С марта ставки по ипотечным кредитам неуклонно снижаются. Согласно данным Freddie Mac, средняя фиксированная ставка за 30 лет составляла 2,90%, а средняя фиксированная ставка за 15 лет составляла 2,40% за неделю, закончившуюся 24 сентября 2020 года. Эти ставки на 0,74 и 0,76 процентных пункта ниже. соответственно, чем годом ранее. За тот же период американцы накопили больше:данные Бюро экономического анализа показывают, что, хотя уровень личных сбережений снизился с рекордных 33,0% в апреле, уровень личных сбережений в июле 2020 года, составивший 17,8%, по-прежнему на 10,1 процентных пункта выше, чем в прошлом году.

Учитывая, что ставки по ипотечным кредитам находятся на рекордно низком уровне, а американцы откладывают больше, чем когда-либо, сейчас может быть хорошее время для отдельных лиц и семей, рассматривающих возможность приобретения жилья, серьезно рассмотреть свои варианты. Покупка дома в первый раз требует серьезных исследований и размышлений. Даже после получения ипотечного кредита и покрытия первоначального взноса и расходов на закрытие, новые домовладельцы должны учитывать свое полное финансовое положение и смогут ли они вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Покупатели, впервые совершающие покупку, также могут учитывать некоторые факторы, характерные для города, такие как варианты развлечений, время в пути и возможности трудоустройства.

В этом исследовании SmartAsset выявил лучшие города для тех, кто впервые покупает жилье в 2020 году. Мы сравнили 185 крупнейших городов США по 12 показателям. Мы сгруппировали показатели по четырем категориям:привлекательность рынка жилья (соотношение цены и арендной платы, рост стоимости дома за пять лет и уровень потери права выкупа), доступность (доля домовладельцев в возрасте до 45 лет, отношение первоначального взноса к доходу, стоимость жилья как процент дохода и эффективная ставка налога на имущество), пригодность для жизни (концентрация ресторанов и развлекательных заведений, среднее время в пути и уровень насильственных преступлений) и занятость (уровень безработицы и пятилетнее изменение среднего дохода домохозяйства). Подробнее о наших источниках данных и о том, как мы объединяем всю информацию для создания окончательного рейтинга, см. в разделе «Данные и методология» ниже.

Основные выводы

• Северо-восток отстает. Ни один северо-восточный город не входит в наш список 25 лучших городов для покупателей жилья впервые. Самый высокий рейтинг северо-восточного города – Буффало, штат Нью-Йорк, который занимает 43 ^rd место. , за ним следует Питтсбург, штат Пенсильвания (64 ^th ). . Оба города занимают хорошие позиции с точки зрения привлекательности внутреннего рынка, но отстают в нашей категории занятости. В частности, уровень безработицы в июле 2020 года в обоих городах составлял более 14 %, а средний доход домохозяйства вырос менее чем на 16 % в период с 2013 по 2018 год.
• Около половины домохозяйств в возрасте до 45 лет владеют собственным домом или квартирой. Уровень домовладения в стране в 2018 году составляет около 64%, хотя эта цифра сильно различается в зависимости от возраста. Доля домовладельцев в возрасте до 45 лет ниже более чем на 18 процентных пунктов и составляет примерно 46%. Между тем, большинство пожилых американцев владеют собственными домами. Доля домовладельцев среди домохозяйств в возрасте от 45 до 64 лет составляет 71,81 %, а доля домовладельцев старше 65 лет еще выше – 78,22 %.

<сильный>

<сильный>1. Гранд-Рапидс, Мичиган

Гранд-Рапидс, штат Мичиган, входит в первую пятерку городов по трем из четырех рассмотренных нами категорий:благоприятность внутреннего рынка, доступность и занятость. Он особенно хорошо оценивается по популярности на внутреннем рынке:42 ^nd -лучшее соотношение цены и арендной платы (13,96) и 49 ^место - самый высокий пятилетний рост стоимости жилья (53,52%). Кроме того, штат Мичиган занимает 15 ^место - самый низкий уровень потери права выкупа, на уровне 0,25 на 10 000 домов. В категориях доступности и занятости Гранд-Рапидс входит в число 50 лучших из 185 городов по четырем показателям:высокий уровень домовладения среди лиц моложе 45 лет (40,73%), низкое соотношение первоначального взноса к доходу (0,60), низкая стоимость жилья. в процентах от дохода (20,31%) и низкий уровень безработицы в июле 2020 г. (8,7%).

<сильный>2. Хендерсон, Невада

Высокий процент молодых жителей Хендерсона, штат Невада, являются домовладельцами. В городе есть 24 ^й -самый высокий уровень домовладения в возрасте до 45 лет - 46,34%. Хендерсон также входит в число 25 лучших городов по трем другим показателям. У него 16 ^th -самая низкая эффективная ставка налога на имущество (0,56%), 22 ^е -самая высокая концентрация заведений общественного питания и развлечений (почти 12%) и 20 ^е -самый низкий уровень насильственных преступлений (менее 200 на 100 000 жителей).

