурских долларов, чтобы «починить и перевернуть» с прибылью в Сингапуре. И это очень сложное предложение для большинства из нас.

Глобальные тенденции цен на жилье:и как умные инвесторы в недвижимость находят возможности за рубежом

Это приводит к следующим вопросам:

• Увеличивается ли соотношение домов и квартир и в других городах и странах?
• ценятся ли дома быстрее, чем квартиры по всему миру,
• или это явление ограничено Сингапуром?

Давайте посмотрим, как выросли цены на жилье в мире. (p.s. Я пытался получить исчерпывающие данные, однако обратите внимание, что большинство данных, доступных по странам, были взяты не за один и тот же период!)

Как видите, эта тенденция наблюдается во всем мире. Соотношение домов и квартир растет повсюду.

И это хорошая новость для начинающих инвесторов в недвижимость! Если вы пропустили лодку в Сингапуре или считаете недвижимость в Сингапуре слишком дорогой для инвестиций, вы можете поискать недвижимость за границей, где коэффициенты все еще низки, а стоимость недвижимости имеет более высокий предельный потенциал роста.

Основываясь на приведенной выше таблице, вы можете рассмотреть Нью-Йорк или Окленд и даже Лондон, Манчестер, Бирмингем, где этот коэффициент все еще очень низок по сравнению с Сингапуром.

Почему дома в следующем десятилетии превзойдут квартиры по всему миру

Правда в том, что с этого момента соотношение домов к квартирам будет только расти. Вот 4 причины, почему:

1. Строительство жилых домов в развитых странах со строгим контролем планирования.

Дело в развитых странах в том, что они не позволяют вам строить высокие здания, потому что это разрушает горизонт. И все хотят видеть небо, а не пялиться в окна соседей.

Следовательно, земля в развитых странах будет иметь ограничения по высоте. Такие ограничения сохраняют наследие, историю и горизонт города, предотвращая при этом чрезмерную застройку. При меньшем предложении стоимость домов со временем будет расти.

2. Защита зеленых зон.

Это очевидно в крупных городах, таких как Гонконг и Лондон, где ценятся зеленые пояса. Парки и зеленые зоны охраняются, и застройщикам не разрешается строить новые здания в этих районах.

Это предотвращает превращение города в городские джунгли, но также уменьшает возможное предложение земли. Следовательно, застройщики могут выбрать только строительство большего количества квартир вместо домов. По мере того, как дома будут становиться все реже, их ценность со временем будет расти.

3. Разрастание городов вредно для окружающей среды и времени в пути.

Некоторые города, такие как Мельбурн, допускают разрастание городов там, где на севере много земельных участков и домов. Однако это будет означать, что людям придется тратить больше времени на поездки, что приведет к большим пробкам, поскольку люди ездят туда и обратно на работу.

Лично я бы не стал трогать землю в пакетах домов, потому что они часто продаются поэтапно. Я сталкивался с проектами, в которых, несмотря на то, что разработчик увеличивает капитал, когда открывается следующая фраза, обычно это не так. Они просто завышают цены до более высокого значения, и в конечном итоге вам будет трудно продать его с целью получения прибыли.

4. Деньги текут в активы с ограниченным предложением

Богатые вкладывают свои деньги в то, что редко встречается:земельные участки, вино, биткойны и т. д. Таким образом, земельные участки и жилые дома с большим количеством земли дорожают намного быстрее, чем дома с неограниченным предложением

Заключение

Я рассказал о плюсах и минусах обмена недвижимостью и рассказал, почему я считаю, что стратегия «Купи и держи» является более доступной и простой стратегией инвестирования в недвижимость для большинства начинающих инвесторов.

В двух словах:

1. Компания Fix and Flip была очень прибыльной в Сингапуре в 1990-х и начале 2000-х годов, но сегодня барьер входа слишком высок для большинства инвесторов в недвижимость.
2. «Исправить и изменить» требует, чтобы инвестор в недвижимость точно контролировал свои расходы и прогнозируемую прибыль. Это лучше работает при восходящем цикле.
3. Флиппинг по-прежнему полезен для денежного потока. Успешные проекты с недвижимостью Fix and Flip могут принести вам от 50 000 до 100 000 долларов США за переворот или от 25 до 50 % прибыли.
4. Принцип «купи и держи» более эффективен с точки зрения налогообложения, а инвесторы могут создавать богатство для разных поколений.
5. Вам нужно выбирать объекты с высокой вероятностью прироста капитала и положительного денежного потока при использовании кредитного плеча.
6. Покупайте редкое. Ищите дома на зарубежных рынках, где соотношение цены дома к количеству квартир все еще ниже 1,5 x, прежде чем оно поднимется до 2,5 x или выше.

Я не мультимиллионер и не инвестор со сверхвысоким капиталом, и мне не хотелось бы терять прибыль из-за налогов, когда я перепродаю недвижимость.

Следовательно, я предпочитаю покупать и держать дома, которые могут быть более эффективными с точки зрения налогообложения и позволяют мне создавать богатство из поколения в поколение. Тем не менее, вам нужно выбирать недвижимость с высокой вероятностью прироста капитала и всегда стремиться оставаться положительным денежным потоком. Это сводится к вашему выбору недвижимости, местоположения и страны для инвестиций. Я бы искал рынки, где соотношение цены дома к квартире все еще ниже 1,5.

Если вы хотите узнать, как найти наилучшие возможности для инвестирования в недвижимость, зарегистрируйтесь на мой бесплатный вебинар, и мы узнаем больше там.