Кандидаты на получение обычных незастрахованных ссуд считаются первоклассными заемщиками. У них есть как минимум 20-процентный первоначальный взнос, хороший кредит и достаточный доход, чтобы ипотечные кредиторы чувствовали себя в безопасности. Кредиторы требуют страхования ссуд, когда у заемщиков недостаточно денег или кредита, чтобы компенсировать риск финансирования дома. Стандарты для обычных, незастрахованных ссуд являются строгими, но ссуды менее дороги для заемщиков.
Обычные кредиторы, включая банки, кредитные союзы и ипотечные компании, часто продают свои ссуды спонсируемым государством предприятиям Fannie Mae и Freddie Mac. Не все ипотечные кредиторы продают свои ссуды; однако большинство делает это, чтобы высвободить деньги для новых ссуд. «Обычный» относится к стандартам андеррайтинга, которым должны соответствовать такие ссуды. Рекомендации Fannie и Freddie обычно схожи, включая их ограничения на суммы ссуд. По состоянию на август 2014 года обычный лимит ссуды на одноквартирный дом в континентальной части США составлял 417000 долларов. Это означает, что GSE покупают обычные жилищные ссуды с остатками до 417 000 долларов.
Частные поставщики ипотечного страхования возмещают кредиторам часть их убытков в случае дефолта заемщика. PMI применяется к обычным кредитам, когда сумма кредита по сравнению со стоимостью дома превышает 80 процентов. Например, когда заемщики вкладывают менее 20% в покупку дома или имеют менее 20% собственного капитала при рефинансировании жилья, обычные кредиторы требуют PMI. Ссуда с соотношением ссуды 80 процентов или меньше представляет значительно меньший риск для кредиторов и, в конечном итоге, для Fannie Mae и Freddie Mac. Следовательно, не требуется дополнительных мер защиты от дефолта.
Обычные незастрахованные ссуды имеют более низкие ежемесячные платежи и требуют меньших авансовых платежей, потому что они идут с лучшими процентными ставками и не имеют PMI, который включает ежемесячные платежи в выплаты по ипотеке. Ссуды с PMI также обычно требуют депозитных счетов условного депонирования для ежемесячного сбора страховки домовладельцев и налогов на недвижимость. Чтобы избавиться от ежемесячных взносов PMI, вы можете заплатить единовременный взнос при закрытии, который покрывает несколько лет страхования. В противном случае вам придется подождать, пока вы не выплатите обычную ссуду до 78 процентов, чтобы исключить PMI, или полностью рефинансировать ссуду.
Обычная ссуда, превышающая 417 000 долларов, считается «гигантской», и ее еще труднее получить, чем обычная незастрахованная ссуда на меньшие суммы, известная как «соответствующие» ссуды. PMI также доступен для крупных займов. Согласно MarketWatch, более мелкие банки и кредитные союзы запрашивают PMI у страховщиков для этой ниши обычного финансирования, которое обслуживает более состоятельных заемщиков. Обычные застрахованные крупные ссуды имеют процентную ставку от 0,2 до 0,6 процента выше, чем соответствующие ссуды.