<сильный>3. Вирджиния-Бич, Вирджиния

Вирджиния-Бич, штат Вирджиния, особенно хорошо оценивается в категориях пригодности для жизни и занятости. Рестораны и развлекательные заведения составляют более 12% заведений в округе. В 2018 году среднее время в пути составляло менее 24 минут, а на 100 000 жителей приходилось менее 120 насильственных преступлений. Что касается занятости, Вирджиния-Бич заняла 28 ^место -самый низкий уровень безработицы в июле 2020 г. (7,8%) и 72 ^nd - самое высокое изменение медианного дохода домохозяйства за пять лет (почти 23%) во всех 185 городах, участвовавших в исследовании.

<сильный>4. Бойсе, штат Айдахо

Покупатели жилья, впервые покупающие жилье, могут захотеть рассмотреть Бойсе, штат Айдахо, в качестве места, учитывая высокий уровень домовладельцев в городе в возрасте до 45 лет и высокие показатели по показателям благоприятности внутреннего рынка (т. . Данные Бюро переписи населения за 2018 год показывают, что почти 46% домохозяйств Бойсе, возглавляемых лицами моложе 45 лет, владеют своим домом или квартирой. По рассмотренным нами показателям благоприятности внутреннего рынка Бойсе занимает 24 ^е место. - самый высокий рост стоимости жилья за пять лет (почти 65%), а штат Айдахо занимает 24 ^место . - самый низкий показатель потери права выкупа (около 0,31 на 10 000 домов).

<сильный>5. Форт-Уэйн, Индиана

Форт-Уэйн, штат Индиана, является очень доступным городом для отдельных лиц или семей, впервые желающих приобрести дом. Среднегодовые расходы на жилье в этом районе составляют лишь около 18% среднего дохода домохозяйства. Кроме того, соотношение авансового платежа к доходу в 2018 году составляет 0,48 – ​​это 11 ^е -лучший в нашем исследовании. Более того, многие другие молодые люди смогли перейти от аренды жилья к собственности. Доля домовладельцев в возрасте до 45 лет в Форт-Уэйне составляет 47,41%, что почти на два процентных пункта выше, чем в среднем по стране и 21 ^st . -самый высокий из всех 185 городов в нашем исследовании.

<сильный>6. Санкт-Петербург, Флорида

В нашем исследовании Санкт-Петербург, штат Флорида, занимает шестое место среди городов, впервые покупающих жилье. Хотя город немного отстает по рассмотренным нами факторам пригодности для жизни, он входит в топ-20 исследования по трем другим категориям благоприятности рынка, доступности и занятости. Внутренний рынок Санкт-Петербурга особенно благоприятен для покупателей. В 2018 г. соотношение цены и арендной платы составляло 16,25 – 61  ^ст . -лучшее в нашем исследовании, а с 2013 по 2018 год медианная стоимость дома выросла более чем на 70%, 16 ^th - максимальное увеличение в целом. Домовладельцы здесь также обычно борются с более низкими ежемесячными расходами на жилье. Среднегодовые расходы на жилье для владельцев составляют менее 22 % от среднего дохода домохозяйства в городе.

<сильный>7. Омаха, Небраска

Омаха, штат Небраска, занимает 31 ^место . на категорию благоустроенности и 11 ^е по категории занятости. Что касается возможностей трудоустройства, доходы в этом районе растут, а безработица оставалась относительно низкой во время COVID-19. В период с 2013 по 2018 год средний доход домохозяйства в Омахе вырос почти на 25%. По состоянию на июль 2020 года уровень безработицы в этом районе составлял менее 7%. Он также имеет 12 ^th -самое низкое среднее время в пути до работы в исследовании (примерно 19 минут).

<сильный>8. Гарленд, Техас

Гарленд, штат Техас, занимает 13 ^место . для категории благоприятности внутреннего рынка и третье место в категории занятости. Данные переписи 2018 года показывают, что соотношение между средней стоимостью дома и средней годовой арендной платой в Гарленде составляло 12,62 – 27 ^е -лучший в нашем исследовании. Кроме того, в период с 2013 по 2018 год медианная стоимость жилья увеличилась примерно на 56 %, что является четвертым по величине приростом среди городов в нашей десятке лучших и 44 ^местом . - самый высокий в целом. Что касается вакансий, уровень безработицы в июле 2020 года (8,1 %) – это 35 ^е место. -самое низкое и пятилетнее изменение среднего домохозяйства (почти 32%) - 26 ^th -наибольший. С ростом доходов люди могут вкладывать больше денег в свои сбережения и возможный первоначальный взнос.

