Если вы планируете окунуться в воду в качестве арендодателя и инвестировать в покупку с целью сдачи в аренду, это будет стоит того, чтобы вы прочитали это руководство, чтобы понять связанные с этим риски и затраты, а также вашу потенциальную прибыль.

(Примечание :Если вы подумываете о покупке с целью сдачи в аренду или уже являетесь арендодателем, я предлагаю вам воспользоваться этой БЕСПЛАТНОЙ консультацией по ипотеке*).

Является ли покупка с целью сдачи в аренду хорошей инвестицией?

Было время, когда инвестиции для сдачи в аренду были очень популярны, и многие люди перезакладывали свое основное жилье, чтобы финансировать покупку недвижимости для сдачи в аренду. По мере того, как мы оправлялись от финансового кризиса и стоимость недвижимости росла вместе с кредитным плечом, полученным посредством ипотеки, инвестиции в покупку с целью сдачи в аренду процветали. В 2014 году, обеспокоенное тем, что сектор "покупка с целью сдачи в аренду" подпитывает инфляцию цен на жилье, правительство начало поэтапное введение новых правил налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду.

Поэтапное введение этих новых налоговых правил завершилось в апреле 2020 года, и к этому времени вы больше не могли вычитать какие-либо расходы по ипотеке из дохода от аренды, чтобы уменьшить свои налоговые обязательства по арендованному имуществу. Вместо этого арендодатели получат налоговый кредит в размере 20% от ипотечных платежей, что менее щедро для налогоплательщиков с более высокой ставкой.

Несмотря на изменения в налогообложении, недвижимость для сдачи в аренду по-прежнему может быть хорошей инвестицией, если вы понимаете следующие моменты:

Нестабильность

Можно легко забыть, что цены на недвижимость не растут постоянно. Были периоды, когда цены на недвижимость падали, а также более длительные периоды, когда цены просто колебались. Интерес к инвестициям с целью сдачи в аренду имеет тенденцию достигать пика, когда цены на недвижимость находятся в периоде роста, и инвесторы рискуют рассматривать это как возможность «быстро разбогатеть». Как и все инвестиции, покупка с целью сдачи в аренду — это долгосрочный проект, который может обеспечить доход и рост.

В настоящее время доходность от сдачи в аренду высока отчасти из-за того, что многие покупатели, впервые покупающие недвижимость, не могут получить ссуду для приобретения собственной недвижимости. В настоящее время кредиторам требуется значительный депозит для обеспечения ипотечного кредита, что недоступно многим потенциальным покупателям. Так будет не всегда, и придет время, когда арендаторов будет мало, что приведет к падению арендной платы при покупке с последующим сдачей в аренду.

Циклический характер рынков

И цены на недвижимость, и доходность от покупки с целью сдачи в аренду цикличны, поэтому вам следует рассматривать эти инвестиции как долгосрочные. Если вы из тех, кто хочет прыгать и отказываться от инвестиций в погоне за прибылью, покупка с целью сдачи в аренду, вероятно, не для вас. Недвижимость не является ликвидным активом, и попытка избавиться от ваших инвестиций в трудные времена может привести к тому, что вы понесете общий убыток. Период от выставления объекта на продажу до завершения продажи может составлять несколько месяцев.

На приведенном ниже графике показана процентная инфляция цен на жилье с 2000 года. Этот график прекрасно показывает, что рост стоимости домов представляет собой не просто прямую линию, а довольно резко колеблется во времени под воздействием экономических или других факторов. факторы.

БЕСПЛАТНО:контрольный список из 27 пунктов для успешного сдачи квартиры в аренду

Недействительные периоды

Нереалистично предполагать, что ваша недвижимость, которую вы покупаете для сдачи в аренду, будет сдаваться в любое время. Рынок аренды нестабилен:арендаторы довольно часто меняют недвижимость из-за семейных или рабочих проблем, поэтому вам нужно будет финансировать покупку недвижимости для сдачи в аренду в эти периоды. Также читайте мою статью "Гарантия ренты - что это такое? И стоит ли ее покупать?"

Какую прибыль я могу ожидать?

Доходность

Доход от инвестиций в покупку с целью сдачи в аренду называется доходом от аренды и зависит от ряда факторов:типа недвижимости, местоположения, рыночных условий и состояния недвижимости.

Валовая доходность

Валовая доходность недвижимости, которую можно купить с целью сдачи в аренду, – это годовая арендная плата, деленная на цену покупки, выраженная в процентах.

