Собственный дом является важной целью для многих людей. Но из-за требований по ипотеке, первоначальному взносу и кредиту многие пока не могут позволить себе покупку так скоро, как захотят. Для некоторых в этой ситуации аренда жилья с выкупом является привлекательным вариантом. Он может дать мотивированным людям возможность вступить в права собственности поэтапно, хотя, как и многие кредитные соглашения, он сопряжен с некоторыми рисками. Здесь мы рассмотрим плюсы и минусы домов, сдаваемых в аренду, но рассмотрите возможность консультации с финансовым консультантом, чтобы узнать, как домовладение может помочь вашим долгосрочным планам.

Что такое сдаваемые в аренду дома?

Как следует из названия, сдаваемые в аренду дома — это жилые помещения, которые вы можете арендовать на определенный период времени, обычно не менее трех лет. Тогда у вас будет либо возможность, либо обязательство купить. В дополнение к аренде вы будете платить дополнительную премию, которая покроет ваш будущий первоначальный взнос. Кроме того, вам, возможно, придется платить за техническое обслуживание, ремонт и коммунальные услуги. Часто существует «комиссионный сбор», который вы должны заплатить авансом, и он может применяться или не применяться к вашему первоначальному взносу.

Арендодатели, получающие аренду с выкупом, могут быть частными собственниками или компаниями. Но в любом соглашении будет контракт, устанавливающий определенные условия. К ним относятся продолжительность аренды, общий первоначальный взнос, условия и графики платежей.

Следует отметить, что в отношении соглашений об аренде с выкупом меньше стандартов и правил, чем в отношении стандартных ипотечных кредитов. Условия договора сильно различаются, и, как и в случае с любым другим юридическим соглашением, дьявол может крыться в деталях. Вы захотите просмотреть любой контракт с большой осторожностью и, вероятно, обратиться за юридической консультацией, прежде чем подписать его. Кроме того, условия не всегда фиксированы, особенно для отдельных продавцов.

Подходит ли вам дом, сдаваемый в аренду?

Арендная плата с выкупом может работать для людей, которые не могут претендовать на ипотеку либо из-за плохой кредитной истории, либо из-за недостаточности средств для первоначального взноса. Теоретически это позволяет покупателям накапливать первоначальный взнос, а регулярные арендные платежи улучшают их кредитоспособность.

Но это также может работать для людей, у которых есть деньги и хороший кредит. Например, контрактники и другие участники «гиг-экономики» могут не претендовать на обычные ипотечные кредиты, потому что у них нет постоянной работы у одного работодателя. Другими возможными кандидатами являются иностранные граждане с хорошей работой, но с короткой кредитной историей.

Каковы бы ни были ваши причины, у вас есть право вести переговоры по этим контрактам. Вы часто можете торговаться по поводу условий оплаты, платы за обслуживание и опционы. Это преимущество, если вы знаете, как вести сделку. Но если переговоры не являются сильной стороной, вы можете рассмотреть другой вариант. Очень легко застрять в контракте на очень плохих условиях.

Дома в аренду с выкупом:плюсы

В лучшем случае жилье, сдаваемое в аренду, дает целый ряд преимуществ:

• Вы перемещаетесь только один раз. Если вы готовы переехать, но не можете позволить себе ипотечный кредит, сдаваемый в аренду дом может сэкономить вам часть расходов на переезд. Вместо того, чтобы переезжать, арендовать, покупать и снова переезжать, вы переезжаете только один раз.
• Создайте первоначальный взнос. Большинство договоров об аренде с выкупом включают ежемесячный взнос в первоначальный взнос сверх арендной платы. В некоторых случаях плата за опцион может также применяться к первоначальному взносу, но это встречается гораздо реже.
• Улучшите свой кредит. Своевременные арендные платежи укрепят ваш кредитный рейтинг перед покупкой. В свою очередь, лучшая кредитная история увеличивает вероятность того, что вы будете претендовать на стандартную ипотеку и хорошую процентную ставку. Период аренды также может дать вам время для погашения долга.
• Арендуйте (а затем владейте) там, где хотите. Может быть трудно переехать в место вашей мечты, не имея много денег. Аренда с выкупом позволяет вам закрепиться в районе, в котором вы хотите жить, до того, как вы сможете позволить себе купить жилье с помощью ипотечного кредита.
• Зафиксируйте выгодную цену. В некоторых случаях вы можете договориться о цене продажи до того, как подпишете договор об аренде с выкупом. Таким образом, если дом вырастет в цене, вы можете купить его по гораздо более низкой цене, чем другие покупатели в том же районе.

