Инвестиции в сдачу в аренду в последние годы выросли как грибы благодаря высокому спросу на сдаваемую в аренду недвижимость и изменениям в правилах пенсионного обеспечения, что способствовало росту популярности. Многие рассматривают инвестиции в недвижимость как путь к богатству, поскольку постоянно растущие цены на жилье и арендная плата обеспечивают стабильный доход и прирост капитала от их инвестиций.
Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости для сдачи в аренду, вам необходимо понимать затраты и вероятный возврат ваших инвестиций, а также связанные с этим риски. В этой статье я постараюсь ответить на эти вопросы и, надеюсь, дать четкое представление о том, сколько вы можете заработать на инвестициях в недвижимость для сдачи в аренду.
Я решил использовать тематическое исследование, чтобы проиллюстрировать первоначальные затраты с точки зрения депозита и ипотечного кредита для инвестиций в покупку с целью сдачи в аренду, детали которых следующие:
Цена покупки: 160 000 фунтов стерлингов
Депозит: 40 000 фунтов стерлингов
Сумма залога: 120 000 фунтов стерлингов
Ипотечная сделка: Двухлетняя ипотека с фиксированной процентной ставкой на Платформе на уровне 1,71 % на основе только процентов в течение 25 лет (возврат к стандартной плавающей ставке в размере 5 % после начального двухлетнего периода)
Ежемесячный платеж: 171 фунт стерлингов
Эта сделка была найдена с помощью нашего инструмента сравнения лучших ипотечных кредитов на платформе Habito*. Детали верны на момент написания.
Доход, который вы можете ожидать от инвестиций в покупку с целью сдачи в аренду, будет варьироваться в зависимости от типа приобретаемой недвижимости и района, в котором вы покупаете. Средняя доходность от аренды в Великобритании составляет около 3,63 %, хотя за этой общей цифрой скрываются значительные региональные различия:доходность ниже 3 % в некоторых частях Лондона и более 5 % в отдельных районах на северо-востоке.
Для целей моего примера я буду использовать годовой доход от аренды в размере 4,0%. это означает, что доход от сдачи в аренду моей собственности для примера составит 6 400 фунтов стерлингов в год, который будет облагаться подоходным налогом.
Ипотечные сборы :Комиссия кредитора за платформу составляет 199 фунтов стерлингов. Комиссии других кредиторов могут достигать 2000 фунтов стерлингов
.Сборы за опрос: Приблизительно 500 фунтов стерлингов
Юридические услуги: Приблизительно 700 фунтов стерлингов
Гербовый сбор: 5 500 фунтов стерлингов (включая дополнительную надбавку к собственности в размере 3 % от покупной цены в размере 160 000 фунтов стерлингов)
Погашение ипотеки: – 2052 фунта стерлингов в год (171 фунт стерлингов в месяц)
Потеря процентов по вкладу в размере 40 000 фунтов стерлингов по ставке 1 % годовых - 320 фунтов стерлингов в год (за вычетом 20 % подоходного налога)
Комиссии агента по сдаче в аренду: Приблизительно 12 % дохода от аренды – 768 фунтов стерлингов в год.
Страхование арендодателя и аренды: Приблизительно 960 фунтов стерлингов в год
Предполагаемый ремонт: 500 фунтов стерлингов в год
Приблизительный убыток от аренды за период недействительности: 500 фунтов стерлингов в год
Общие ежемесячные расходы (включая ипотеку): 5100 фунтов стерлингов в год
Дополнительные расходы на покупку недвижимости: 6899 фунтов стерлингов
Годовой доход от аренды (C) рассчитывается путем деления годового дохода от аренды за вычетом годовых расходов (A) на цену покупки недвижимости плюс сопутствующие расходы (B).
Итак, в случае нашего тематического исследования:
A – Чистый доход от аренды =6 400 – 5 100 фунтов стерлингов =1 300 фунтов стерлингов в год.