В таблице ниже показана средняя доходность от аренды в 2021 году для различных мест в Великобритании:

Чистая доходность

Чистая доходность – это годовой доход от сдачи в аренду недвижимости, которую вы покупаете для сдачи в аренду, за вычетом таких расходов, как платежи по ипотеке, затраты на ремонт, сборы и периоды недействительности, деленный на цену покупки, выраженный в процентах. Валовой доход от аренды в Великобритании составляет около 3,5%, но чистый доход может быть намного меньше, если ваши расходы высоки или вы испытываете длительные периоды неиспользования. Более дешевая недвижимость для сдачи в аренду обеспечит более высокий годовой доход, и я рекомендую вам искать доход от аренды в районе 130–150% ваших платежей по ипотеке.

Но, как я уже упоминал, местоположение вашей недвижимости, которую вы покупаете для сдачи в аренду, будет влиять на ваш доход, поэтому прочитайте мою статью "Куда инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду, чтобы получить лучшее возврат".

Понадобится ли вам ипотечный кредит для покупки недвижимости для сдачи в аренду?

Если вам не посчастливилось профинансировать полную стоимость покупки с целью сдачи в аренду за счет своих сбережений, вам необходимо оформить ипотечный кредит на покупку с целью сдачи в аренду или перезаложить текущее имущество. Вам потребуется минимальный депозит в размере 25% от покупной цены, чтобы обеспечить ипотечный кредит. Помните, что чем выше депозит, который вы можете внести при покупке, тем более выгодную ипотечную сделку вы можете получить.

(Я предлагаю вам воспользоваться этой БЕСПЛАТНОЙ консультацией по ипотеке, чтобы узнать, какую сумму вам ссудит кредитор, и выбрать лучшую сделку).

Каковы затраты?

Первоначальные затраты

Для покупки инвестиционной недвижимости для сдачи в аренду требуются значительные ресурсы. Во-первых, если вам требуется ипотечный кредит, кредитор, скорее всего, потребует от вас внести депозит в размере 25% или более, прежде чем он рассмотрит вашу заявку на кредит (подробнее об этом ниже). Кроме того, существуют обычные расходы, связанные с покупкой недвижимости – сбор за обследование, гербовый сбор, судебные издержки, административный сбор за ипотеку и страхование.

Расходы на аренду

После того, как вы приобрели недвижимость для сдачи в аренду, потребуются дополнительные расходы, прежде чем вы получите доход от своих инвестиций. Вам нужно будет убрать имущество и провести любой ремонт, приобрести мебель, технику и оборудование, которые ожидает ваш арендатор. Кроме того, вам нужно будет заплатить за отчет о газе и безопасности в соответствии с законодательством. Если вы сдаете квартиру в частном порядке, то будут расходы на рекламу, или вместо этого вы можете заплатить агенту по сдаче в аренду, чтобы найти арендатора. Существуют также сборы, связанные с проведением инвентаризации, составлением договора аренды и получением справок.

Эксплуатационные расходы

Некоторые объекты недвижимости для сдачи в аренду обходятся дороже, чем другие, в зависимости от возраста, состояния и других обязанностей, таких как лифты в многоквартирных домах. Единственной самой большой статьей расходов, скорее всего, будут выплаты по ипотеке. В настоящее время ставки по ипотечным кредитам низкие, но это не будет длиться вечно, поэтому необходимо делать поправку на значительный рост в ближайшие годы. Вам также нужно будет застраховать имущество и его содержимое, плюс разумно рассмотреть страхование гражданской ответственности и страхование аренды. Если имущество находится в аренде, вам также придется платить ежегодную арендную плату за землю и плату за обслуживание.

Каковы мои обязанности как арендодателя

 Если вы впервые планируете стать арендодателем для сдачи в аренду, вам необходимо знать о своих юридических обязанностях в отношении любого сдаваемого в аренду имущества.

Электричество – Правила безопасности электрооборудования 1994 г.

• Электроснабжение и приборы на территории должны быть «безопасными».

• Все электроприборы необходимо регулярно проверять на наличие дефектов (например, изношенная проводка, плохо подогнанные вилки). Несмотря на отсутствие установленной законом процедуры или сроков проверки, настоятельно рекомендуется, чтобы ежегодная проверка выполнялась квалифицированным инженером-электриком, записи о проверках должны храниться и при необходимости быть доступными для проверки.

• Все небезопасные предметы должны быть убраны из собственности перед сдачей в аренду.

• Рекомендуется установить датчики дыма на всех объектах и ​​включить их в ежегодную проверку, чтобы убедиться, что они работают.

Газ — Правила безопасности при использовании газа (установка и использование) 1998 г.

• Все газовые приборы и связанные с ними трубопроводы и дымоходы необходимо обслуживать, чтобы обеспечить их безопасное использование. Ежегодная проверка квалифицированным газовым инженером Gas Safe теперь является обязательным требованием по закону.

• Должен вестись журнал безопасности газа (GSR) с датами проверки и выявленными дефектами. Эта запись должна быть предоставлена ​​арендатору при подписании договора аренды.