Дома с выкупом:минусы

Хотя у аренды с выкупом есть много потенциальных преимуществ, они нивелируются некоторыми значительными рисками или возможными осложнениями:

• Покупка может занять годы. У некоторых домов, сдаваемых в аренду, есть возможность купить их всего через три года, но есть и гораздо более длительные сроки. Если вы планируете владеть домом в следующем году или через год, может быть лучше открыть отдельный сберегательный счет для первоначального взноса и продолжать арендовать жилье.
• Рынок жилья может остыть. Горячие рынки жилья не всегда остаются горячими. Если вы зафиксируете цену продажи с выкупом, когда рынок растет, вы застрянете с завышенной ценой, если рынок резко упадет к тому времени, когда ваш опцион или обязательство истечет.
• Дополнительная ответственность. Соглашения об аренде с выкупом могут не возлагать на вас ответственность за какое-либо техническое обслуживание. Или они могут потребовать, чтобы вы сделали все это. В некоторых случаях вы можете быть обязаны платить за то, что заплатил бы домовладелец, включая ремонт или модернизацию, которые могут стоить тысячи дополнительных долларов. Аренда домов с выкупом быстро может стать намного дороже, если не учитывать все потенциальные затраты.
• Дополнительные ежемесячные расходы. Здорово каждый месяц откладывать деньги на первоначальный взнос. Но это означает, что ваши расходы на жилье будут выше, чем если бы вы просто снимали жилье.
• Предварительное одобрение ипотеки. Возможно, вам может потребоваться предварительное одобрение вашей потенциальной ипотеки, прежде чем вы подпишете соглашение об аренде с выкупом. Но именно ваш кредитный рейтинг и отношение долга к доходу определяют условия ипотеки и процентные ставки. В результате вы можете зафиксировать более высокую процентную ставку, чем если бы вы потратили несколько дополнительных лет на улучшение своего финансового положения и кредитоспособности.

Готовы ли вы к сдаче дома в аренду?

Если вы нашли дом своей мечты и сдаете его в аренду, вам все равно нужно задать важные вопросы, прежде чем брать на себя какие-либо обязательства:

• Правильная ли цена? Если вы переезжаете в более просторное помещение или в более дорогое сообщество, ежемесячные платежи могут быть больше, чем вы платите сейчас. Можете ли вы позволить себе повышение арендной платы и дополнительную плату, которая идет на ваш первоначальный взнос? Не истощит ли плата за опцион ваши сбережения? Если вы отвечаете за техническое обслуживание, есть ли у вас отдельный фонд для ремонта?
• Это вариант аренды или аренда с покупкой? Это важное различие. С опцией аренды вы можете воспользоваться своим правом на покупку в конце периода аренды. Вы также можете уйти, если выполнили все договорные обязательства. Однако при покупке в аренду вы также обязаны купить дом. Если вы по-прежнему не можете завершить продажу, потому что не можете претендовать на ипотеку или собрать достаточный первоначальный взнос, технически вы можете лишиться всего, что вы заплатили в течение срока аренды. Если возникает вопрос о невыполнении требований по покупке или ипотеке, вы, вероятно, захотите избежать договоров аренды с покупкой.
• Вы уверены, что с домом все в порядке? Не всегда можно увидеть проблемы в доме на проходной. Если вы рассматриваете возможность аренды с выкупом, предпримите те же шаги, что и при покупке. Получите оценку и осмотр, прежде чем подписать какой-либо контракт. Для этого требуется больше денег авансом, но это может сэкономить вам тысячи долларов и избавит вас от горя, связанного с покупкой лимона дома.
• Является ли контракт честным и прозрачным? Никогда не принимайте контракт за чистую монету и, если возможно, проконсультируйтесь с юристом перед подписанием. Убедитесь, что нет обманчивых или чрезмерно строгих условий. Независимо от того, против чего вы возражаете, помните, что договоры аренды с выкупом почти всегда являются предметом переговоров.

Итог

В определенных обстоятельствах аренда домов с выкупом может быть способом переехать в район, дом или квартиру, которые вам нравятся, прежде чем вы будете готовы взять ипотеку. Когда условия справедливы и в договоре предусмотрена защита арендатора/покупателя, это может быть даже выгодной сделкой, особенно если вы покупаете в районе, который, как вы ожидаете, станет дороже.

Тем не менее, аренда с выкупом может стать финансовой катастрофой, если вы не можете позволить себе более высокую оплату (арендная плата плюс первоначальный взнос) или опционную плату. То же самое может произойти, если вы заняты ремонтом, а в доме есть серьезные структурные проблемы. В любом соглашении об аренде с выкупом вы будете брать на себя больше ответственности, чем арендатор. Убедитесь, что вы в состоянии справиться с этим.

Советы для покупателей жилья

• Если вы готовы купить жилье, но по-прежнему не можете внести первоначальный взнос, у вас могут быть другие варианты, помимо сдачи жилья в аренду. Существует множество программ для покупателей жилья, впервые приобретающих жилье, которые требуют меньших первоначальных взносов или предоставляют гранты, помогающие повысить вашу покупательную способность. Прежде чем подписывать какой-либо контракт, изучите все возможные варианты.
• Покупка дома, скорее всего, станет самой крупной покупкой, которую вы когда-либо совершали, и консультация с финансовым консультантом поможет вам определить, действительно ли вы к этому готовы. Найти подходящего финансового консультанта, который соответствует вашим потребностям, не должно быть сложной задачей. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам финансовых консультантов в вашем районе за пять минут. Если вы готовы найти местных консультантов, которые помогут вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.

Фото:©iStock.com/kzenon, ©iStock.com/Natee Meepian, ©iStock.com/Indysystem