<сильный>9. Гилберт, Аризона

Гилберт, штат Аризона, занимает первое место в исследовании по категории доступности. У него самый высокий показатель домовладения среди детей младше 45 лет (69,76%), 63 ^место . - самое низкое соотношение первоначального взноса к доходу (0,70), шестое место по стоимости жилья в процентах от дохода (19,25%) и 22 ^место - самая низкая эффективная ставка налога на имущество (0,60%) в целом. Гилберт также занимает высокие позиции в категории благоприятности внутреннего рынка. По всем трем показателям в этой категории — соотношению цены и арендной платы, росту стоимости жилья за пять лет и проценту изъятий права выкупа — Гилберт входит в первую половину городов.

<сильный>10. Су-Фолс, Южная Дакота

Су-Фолс, Южная Дакота, входит в первую треть исследования по трем из четырех рассмотренных нами категорий. В частности, он занимает 10 ^место по благоустроенности, 45 ^й за доступность и 58 ^th для благоприятности внутреннего рынка. По конкретным показателям Су-Фолс занимает второе место по среднему времени в пути (менее 17 минут) и 13 ^место . - самый высокий уровень домовладения среди молодежи до 45 лет (около 53%). Штат Южная Дакота занимает пятое место среди самых низких по общему показателю — 0,16 на 10 000 домов.

Су-Фолс занимает 80 ^место в категории занятости. Хотя уровень безработицы в Су-Фолс в настоящее время низок по сравнению с другими крупными городами США и в среднем по стране, доходы в городе оставались неизменными в течение последних нескольких лет. В период с 2013 по 2018 год средний доход домохозяйства в Су-Фолс вырос менее чем на 11 % без учета инфляции.

Данные и методология

Чтобы найти лучшие города для тех, кто впервые покупает жилье, мы изучили данные о 200 крупнейших городах США. Полные данные были доступны для 185 из этих городов. Мы сравнили 185 городов по четырем категориям:

• Выгодность внутреннего рынка. Для нашей категории благоприятности внутреннего рынка мы учитывали отношение цены к арендной плате, повышение стоимости дома за пять лет и уровень потери права выкупа. Данные взяты из годичных опросов американского сообщества 2018 и 2013 годов, проведенных Бюро переписи населения, и сайта realtytrac.com. Важно отметить, что уровень обращения взыскания сообщается на уровне штата.
• Доступность. Наша категория доступности включает в себя уровень владения жильем для лиц моложе 45 лет, соотношение первоначального взноса к доходу, стоимость жилья в процентах от дохода и эффективную ставку налога на имущество. Данные по всем четырем показателям получены из годового опроса американского сообщества Бюро переписи населения.
• Жизнеспособность. Для нашей категории пригодности для жизни мы учитывали концентрацию ресторанов и развлекательных заведений, среднее время в пути и уровень насильственных преступлений. Данные о заведениях и поездках на работу взяты из проведенного Бюро переписи населения Обзора бизнес-моделей округа за 2018 год и Годового опроса американского сообщества за 2018 год. Данные о преступности поступают от ФБР за 2018 год. О концентрации ресторанов и развлекательных заведений сообщается на уровне округов.
• Занятость. Это включает уровень безработицы в июле 2020 года и пятилетнее изменение среднего дохода домохозяйства. Данные получены из Бюро трудовой статистики и ежегодных обследований американского сообщества 2018 и 2013 годов, проведенных Бюро переписи населения. Данные о безработице сообщаются на уровне округов.

Мы оценили каждый город по каждому показателю и нашли средний рейтинг и балл для каждой категории. Затем мы рассчитали окончательный балл, усреднив баллы по четырем категориям. Город с наивысшим совокупным баллом занимает первое место в нашем списке, и наоборот.

Советы по покупке жилья для новичков

• Управление ипотекой. При покупке дома важно знать, сколько вы будете платить каждый месяц и как долго. Чтобы понять, как это может выглядеть, воспользуйтесь бесплатным ипотечным калькулятором SmartAsset.
• Купить или арендовать? Даже если у вас есть сбережения, чтобы купить первый дом, убедитесь, что переход имеет смысл. Если вы приезжаете в город и планируете остаться надолго, покупка может быть лучшим вариантом для вас. С другой стороны, если ваша остановка в новом городе будет короткой, вы, вероятно, захотите арендовать. Калькулятор арендной платы и покупки SmartAsset поможет вам увидеть разницу в стоимости между покупкой дома или квартиры и арендой.
• Обратитесь за надежным советом. Независимо от того, где вы живете, финансовый консультант может помочь вам привести свою финансовую жизнь в порядок. Найти хорошего финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам финансовых консультантов в вашем районе за пять минут. Если вы готовы найти местных консультантов, которые помогут вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.

Вопросы о нашем исследовании? Свяжитесь с нами по [email protected]

Фото:©iStock.com/kali9