• Газовый прибор с открытым дымоходом нельзя устанавливать в спальне.

• Если газовый счетчик установлен в щитке, арендатору должен быть предоставлен ключ с соответствующей маркировкой от щитка.

• После проведения работ с любым прибором квалифицированный инженер-газовик должен провести ряд проверок безопасности.

• Жильцу должны быть предоставлены инструкции по эксплуатации всех газовых приборов.

• Любой газовый прибор, о котором известно, что он неисправен или неправильно установлен, не должен использоваться и должен быть немедленно отремонтирован или удален.

• Для правильной и безопасной работы всем газовым приборам требуется вентиляция, поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы вентиляционные отверстия и воздуховоды не были заблокированы.

• Несоблюдение приведенных выше правил техники безопасности является уголовным преступлением и может повлечь за собой крупный штраф или даже тюремное заключение.

Мебель — Правила техники безопасности и пожарной безопасности 1993 г.

• Все кровати, матрацы, изголовья, раскладные подушки, подушки, натяжные или свободные чехлы для мебели, детская мебель, садовая мебель должны иметь соответствующие этикетки о пожаробезопасности.

• Регламент не распространяется на мебель, изготовленную до 1950 года, постельное белье, чехлы для матрасов, шторы, ковры, спальные мешки и чехлы для подушек.

Депозит арендатора

• Все депозиты арендатора должны быть внесены в утвержденную правительством схему депозитов в течение 30 дней с момента получения.

• Невыполнение этого требования может привести к финансовому штрафу в размере до трехкратной суммы залога.

Штрафы

Если какой-либо арендодатель, сдающий недвижимость в аренду, нарушает вышеуказанные правила, он становится уязвимым перед любым или всеми из следующих действий:

• Хорошо

• Тюремное заключение

• Иск арендатора о возмещении ущерба в гражданском порядке

• Возможные обвинения в непредумышленном убийстве

• Недействительная страховка

• Судимость

Что такое HMO?

HMO – это любой дом или квартира, в которых проживают два или более домохозяйства, которые используются в качестве их основного или единственного места жительства и в котором основные удобства, такие как кухня, ванная комната или туалет, являются общими. Домохозяйство может состоять из одного человека, членов одной семьи, проживающих вместе, или партнеров, проживающих вместе.

ОПЗ считается основным или единственным местом жительства лица, если:

• это их единственное место жительства

• они живут там в качестве студентов дневного отделения дополнительного образования

• жилье используется как убежище от домашнего насилия

• занят мигрантами или сезонными рабочими

• он занят просителями убежища, частично или полностью финансируемыми Национальной программой поддержки убежища

Нужна ли лицензия больничным кассам?

HMO должны иметь лицензию, если они имеют три или более этажей или заняты пятью или более лицами, образующими две или более семьи. Местные советы имеют право распространить эти правила на другие объекты.

Каковы требования для получения лицензии?

Местный совет должен учитывать следующие факторы:

• соответствие объекта недвижимости количеству проживающих

• пригодность удобств на территории

• пригодность арендодателя или управляющего агента для управления недвижимостью

• общая пригодность механизмов управления

Местный совет также должен установить условия в отношении объектов в собственности для обеспечения безопасности мебели и газовых и электрических установок.

Предусмотрены ли какие-либо санкции для арендодателя, не подавшего заявку на получение лицензии?

Управление HMO без лицензии является уголовным преступлением, и в случае признания виновным арендодатель может быть оштрафован на сумму до 20 000 фунтов стерлингов

Предусмотрены ли какие-либо санкции за нарушение арендодателем условий лицензии?

Для арендодателя является уголовным преступлением наличие большего количества жильцов, чем разрешено лицензией, и они могут быть оштрафованы на сумму до 20 000 фунтов стерлингов. В случае нарушения условий лицензии арендодатель может быть оштрафован на сумму до 5 000 фунтов стерлингов.

Как стать успешным арендодателем?

Если вы планируете инвестировать в недвижимость для продажи с целью сдачи в аренду, вам необходимо решить несколько ключевых вопросов, чтобы гарантировать успешный результат ваших инвестиций.

Определите свою стратегию

Если вы планируете инвестировать в свой первый объект недвижимости, предназначенный для сдачи в аренду, вам необходимо определить свои инвестиционные цели и стратегию, которую вы собираетесь принять. Заблаговременно до ваших первоначальных инвестиций необходимо создать бизнес-план, охватывающий следующие области:

• Сколько денег вы собираетесь инвестировать в покупку с целью сдачи в аренду и будете ли вы покупать недвижимость за наличные или вам потребуется ипотека?

• Какова цель инвестиций в покупку с целью сдачи в аренду, хотите ли вы создать ежемесячный доход, прирост капитала или и то, и другое?

