Я уже писал раньше о помощи клиентам, которые чувствуют себя в ловушке инвестиций в недвижимость из-за высокого налога на прирост капитала, который они должны были бы, если бы продали свою собственность.

В моей колонке о трастах на отложенные продажи я рассказал, как использовать раздел 453 Налогового кодекса для отсрочки уплаты налога и направления денег на другие инвестиции, помимо недвижимости.

Другая стратегия, о которой я получаю много вопросов в последнее время, использует биржу 1031 для передачи выручки от продажи в Государственный фонд штата Делавэр (DST). Это способ оставаться в сфере недвижимости - и избегать налогов на прирост капитала - но как более пассивный владелец.

Многие инвесторы в недвижимость хоть немного знают о бирже 1031. Эта концепция существует с 1920-х годов; он стал разделом 1031 Налогового кодекса в 1954 году и со временем обновлялся.

По сути, это позволяет владельцу или инвестору продать недвижимость и отложить уплату налога на прирост капитала с продажи.

Есть несколько рекомендаций, которым вы должны следовать. Вы должны настроить свой 1031 до закрытия продажи, и ваша выручка от продажи будет передана третьей стороне, называемой посредником или посредником. С момента закрытия у вас есть 45 дней, чтобы определить собственность, на которую вы собираетесь обменять. И затем у вас есть шесть месяцев, чтобы закрыть указанную вами собственность. Если вы сделаете все это, вы успешно осуществите обмен 1031. Но до 2004 года вы все еще меняли одну недвижимость на другую - так что, хотите вы этого или нет, вы все еще оставались работающим арендодателем.

Совсем недавно Постановление о доходах 2004-86 определило, что уставный фонд штата Делавэр квалифицируется как недвижимость и, как таковой, может служить заменой собственности для 1031 транзакции обмена. Если вы устали самостоятельно управлять недвижимостью, вы могли бы вместо этого приобрести долю или процентную долю в DST и стать совладельцем гораздо более крупной инвестиции в недвижимость - многоквартирного дома на 300 квартир, продуктового центра, медицинского обслуживания. офисное здание и др.

Итак, теперь вместо мистера и миссис Смит в качестве ваших арендаторов, призывающих вас починить вывоз мусора, Walgreens или CVS является вашим арендатором с корпоративным договором аренды. Это более удобный способ владеть доходной недвижимостью, которая особенно хорошо подходит для пенсионеров. Около дюжины довольно крупных компаний заключили сделки для инвесторов, чтобы они могли обменять их, которые управляются профессионально и в значительной степени под ключ.

Есть и обратная сторона (конечно), и это ликвидность. Вы по-прежнему владеете недвижимостью - это не акции, на которых можно нажать кнопку и продать. Срок владения может составлять от пяти до 10 лет.

Вы также должны быть уверены, что имеете дело с уважаемой компанией, называемой спонсором, при структурировании сделки. Я предпочитаю те, которые занимаются бизнесом более 10 лет, что доказывает, что они выдержали рыночный спад и могут продемонстрировать проверенный опыт приобретения, управления и распоряжения активами от имени инвесторов, а также те, которые управляют значительным портфелем недвижимости. повсюду в США. Хорошая новость в том, что некоторые из них занимаются этим уже много лет. Если у вас есть надежный финансовый консультант, он поможет вам определить, с кем работать.

Инвестиционные стратегии могут быть как горячими, так и холодными, и переход на летнее время на некоторое время остыл благодаря недавней рецессии и спаду в сфере недвижимости. Но они предлагают жизнеспособное решение типичной проблемы инвестора. Поговорите со своим налоговым юристом и финансовым консультантом, чтобы узнать, подходит ли вам эта стратегия.

Ким Франке-Фолстад внесла свой вклад в эту статью.

Ценные бумаги, предлагаемые через Madison Avenue Securities, LLC (MAS), члена FINRA / SIPC. Консультационные услуги, предлагаемые через Global Wealth Management Investment Advisory (GWM) и / или Global Financial Private Capital (GFPC). MAS, GWM и GFPC не являются аффилированными лицами. MAS и Global 1031 Exchange не являются аффилированными компаниями. Инвестирование сопряжено с риском, включая потенциальную потерю основной суммы долга.

Ни фирма, ни ее агенты или представители не могут давать налоговые или юридические консультации. Перед принятием решения о покупке люди должны проконсультироваться с квалифицированным специалистом.