B – Общая стоимость приобретения недвижимости =160 000 фунтов стерлингов + 6 899 фунтов стерлингов =166 899 фунтов стерлингов
C – Годовой доход от аренды =0,8 %
За последние 10 лет (2005 - 2020) средняя цена дома в Великобритании выросла примерно на 35%. Если я предположу, что рост цен на жилье будет происходить в соответствии с последними 10 годами после того, как инфляция цен, вызванная пандемией, уменьшится, то стоимость нашего объекта в конкретном примере вырастет со 150 000 фунтов стерлингов в 2020 году до 202 500 фунтов стерлингов в 2030 году. Это эквивалентно до ежегодного роста капитала на 3,5%.
Доходы от всех инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду подлежат налогообложению. Доход от аренды (за вычетом некоторых надбавок) облагается подоходным налогом по предельной ставке физического лица. С 6 апреля 2020 года налоговые льготы по ипотечным кредитам будут ограничены базовой ставкой подоходного налога, которая в настоящее время составляет 20%, и будут рассматриваться как уменьшение налоговых обязательств, а не уменьшение налогооблагаемого дохода от аренды. Недвижимость для сдачи в аренду также облагается налогом на прирост капитала (CGT). Он взимается по ставке 28% (для налогоплательщиков с более высокой ставкой) или 18% (для налогоплательщиков с базовой ставкой) на любой рост стоимости имущества.
Если вы являетесь налогоплательщиком с базовой ставкой, имейте в виду, что прибыль будет добавлена к вашему доходу, поэтому это может подтолкнуть вас к более высокой ставке. У каждого есть необлагаемый налогом прирост капитала в размере 12 300 фунтов стерлингов в год в 2021–2022 годах, поэтому вам нужно будет платить CGT только с прибыли выше этого порога. Также можно компенсировать некоторые расходы, например, сумму, которую вы заплатили за гербовый сбор и передачу прав собственности при покупке недвижимости, а также любые расходы, связанные с ее продажей (включая комиссионные агента по недвижимости). Вы также должны иметь возможность компенсировать любые капитальные улучшения, которые вы внесли в недвижимость, в счет вашего счета CGT. Вы не имеете права вычитать расходы на содержание имущества или проценты по ипотеке.
Для получения дополнительной информации прочитайте нашу статью:"Как будет облагаться налогом ваш доход от аренды? Все, что вам нужно знать".
В примере выше общий доход в первый год будет:
Это соответствует 4,2% валовой общей прибыли. на инвестиции до налогообложения. Имейте в виду, что вы не получите прироста капитала, пока не продадите недвижимость.
Как вы можете видеть из тематического исследования, если вы сталкиваетесь с высокими затратами на ремонт или длительными периодами простоя, ваши инвестиции могут ежемесячно стоить вам денег. Также существуют первоначальные затраты на покупку недвижимости в размере 6 899 фунтов стерлингов, которые, согласно нашему исследованию, сведут на нет доход от аренды за первые 12 месяцев.
Вывод таков:если вы инвестируете в покупку с целью сдачи в аренду, финансируемую за счет ипотеки, то ежемесячный чистый доход от аренды, вероятно, будет в лучшем случае незначительным. Вы бы полагались на рост капитала для достижения возврата на ваши инвестиции. Однако инвестиции с целью сдачи в аренду без необходимости получения ипотечного кредита могут обеспечить как ежемесячный доход, так и прирост капитала с течением времени.
Примечание.
Если рядом со ссылкой стоит *, это означает, что это партнерская ссылка. Если вы перейдете по ссылке «Деньги в массы», вы можете получить небольшую плату, которая поможет сохранить «Деньги в массы» бесплатным для использования. Но, как вы можете ясно видеть, это никоим образом не повлияло на этот независимый и взвешенный обзор продукта. Следующую ссылку можно использовать, если вы не хотите помогать Money to the Masses - Habito