• Сколько объектов недвижимости вы хотите иметь в своем портфолио для продажи с целью сдачи в аренду, хотите ли вы создать портфель объектов или просто остановитесь на одном?

• Какой тип недвижимости для сдачи в аренду вы собираетесь выбрать для своих инвестиций (дома, квартиры, студенческие квартиры или даже коммерческая недвижимость)?

• Какова ваша стратегия выхода, когда вам в конечном итоге нужно реализовать свои инвестиции в покупку с целью сдачи в аренду? Когда и как это произойдет?

Проведите исследование

• Девиз "Никогда не инвестируйте в то, чего не понимаете" никогда не был так актуален, как в случае с покупкой с целью сдачи в аренду. Исследуйте, исследуйте и еще раз исследуйте

• Узнайте, какие объекты недвижимости и районы обеспечат вам наибольшую отдачу от инвестиций в недвижимость с целью сдачи в аренду

• Понимание проблем, которые могут возникнуть при владении недвижимостью для сдачи в аренду, и сроков реализации ваших инвестиций, когда придет время

• Если вы знаете кого-то, кто инвестировал в недвижимость для сдачи в аренду, расскажите им об их опыте, как хорошем, так и плохом

Выбор подходящего свойства

• Узнайте, в каких районах лучше всего сдавать недвижимость в аренду

• Вы хотите купить недвижимость, готовую к сдаче в аренду, или вы готовы проделать некоторую работу, чтобы привести недвижимость в соответствие со стандартами сдачи в аренду?

• Вы хотите инвестировать в недвижимость для продажи с целью сдачи в аренду рядом с вашим домом или готовы поискать другие варианты с максимальной потенциальной доходностью?

• Поговорите с агентами по недвижимости о том, какая недвижимость лучше всего подходит для покупки с целью сдачи в аренду с их точки зрения и с учетом местных особенностей

• Всегда покупайте недвижимость для сдачи в аренду, исходя из дохода от аренды, а не исходя из того, будете ли вы жить в ней сами

Решите, каких арендаторов вы собираетесь принять

• Разрешите ли вы детям, домашним животным и курильщикам находиться в вашей собственности?

• Разрешите ли вы лицам, получающим пособия, сдавать вашу недвижимость в аренду?

• Вы позволите студентам?

• Вы будете проверять арендаторов самостоятельно или воспользуетесь услугами агента по аренде?

Управляющая компания

• Будете ли вы управлять недвижимостью для сдачи в аренду самостоятельно или воспользуетесь услугами агента по аренде? Прочтите мою статью "Быть арендодателем:использовать агента по сдаче в аренду или делать это самостоятельно" для получения дополнительной информации.

• Если вы воспользуетесь услугами агента по сдаче в аренду, будет ли он заниматься всем или только работой по поиску арендатора, и знаете ли вы, какие расходы потребуются?

• Если вы сами управляете недвижимостью, которую вы покупаете для сдачи в аренду, есть ли у вас специалист по обслуживанию или компания, которая может справиться со всеми экстренными вызовами?

Подсчитайте

• Узнайте полную стоимость покупки, включая гербовый сбор, комиссию юриста и любые ипотечные сборы, до совершения первой покупки

• Узнайте о текущих расходах, таких как выплаты по ипотеке, расходы на страхование, расходы на техническое обслуживание, комиссионные агента по сдаче в аренду и возможные периоды недействительности

Понимать юридические вопросы

• Существуют юридические обязательства, которые должен соблюдать арендодатель с серьезными последствиями в случае их игнорирования

• Любой доход или прибыль от покупки с целью сдачи в аренду облагается налогом, поэтому читайте эту статью, чтобы узнать больше:"Руководство по подоходному налогу со сдаваемой в аренду недвижимости"

Поиск лучшей ипотеки

• Если вам нужна ипотека для покупки недвижимости, которую вы покупаете для сдачи в аренду, поищите лучшее предложение. Прежде всего, используйте этот калькулятор, чтобы рассчитать, какую сумму кредитор может вам ссудить

• Затем найдите лучшее предложение самостоятельно или воспользуйтесь услугами и знаниями профессионального консультанта по ипотеке, чтобы получить лучшее предложение по ипотечному кредиту.

Дополнительная литература

• Контрольный список из 27 пунктов успешного арендодателя, сдающего недвижимость в аренду.
• Советы по покупке для сдачи в аренду:8 вещей, которые могут убить ваши инвестиции в аренду с целью сдачи в аренду

Если рядом со ссылкой стоит *, это означает, что это партнерская ссылка. Если вы перейдете по ссылке, «Деньги в массы» могут получить небольшую плату, которая поможет сохранить «Деньги в массы» бесплатными. Следующую ссылку можно использовать, если вы не хотите помогать Money to the Masses или воспользоваться какими-либо эксклюзивными предложениями - VouchedFor, Habito